Wohnungsbericht 2024

Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen Wohnungsbericht 2024

Herausgeber:

Stadt Nürnberg Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen Marienstr. 6 90402 Nürnberg

e-mail: stab.wohnen@stadt.nuernberg.de

Der Wohnungsbericht ist auch im Internet abrufbar unter: www.nuernberg.de/internet/wohnen/publikationen.html

Redaktion und Gestaltung:

Stab Wohnen: Britta Walther Stefan Borst Bildnachweis: Lisa Bergmann Roman Rosenfeld Titelseite: Instone Real Estate Vorwort: Peter Spängler

Amt für Existenzsicherung und soziale Integration: Volker Wolfrum Herstellung: Thomas Kretschmer SAFNER Druck und Verlags GmbH September 2025 Titelseite: „4Living“, geförderter Wohnungsbau der Instone Real Auflage: 150 Estate, Eslarner Straße gedruckt auf chlorfrei gebleichtem Papier

Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen

Wohnungsbericht 2024

2024

Sehr geehrte

Damen und Herren,

willkommen zum Wohnungsbericht 2024! Der Stab gestellten geförderten Wohnungen zu denen, die aus Wohnen im Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat der Bindung fallen, positiv und der Rückgang an gepräsentiert Ihnen hiermit einen umfassenden Überblick förderten Wohnungen wurde nicht nur ausgeglichen, über die Entwicklungen und Maßnahmen auf dem sondern der Bestand konnte sogar ausgebaut werden. Nürnberger Wohnungsmarkt. Die aktuelle Ausgabe Mit einer Summe von 125,9 Mio. Euro an Wohnraumliefert Daten für das Jahr 2024 und informiert über fördermitteln wurde erneut ein wesentlicher Beitrag zentrale Handlungsfelder der kommunalen Wohnungs- zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnpolitik, dabei insbesondere das bezahlbare Wohnen. raum geleistet und damit die Bauwirtschaft gestützt.

Der Wohnungsbericht 2024 zeigt, dass die Bedin- Mein besonderer Dank gilt dem Amt für Existenzgungen für den Wohnungsbau weiterhin schwierig sicherung und soziale Integration für die Beiträge zu bleiben. Die gestiegenen Baukosten und Zinsen sorgen den Themen Wohnungsvermittlung, Wohngeld sowie seit 2022 dafür, dass viele Vorhaben nur verzögert Unterstützung von Transferleistungsbeziehenden und oder gar nicht umgesetzt werden können. Die Zahl der benachteiligten Bevölkerungsgruppen im Rahmen der Baugenehmigungen ist in Nürnberg im Berichtsjahr sozialen Wohnraumversorgung. erneut stark zurückgegangen, sodass sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter angespannt darstellt. Für die Zukunft des Nürnberger Wohnungsmarktes sehe ich die bewährte vertrauensvolle Zusammenarbeit Gleichzeitig gibt es auch positive Entwicklungen. zwischen der Stadt Nürnberg, dem Freistaat Bayern Besonders hervorzuheben ist der hohe Anteil geför- und der Wohnungswirtschaft als zentrale Grundlage derter Wohnungen an den Neubaufertigstellungen: für nachhaltigen Erfolg. Nur durch das partnerschaft- 42 Prozent der fertiggestellten Wohnungen wurden liche Zusammenwirken aller Beteiligten lässt sich eine gefördert – so viele wie seit Jahren nicht mehr. Erstmals ausgewogene und sozial verträgliche Entwicklung des seit Jahrzehnten war damit das Verhältnis von fertig- Wohnungsmarktes sicherstellen.

Ihre

Dr. Andrea Heilmaier

Berufsmäßige Stadträtin und Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin der Stadt Nürnberg

Inhalt

KAPITEL 1 Auf einen Blick 2022 – 2024 9

KAPITEL 2 Wohnen in Nürnberg 10

Einwohnerzahl und Haushaltsentwicklung 10 Bautätigkeit (Neubau) 11 Immobilienmarkt 15

KAPITEL 3 Wohnungsbauförderung 16

Neubau und Umbau von Mietwohnungen bzw. Heimen 18 Modernisierung 19 Wohneigentum 20 Verwaltung geförderter Wohnungen 22 Abgeschlossenheitsbescheinigungen 23 Zweckentfremdungsverbot 24

KAPITEL 4 Wohnungsvermittlung 26

Grundlagen 26 Entwicklung des gebundenen Wohnungsbestandes 26 Wohnungsvermittlung 28

KAPITEL 5 Wohngeld 32

Grundlagen 32 Ergebnis 34

KAPITEL 6 Wohnen bei Bezug von Transferleistungen 39 und benachteiligte Gruppen

Grundlagen 39 Kosten der Unterkunft 39 Besonders benachteiligte Gruppen auf dem Wohnungsmarkt 40

Auf einen Blick: 2022 – 2024

Wohnen in Nürnberg

Einwohnerzahl und Haushalts entwicklung ließen. Daraus ergibt sich ein positiver Wanderungssaldo von +2.511 Personen. Die Wanderungsbilanz Zum Stichtag 31. Dezember 2024 lebten nach Angaben unterscheidet sich deutlich nach Staatsangehörigkeit: des Einwohnermelderegisters 546.397 Menschen Während der Wanderungssaldo bei Menschen mit mit Hauptwohnsitz in Nürnberg. Dies bedeutet im deutscher Staatsbürgerschaft negativ ausfiel (-1.616), Vergleich zum Jahr 2023 einen Zuwachs von 1.983 war er bei Menschen ohne deutsche Staatsbürger- Personen (plus 0,4 %). Auch die Zahl der Haushalte schaft mit +4.127 deutlich positiv. Somit ist das nahm um 1.398 im Vergleich zum Vorjahr zu. Seit Bevölkerungswachstum in Nürnberg maßgeblich auf 2011 verzeichnet die Bevölkerungsentwicklung in den Zuzug von Menschen ohne deutsche Staatsbür- Nürnberg grundsätzlich ein kontinuierliches Wachs- gerschaft zurückzuführen. tum, das lediglich durch einen pandemiebedingten Rückgang in den Jahren 2020 und 2021 kurzzeitig Im Berichtsjahr wurden in Nürnberg insgesamt 4.739 unterbrochen wurde. Lebendgeborene verzeichnet, während 5.810 Personen verstarben. Der natürliche Saldo bleibt somit deutlich Im Jahr 2024 zogen insgesamt 37.666 Personen nach negativ, d.h. die Geburten glichen die Sterbefälle nicht Nürnberg, während 35.155 Personen die Stadt ver- aus. Er fällt jedoch geringer aus als in den letzten

Abb. 2.1 Einwohnerentwicklung / Hauptwohnsitz

550.000

546.397

540.000

530.000

520.000

516.770

510.000

500.000

495.845

495.302

490.000

480.000

470.000

460.000

450.000

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024

Datenquelle: Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth Ab 2011 Einwohner nach Hauptwohnung lt. Melderegister

beiden Jahren, denn erstmals seit 2021 ist die Zahl Auch die Zahl der Baufertigstellungen sank im gleichen der Geburten mit einem Zuwachs von 113 Neuge- Zeitraum um 26 % und lag bei 1.497 Wohnungen. borenen im Vergleich zum Vorjahr (plus 2,4 Prozent) Im Berichtsjahr wurde das seit 2016 bestehende wieder gestiegen, während gleichzeitig ein Rückgang Neubauziel von 2.000 Wohnungen pro Jahr nicht der Zahl der Verstorbenen um 217 Fälle (minus 3,6 erreicht. Die stark gesunkenen Baugenehmigungs- Prozent) zu verzeichnen war. zahlen seit dem Jahr 2023 lassen erwarten, dass auch in den kommenden Jahren deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt werden und das Neubauziel Bautätigkeit (Neubau) nicht erreicht werden kann. Damit droht sich die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter Im Jahr 2024 wurden nach Angaben des Amts für zu verschärfen. Statistik und Stadtforschung Nürnberg und Fürth Baugenehmigungen für insgesamt 1.561 Wohnungen Bayernweit zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Zahl der erteilt. Das entspricht einem Rückgang von 25 % ge- Baugenehmigungen ging im Vergleich zum Vorjahr genüber dem Vorjahr, wodurch sich der deutliche Rück- um 12,3 % deutlich zurück, während die Baufertiggang der Baugenehmigungen aus dem Vorjahr (32 %) stellungen um 16,4 % sanken. Die Entwicklung in fortsetzte, wenn auch in etwas abgeschwächter Form. Nürnberg entspricht somit dem landesweiten Trend, Damit erreichen die Baugenehmigungen einen neuen ist jedoch weitaus ausgeprägter als im bayerischen 5-Jahres-Tiefwert und die angespannte wirtschaftliche Durchschnitt. Lage im Bausektor bleibt weiterhin bestehen.

Abb. 2.2 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Nürnberg 2020 – 2024 / Wohnungen*

3500

3000

2500

2000

1500

1000

5000

0

2020 2021 2022 2023 2024

Datenquelle: Amt für Statistik und Stadtforschung Nürnberg und Fürth Baugenehmigungen Baufertigstellungen * Neubau in Mehrfamilienhäusern, Familienheimen sowie in wohnungsmarktrelevanten Wohnheimen und Nichtwohngebäuden

Als Hauptursachen für den Einbruch der Bauge- vollständig aufgegeben werden. Zwar hat sich das nehmigungen im Jahr 2023 sowie deren weiteren Zinsniveau zuletzt etwas entspannt, bleibt jedoch Rückgang im Jahr 2024 gelten die stark gestiegenen weiterhin auf einem hohen Niveau. Dadurch konnte Baukosten, insbesondere aufgrund der hohen Zinsen die Baubranche zwar eine leichte Erholung verzeichfür Baufinanzierungen. Dieser Faktor macht Investi- nen, doch die Finanzierung neuer Projekte gestaltet tionen in Neubauprojekte zunehmend unattraktiv, sich nach wie vor schwierig. Somit ist die Lage auf sodass viele Vorhaben entweder verzögert oder dem Wohnungsmarkt weiter angespannt.

Abb. 2.3 Baufertigstellungen 2020 – 2024, Wohnungen insgesamt (freifinanziert und gefördert)*

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

2020 2021 2022 2023 2024

Datenquelle: Amt für Statistik und Stadtforschung Nürnberg und Fürth und Stab Wohnen, Stadt Nürnberg gefördert freifinanziert * N eubau in Mehrfamilienhäusern, Familienheimen sowie in wohnungsmarktrelevanten Wohnheimen und Nichtwohngebäuden

Die Zahl der fertiggestellten, geförderten Wohnungen nicht nur ausgeglichen, sondern sogar zusätzlicher machte im Berichtsjahr mit 630 rd. 42 % der Fertig- Bestand aufgebaut werden. Bis 2040 ist mit rund stellungen insgesamt aus und war damit anteilig 4.000 weiteren Bindungsausläufen zu rechnen. Es gilt so hoch wie in den vergangenen fünf Jahren nicht. daher, die Wohnraumförderung nach Kräften weiter Gleichzeitig sind im Jahr 2024 Mietpreis- und Bele- zu stärken und auszubauen, um in den kommenden gungsbindungen für 243 geförderte Wohnungen aus- Jahren ausreichend bezahlbaren Wohnraum zur Vergelaufen. Durch das positive Saldo von 387 Wohnun- fügung stellen zu können. gen konnte zum ersten Mal seit mehr als 20 Jahren der Rückgang des geförderten Wohnungsbestands

Abb. 2.4 Baufertigstellungen nach Gebäude- und Finanzierungsart 2020 – 2024, Wohnungen

Datenquelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und eigene Erhebungen * Neubau in wohnungsmarktrelevanten Wohnheimen und Nichtwohngebäuden

Abb. 2.5 Wohnlagen auf der Basis von Bodenwerten in Nürnberg

Kartengrundlage: Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Stadt Nürnberg

Immobilienmarkt lagen die Preise im Regelfall zwischen 400.000 und 1.200.000 Euro. Kleinere oder nicht so gut gelegene In den letzten Jahren waren die Immobilienpreise in Häuser konnten jedoch auch günstiger erworben wer- Nürnberg in allen Teilmärkten von deutlichen Preis- den, Villenanwesen waren hingegen vereinzelt auch schwankungen geprägt. Nach der Trendwende hin zu deutlich teurer. sinkenden Preisen im Jahr 2023 zeigt sich für das Jahr 2024 eine Erholung und Belebung des Marktes. Die Mehrfamilienhäuser wurden fast ausschließlich im aktuellen Zahlen spiegeln die veränderten Marktbe- gebrauchten Zustand veräußert. Im vergangenen dingungen wider, die weiterhin maßgeblich von den Jahr stiegen die Preise in diesem Segment wieder um gestiegenen Zinsen sowie hohen Bau- und Grund- fünf Prozent und lagen für typische Objekte zwischen stückskosten beeinflusst werden. 780.000 und 2.100.000 Euro.

Laut Grundstücksmarktbericht des Gutachteraus- Im Bereich der Wohnimmobilien machen Eigentumsschusses für Grundstückswerte wurden im Jahr 2024 wohnungen den größten Anteil aus. Während die rund 2,3 Milliarden Euro umgesetzt (2023: 1,7 Mil- Anzahl der Verkäufe neu errichteter Wohnungen im liarden Euro). Insgesamt wurden 4.610 Transaktionen Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist, bleibt sie im längerfür Grundstücke, Häuser und Wohnungen registriert, fristigen Vergleich weiterhin auf einem sehr niedrigen was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr Niveau. Neubauwohnungen tragen lediglich etwa (2023: 3.575) darstellt. Trotz dieser Belebung liegt das zehn Prozent zum gesamten Transaktionsvolumen im Transaktions- und Umsatzniveau weiterhin unter dem Bereich Wohnungseigentum bei, da auf dem Markt langjährigen Durchschnitt. hauptsächlich Bestandsimmobilien eine Rolle spielen.

Für Grundstücke zur Neubebauung mit Ein- oder Die Preise für Neubauwohnungen bleiben stabil, Zweifamilienhäusern wurden Bodenrichtwerte mit ei- während Bestandsimmobilien moderate Preissteigenem Preisrückgang um elf Prozent verzeichnet, nach- rungen verzeichneten: Wohnungen ab Baujahr 1946 dem die Preise in diesem Segment im Vorjahr schon verteuerten sich um zwei Prozent, ältere Objekte um um 13 Prozent gesunken waren. Die Baulandpreise ein Prozent. Neue Eigentumswohnungen kosteten für Wohnbebauung mit mehreren Geschossen gingen zwischen 4.500 und 8.800 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr mit fünf Prozent nur noch Wohnfläche. Im Gegensatz dazu zeigen Bestandsleicht zurück. Da diese Baulandpreise im Jahr 2023 wohnungen eine größere Preisspanne von 1.400 bis noch um 30 Prozent zurückgegangen sind, kann eine 6.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Stabilisierung der Marktsituation festgestellt werden. Zustand und Modernisierungsgrad.

Reihenhäuser oder Doppelhaushälften im Bestand Die Entwicklung der Zinsen und Baukosten bleibt wiesen im Berichtsjahr einen leichten Preisrückgang auch für das Jahr 2024 ein zentraler Faktor für den von vier Prozent auf. Je nach Lage, Größe, Alter und Grundstücksmarkt. Trotz der Marktbelebung bleibt Ausstattung wurden zwischen 350.000 und 730.000 die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum weiterhin Euro bezahlt. Die Preise für freistehende Häuser waren eine der größten Herausforderungen. Die Wohnraummit einer Preissenkung von zwei Prozent nahezu stabil. förderung stellt somit nach wie vor eine wichtige Bei Bestandsimmobilien streuten die Preise wegen der Rolle insbesondere bei der Bereitstellung bezahlbaren größeren Individualität der Eigenheime sehr stark. Hier Wohnraums dar.

Wohnungsbauförderung

Mit den verschiedenen Programmen der staatlichen 52 Anpassungsmaßnahmen an die Belange von Menund städtischen Wohnungsbauförderung konnte schen mit Behinderung (2023: 38), 24 Heimplätze im Jahr 2024 der Neubau, Umbau, Erwerb und die in Wohnheimen für Menschen mit Behinderung Modernisierung von insgesamt 563 Wohneinheiten (2023:171 Heimplätze in Wohnheimen für Studieren- (2023: 725) finanziell unterstützt werden. Mit insge- de) sowie 43 Sanierungen im Schallschutzfensterprosamt 125,9 Mio. Euro (2023: 130,5 Mio. Euro) sind gramm (2023: 53) gefördert worden. Damit wurden 317 Mietwohnungen (2023: 366), 35 Eigentums- für das Bauhaupt- und Baunebengewerbe Bauvorhawohnungen (2022: 33), 92 Familienheime (2023: 64), ben mit rund 189,0 Mio. Euro (2023: 248,9 Mio. Euro)

Abb. 3.1 Geförderte Wohnungen und Mitteleinsatz nach Programmen

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg 1) D ie Objekte wurden teilweise in mehreren Förderprogrammen in Kombination gefördert. Sie sind daher ggf. mehrfach jeweils bei den entsprechenden Förderprogrammen aufgeführt. Im Förderergebnis zählen sie dagegen einfach.

Gesamtbaukosten generiert. Infolge der gestiegenen die Zahl der geförderten Mietwohnungen zurück. In Zinsen auf dem Kapitalmarkt und der verbesserten der Eigentumsförderung war das attraktive, bis Ende Förderkonditionen hat die Nachfrage nach Programmen August aufgelegte „Bayerndarlehen“ verantwortlich der Wohnraumförderung im Berichtsjahr deutlich zu- für die deutlich gestiegene Anzahl der geförderten genommen. Aufgrund des begrenzten Mittelbudgets Familienheime. und des erhöhten Förderansatzes pro Wohnung ging

Abb. 3.2 Geförderte Wohneinheiten und Heimplätze 2020 – 2024 nach Neu- / Umbau und Modernisierung

800

700

600

500

400

300

200

100

0

2020 2021 2022 2023 2024

Neu- / Umbau Modernisierung Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg

Abb. 3.3 Geförderte Mietwohnungen (Neu-/ Umbau) nach Zahl der Zimmer sowie Heimplätze

Die Entwicklung in den einzelnen Förderbereichen im Das belegungsabhängige Darlehen wird so bemessen, Berichtsjahr wird in den folgenden Abschnitten im dass sich (bei einem rechnerischen Ansatz von 4,75 %) Detail vorgestellt. aus den Zinserträgen der Zuschuss für die Mieter erwirtschaftet. Der Zinssatz beträgt für die gesamte Bindungsdauer 2,75 %. Die Differenz zwischen der Neubau und Umbau von errechneten (Zinssatz: 4,75 %) und der tatsächlich zu Mietwohnungen bzw. Heimen leistenden Zinslast (Zinssatz: 2,75 %) ergibt eine Deckungslücke, die der Freistaat ausgleicht. Die Tilgung wird neu in den ersten 15 Jahren (bislang 10 Jahre) Mietwohnungen ausgesetzt und beträgt 1,0 % ab dem 16. Jahr.

Der Bau von Mietwohnungen wird im Bayerischen Woh- Zu den Förderdarlehen wird ein „allgemeiner Zuschuss“ nungsbauprogramm in der Einkommensorientierten bis zu 600 Euro je m² Wohnfläche gewährt. Das Bauen Förderung (EOF) nach dem zu erwartenden Einkommen in städtebaulich integrierten Lagen wird mit einem der Mieter gefördert. Der Bauherr erhält einen allgemei- „Ortskernzuschuss“ von bis zu 100 Euro je m² Wohnnen Zuschuss und zwei Baudarlehen: ein Darlehen für fläche gefördert. Besonders nachhaltige Vorhaben den Bau selbst, dessen Höhe sich nach der Wohnfläche erhalten einen „Nachhaltigkeitszuschuss“ von bis zu in Verbindung mit der Kostenobergrenze der Bauwerks- 200 je m² Wohnfläche. Mit dem Förderbaustein „drauf kosten richtet sowie ein weiteres Darlehen, aus dem und dran- nachhaltig erneuern und erweitern“ von bis ein Mietzuschuss für die künftigen Bewohnerinnen zu 150 Euro/m² Wohnfläche wird die Erweiterung von und Bewohner erwirtschaftet wird. Dafür erhält der bestehenden Mietwohngebäuden gefördert, wenn sie Bauherr der geförderten Wohnungen die durchschnitt- mit einer Modernisierung verbunden ist, die insbesonliche, ortsübliche Erstvermietungsmiete und verpflichtet dere der nachhaltigen energetischen Verbesserung sich zu einer Belegung mit Mietern unterschiedlicher (Effizienzhausstandard nach BEG) dient. Einkommen. Bei einer freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung der För- Im Berichtsjahr blieben die Förderkonditionen unver- derdarlehen beträgt die Nachwirkungsfrist zehn Jahre. ändert. Die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB In einem solchen Fall ist auch die anteilige Rückforde- 2023), Stand 13.04.2023, gelten fort. rung des Zuschusses zu prüfen.

Die Kostenobergrenze der reinen Baukosten wurde tur- Insgesamt wurden im Berichtsjahr 317 Wohnungen nusgemäß nach dem Preisindex für Wohngebäude auf (2023: 366) mit einer Belegungsbindung von 25, 40 3.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (2023: 3.000 bzw. 55 Jahren gefördert. Der Fördermitteleinsatz belief Euro/m²) angehoben. sich auf rund 92,6 Mio. Euro (2023: 92,8 Mio. Euro) an staatlichen und städtischen Geldern. Die Förderung pro Das objektabhängige Baudarlehen ist entsprechend der Wohnung betrug durchschnittlich 292.199 Euro (2023: Laufzeit der Förderung gestaffelt. Bei einer Laufzeit von 253.617 Euro). Die Gesamtbaukosten der geförderten 55 Jahren beträgt das objektabhängige Darlehen bis zu Maßnahmen betrugen im Jahr 2024 rd. 154,9 Mio. Euro 60 % (1.860 Euro je m² Wohnfläche) der reinen Bau- (2023: 174,4 Mio. Euro). Dass weniger Mietwohnungen kosten (Kostengruppen 300 Bauwerk - Baukonstruktion als im Vorjahr gefördert wurden, liegt an der reduzierund 400 Bauwerk - Technische Anlagen nach DIN 276). ten Mittelzuweisung und dem höheren Förderbetrag Bei 25 Jahren Laufzeit beträgt das Darlehen bis zu 40 % pro Wohnung, der neben der aktualisierten Kosten- (1.240 Euro je m² Wohnfläche), bei 40 Jahren bis zu obergrenze aus den möglichen längeren Bindungsdau- 50 % (51.550 Euro je m²). ern resultiert. Aufgrund der hohen Nachfrage wurden zahlreiche vorgemerkte Vorhaben im Mietwohnungs- Konditionen des Darlehens: bau zur Förderung in die Folgejahre verschoben.

› 0,5 % Zins p.a. während der Belegungsbindung, Alle geförderten Wohnungen sind barrierefrei erreichdanach Anpassung an den Kapitalmarktzins bar. Eine Wohnung ist rollstuhlgerecht nach DIN 18040 › Der Tilgungssatz des objektabhängigen Darlehens Teil 2R geplant, bei allen anderen Wohnungen entbeträgt bis zu 4,0 % sprechen die Grundrisse der DIN 18040 Teil 2 "Barrie- › einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 3,0 % refreies Bauen".

Es handelt sich um folgende Vorhaben: Modernisierung

Auf dem rund 90 Hektar großen neuen Stadtquartier Lichtenreuth errichtet das Evangelische Siedlungswerk Bayerisches Modernisierungsprogramm auf dem Baufeld WA 18 eines von insgesamt drei Gebäuden der „Lichtenreuther Zeile“ mit insgesamt 101 Mietwohnungen Wohneinheiten. Im Berichtsjahr erfolgte die zweite Teil- Die Fördermittel aus dem Bayerischen Modernisiebewilligung für 76 Wohneinheiten. Im Objekt befinden rungsprogramm für die Modernisierung von Mietsich zusätzlich zu den Wohnungen im Erdgeschoss und Genossenschaftswohnungen tragen dazu bei, Flächen für soziale Einrichtungen sowie ein Büro für die allgemeinen Wohnverhältnisse zu verbessern das städtische Quartiersmanagment. und die Mieten nach der Modernisierung in sozialverträglichen Grenzen zu halten. In der Wandererstraße hinter dem Quelle-Gebäude realisiert das Evangelische Siedlungswerk den ersten Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von von drei Bauabschnitten mit 54 geförderten Wohnein- Mietwohngebäuden können die Förderung beantraheiten. gen. Es wird mit zinsverbilligten Darlehen gefördert. Ergänzend dazu wird ein Basis-Zuschuss von bis zu Die Sontowski S&P CD Objekt GmbH & Co.KG er- 300 Euro je m² Wohnfläche und ein Nachhaltigrichtet in der Gebersdorfer Straße ein Gebäude mit keitszuschuss von bis zu 200 EUR je m² Wohnfläche 24 Wohneinheiten und einem Nahversorger im Erd- ausgereicht. geschoss. Es kann zwischen einer 10-, 15- und 20-jährigen Zins- In der Rauhäcker Straße erstellt die Firma Eckpfeiler festschreibung gewählt werden. ein Areal mit fünf Wohngebäuden. Drei der Häuser mit 65 Wohneinheiten sind gefördert und werden Zum 31.12.2024 galten folgende Konditionen: von der Bayernheim im Ersterwerb übernommen. › Modernisieren Wohnen 10-jährige Zinsbindung 1,75 % p.a. Fünf Wohngebäude mit insgesamt 167 Wohneinhei- › Modernisieren Wohnen ten werden von der Instone Real Estate Development 15-jährige Zinsbindung 1,90 % p.a. GmbH in der Eslarner Straße errichtet. 95 Wohnein- › Modernisieren Wohnen heiten davon sind dem geförderten Wohnungsbau 20-jährige Zinsbindung 2,05 % p.a. vorbehalten. Dabei sind die Darlehen nach zwei tilgungsfreien Jahren Der Rummelsberger Diakonie e.V. realisiert in der mit 1,5 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen. Tiroler Straße ein Gebäude mit drei Wohngruppen für insgesamt 14 Personen mit Autismus sowie einer Im Jahr 2024 wurden keine Mittel aus diesem Pro- Werkstatt. Das Projekt wird in der sogenannten Auf- gramm ausgegeben. wendungsorientierten Förderung- AOF gefördert. Anpassung von Wohnraum für Menschen Heime, Förderstätten mit Behinderung

Förderprogramme stehen zur Verfügung für: Menschen mit Behinderung können für bauliche Maßnahmen zur Anpassung von Wohnraum ein staatliches, › den Neubau von stationären Wohnplätzen und leistungsfreies Baudarlehen von bis zu 10.000 Euro Förderstätten für Menschen mit Behinderung erhalten. Dazu zählen z.B. der Umbau einer Wohnung, › die Schaffung von Wohnraum für Studierende der Einbau behindertengerechter sanitärer und solcher › sowie den Ersatzneubau von stationären Alten- baulichen Anlagen, welche die Folgen einer Behinpflegeeinrichtungen derung mildern, wie etwa ein Treppenlift oder eine Rollstuhlrampe. Die Förderung kommt für Miet- und Im Berichtjahr wurde der Neubau einer T-ENE mit 24 Eigentumsmaßnahmen in Betracht. Die Einkommens- Plätzen für erwachsene Menschen mit Behinderung grenze des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes nach dem Erwerbsleben sowie zwei Wohnungen mit ist einzuhalten. 1,43 Mio. Euro gefördert.

Im Berichtsjahr wurden 469.880 Euro (2023: 297.980 richtungen in bestehenden Wohn- und Schlafräumen an Euro) für 52 Maßnahmen (2023: 38) bewilligt, davon besonders verkehrsreichen Straßen, in denen Lärmwerte 15 in Mietwohnungen (2023: 9), sechs in Eigentums- von mindestens 67 dB (A) tagsüber oder mindestens 57 wohnungen (2023: 4) sowie 31 in Familienheimen dB (A) nachts gemessen werden. Die Förderung erfolgt (2023: 23). in Form eines Zuschusses in Höhe von 25 % bei gleichzeitiger Begrenzung durch Höchstsätze. Ist die Antragstellung in den Räumen des Stabs Wohnen krankheitsbedingt nicht möglich, werden auch Im Berichtsjahr konnten 43 (2023: 53) Wohneinheiten, Hausbesuche durchgeführt. davon 40 Mietwohnungen und drei Eigentumswohnungen mit einem Gesamtbetrag von 73.565 Euro (2023: Schallschutzfensterprogramm 96.100 Euro) gefördert werden.

Mit dem Schallschutzfensterprogramm, das eine Maß- Die Gesamtkosten der Maßnahmen betrugen rund nahme aus dem städtischen Lärmaktionsplan darstellt, 0,47 Mio. Euro. fördert die Stadt Nürnberg den Einbau von Schallschutzfenstern, schallgedämmten Rollladenkästen so- Die nachstehende Abbildung zeigt den gesamten Mitwie elektrisch betriebene, schallgedämmte Lüftungsein- teleinsatz der Modernisierungsmaßnahmen.

Abb. 3.4 Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg

Wohneigentum gesprächen in der beim Stab Wohnen angesiedelten Bewilligungsstelle. Zur Förderung von Eigentumsmaßnahmen (selbstgenutzte Familienheime und Eigentumswohnungen) Mit 127 geförderten Objekten (2023: 97) wurde das stehen Familien und Alleinerziehenden mit mittlerem Vorjahresergebnis deutlich übertroffen. Einkommen drei Programme zur Verfügung: das Bayerische Wohnungsbauprogramm des Freistaats Die Fördermittel wurden an 131 Ehepaare und vier Bayern, das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm des alleinerziehende Frauen sowie zwei alleinerziehenden- Freistaats in Kooperation mit der Bayerischen Landes- de Männer (2023: 91 Ehepaare, fünf alleinerziehende bodenkreditanstalt, das im Berichtsjahr bis zum 31.08. Frauen und ein alleinerziehender Mann) ausgereicht. zusätzlich zinsvergünstigt als „Bayern-Darlehen“ angeboten wurde und das „100 Häuser für 100 Familien“- Bayerisches Wohnungsbauprogramm Programm der Stadt Nürnberg. Die staatliche Förderung erfolgt mit einem Baudarle- Das Interesse an Fördermitteln hat durch die verbesser- hen. Die Einkommensgrenzen des Bayerischen Wohnten Fördervoraussetzungen deutlich zugenommen. Seit raumförderungsgesetzes sind einzuhalten. Für ein der Erhöhung der Einkommensgrenzen im September Ehepaar mit einem Kind beispielsweise liegt diese bei 2023 haben wesentlich mehr Haushalte Anspruch auf einem Bruttojahreseinkommen von nun rund 82.800 Förderung. Dies zeigt die nochmals gestiegene Zahl Euro. Die Darlehensbeträge bemessen sich nach den von 6.144 (2023: 5.652) durchgeführten Informations- Gesamtkosten und der sozialen Dringlichkeit und

betragen für Neubaumaßnahmen bis zu 30 %, bei üblichen Zins um bis zu drei Prozentpunkte. Auf diese Gebrauchtimmobilien bis zu 40 % der förderfähigen Weise unterstützte der Freistaat Antragsteller bis Kosten, maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit. zum 31.08.2024 mit einem zinsgünstigen Darlehen Zusätzlich wird ein Kinderzuschuss von 7.500 Euro zu einem deutlich attraktiveren Zinssatz von 1,00 % je Kind ausgereicht. für eine Festschreibung für 10 oder 15 Jahre und im „Volltilgerdarlehen“ zu einem Zinssatz von 1,2 % und Für den Zweiterwerb bereits bestehender Familienhei- einer Tilgung von 2,89 %. Ab dem 01.09.2024 galt me und Eigentumswohnungen wird ein ergänzender für das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm wieder Zuschuss in Höhe von 10 % der förderfähigen Kosten, die übliche Zinsvergünstigung. höchstens jedoch 50.000 Euro gewährt. Damit wird auch ein Beitrag zum Flächensparen geleistet. Es wurden insgesamt 125 Förderzusagen (2023: 87) erteilt, davon 92 für Familienheime (2023: 59) und Die Konditionen des Baudarlehens sind: 33 für Eigentumswohnungen (2023: 28).

› 0,5 % Zins p.a. während der Belegungsbindung, Städtisches Eigentumsprogramm danach max. 7 % › 1 % Tilgung ab dem 3. Jahr bei Neubau, Um das Kostengefälle zum günstigeren Umland auszu- 2 % Tilgung bei gebrauchten Immobilien gleichen, erhalten junge Familien und Alleinerziehende › einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 2 % im Rahmen des „100 Häuser für 100 Familien- Programms“ einen Zuschuss für den Bau oder Erwerb Mit rund 13 Mio. Euro (2023: 14,1 Mio. Euro) staat- eines selbstgenutzten Eigenheims oder einer selbstgelicher Mittel wurden 114 Eigentumsmaßnahmen nutzten Eigentumswohnung. (2023: 86) gefördert, davon 85 Familienheime (2023: 58) und 29 Eigentumswohnungen (2023: 28). Der Zuschuss beträgt 10.000 Euro für Familienheime, ergänzt wird er durch eine "Kinderzulage" für das Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm zweite und jedes weitere Kind in Höhe von 3.000 Euro sowie eine Öko-Zulage für energetische Maßnahmen. Das Förderprogramm bietet gleiche Konditionen für Erst- und Zweiterwerb und macht damit keinen Der städtische Zuschuss kann als Eigenkapital bei der Unterschied zwischen Neubau und Bestandserwerb. für die staatliche Förderung erforderlichen Eigenkapi- Im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm hat die talquote angerechnet werden. Angesichts der steigen- BayernLabo mit Unterstützung des Freistaats Bayern den Immobilienpreise ermöglicht daher oft erst der im Berichtsjahr ein zinsverbilligtes Darlehen zu einem städtische Zuschuss eine Förderung zahlreicher junger Zinssatz von 3,05 % bis 3,4 % (2023: 0,4 % bis 0,9 %) Familien und Alleinerziehender. abhängig vom jeweils geltenden Kapitalmarktzins angeboten. Die Festschreibung gilt für 10 oder wahl- Im Jahr 2024 konnten insgesamt 0,64 Mio. Euro weise 15 Jahre, danach erfolgt die Anpassung an den (2023: 0,64 Mio. Euro) für 65 Familienheime und Kapitalmarktzins. Alternativ wurde ein „Volltilgerdarle- -wohnungen (2023: 47) bewilligt werden. hen“ mit 30-jähriger Zinsbindung bei einem Zinssatz von 3,7 % p.a. und einer Tilgung von 1,93 % Das städtische Förderprogramm hatte im Berichtsjahr angeboten. 25- jähriges Jubiläum und weist eine beeindruckende Bilanz auf: seit dem Programmstart im Jahr 1999 Die Einhaltung der Einkommensgrenzen nach dem wurde der Bau oder Erwerb von 1.657 Objekten mit Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) insgesamt 17,7 Mio. Euro gefördert. Haushalte mit ist Voraussetzung für eine Förderung. 3.182 Kindern konnten mit Unterstützung des 100 Häuser für 100 Familien- Programms ihren Wunsch Der Darlehenshöchstbetrag beträgt maximal ein Drit- nach Wohneigentum im Nürnberger Stadtgebiet vertel der Gesamtkosten. wirklichen.

Im Berichtsjahr konnten, zeitlich befristet und im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel, Anträge für das „Bayern-Darlehen“ gestellt werden. Das „Bayern-Darlehen“ senkte den markt-

Abb. 3.5 Städtisches Eigentumsprogramm 2000-2024

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg

Verwaltung geförderter Wohnungen Im Jahr 2024 wurde für die Bauvorhaben Rothenburger Straße 183 (BayMod, 18 WE), Dr.-Linnert-Ring 17-23, 25-31, 33-39 (Dritter Förderungsweg, 72 WE) Modernisierung und Marie-Beeg-Straße 2-16 (EOF, 74 WE) die Bindung für 164 WE bis 2034 bzw. 2043 verlängert. Werden bei geförderten Wohneinheiten bauliche Änderungen oder Modernisierungen durchgeführt, Bindungsende deren Kosten auf die Miete umgelegt werden sollen, ist eine Zustimmung des Stabs Wohnen erforderlich. Sobald das Ende der Mietpreis- und Belegungsbindung einer geförderten Wohnung nach Ablösung, vorzeitiger Es wurden 14 Zustimmungen für 14 Wohnungen Rückzahlung oder planmäßiger Tilgung der Förderdarerteilt (2023: 1 Zustimmung für 71 Wohnungen). lehen festgestellt werden kann, erhalten die Verfügungsberechtigten hierüber eine Bestätigung. Bindungsverlängerung Solche Bestätigungen wurden in 111 Fällen (2023: 90) Bei EOF-Wohnungen, deren Belegungsbindung in den für 243 Wohnungen (2023: 353) ausgestellt. nächsten fünf Jahren ausläuft, ist eine Verlängerung bestehender Bindungen zu den aktuellen Förderkonditionen der EOF möglich. Bei einer Verlängerung Umwandlung der Belegungsbindung um weitere 15 Jahre wird die bestehende Restvaluta des belegungsabhängigen Bei der Umwandlung öffentlich geförderter Wohnun- Darlehens mit 1,75 % verzinst. gen in Eigentumswohnungen wird die vermietende Person über ihre besonderen Pflichten informiert und Dritter Förderungsweg: Bei Auslauf der Zinssenkung dahingehend überprüft, dass sie sie einhält. kann der Zinssatz um weitere 10 Jahre auf 0 % gesenkt und die Bindungsdauer entsprechend verlängert Die Begründung von Wohnungseigentum und die werden Veräußerung solcher Wohnungen muss der Vermieter dem Stab Wohnen mitteilen. Für jede einzelne umge- Bayerisches Modernisierungsprogramm: nach Ablauf wandelte und nicht selbstgenutzte Wohnung ist eine der ersten Zinsfestschreibung ist eine Bindungsverlän- neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, die gerung um den gleichen Zeitraum (in der Regel 10 Mieten müssen genehmigt werden. Jahre) zu den aktuellen Förderkonditionen möglich. Im Jahr 2023 wurde keine Sozialwohnung in Einzeleigentum umgewandelt.

Mietpreisberatung und Mietpreisprüfung im Mietenspiegel geförderten Wohnungsbau Die Stadt Nürnberg gibt unter Federführung des Stabs Zur Sicherung der Zweckbestimmung von geförderten Wohnen gemeinsam mit den Interessenverbänden in Wohnungen wird die Einhaltung der zulässigen Miete zweijährigem Abstand einen qualifizierten Mietenüberwacht. spiegel heraus, in dem die ortsüblichen Vergleichsmieten ermittelt werden. Der im Berichtsjahr gültige Sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterin- Mietenspiegel wurde am 01.08.2024 neu erstellt. Die nen und Vermieter erhalten auf Anfrage Informatio- Durchschnittsmiete im freifinanzierten Wohnungsbau nen zur Berechnung der Miete und zur Umlage der liegt bei 9,65 Euro (2022: 9,18 Euro) je qm Wohnfläche. Betriebskosten. Mietpreisüberwachung Im Jahr 2024 wurden keine Beratungen durchgeführt. Die Überwachung der Mietpreise erfolgt auf der Mietpreisprüfungen erfolgen, wenn sich ein Verdacht Grundlage des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) auf eine überhöhte Miete ergibt. Schuldhafte Miet- und des § 291 Strafgesetzbuch (StGB). Bei einer preisüberschreitungen können Geldleistungs- bzw. Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von Bußgeldverfahren nach sich ziehen. mehr als 20 % handelt es sich um eine „Mietpreisüberhöhung“ nach dem WiStrG, die als Ordnungs- Die betroffenen vermietenden Personen sehen sich widrigkeit verfolgt wird. Es können Geldbußen von durch die Einleitung dieser Verfahren vielfach ver- bis zu 50.000 Euro verhängt werden. anlasst, zu viel erhobene Beträge an die Mieterinnen und Mieter freiwillig zurückzuerstatten. Ihnen wird Überschreitet die verlangte Miete den ortsüblichen dadurch erspart, ihre Rückforderungsansprüche auf Vergleichswert um mehr als 50 %, so besteht Versich alleine gestellt, schlimmstenfalls in langwierigen dacht auf Mietwucher. Diese Fälle werden an die Zivilprozessen, durchzusetzen. Staatsanwaltschaft zur Verfolgung weitergeleitet. Dort wird geprüft, ob auch die übrigen Voraussetzun- Im Jahr 2024 wurde die Miete von 4 Wohnungen gen des § 291 StGB vorliegen. (2023: 2) überprüft. 2024 wurden keine Bußgeld- oder Strafverfahren Mietpreisberatung und Mietpreisprüfung eingeleitet. im freifinanzierten Wohnungsbau

Nachfolgende Instrumente dienen dazu, das Verhältnis von Mieterinnen und Mietern zu Vermieterinnen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen Vermietern zu regeln, für geordnete Wohnverhältnisse zu sorgen und überhöhte Mieten bzw. Mietwucher zu Eine Bescheinigung nach § 7 Wohnungseigentumsverhindern. gesetz (WoEigG) ist die formale Voraussetzung für die Aufteilung eines Wohngebäudes und die an- Mietberatung schließende Umwandlung von Miet- in Einzeleigentumswohnungen. Die Bauordnungsbehörde muss die Im Jahr 2024 konnte infolge der aktuellen Haushalts- Genehmigung erteilen, wenn die Wohnung in sich konsolidierung und dem damit einhergehenden Per- abgeschlossen ist. sonalmangel keine Beratung zu Fragen des Mietrechts stattfinden. Im Jahr 2024 wurden 261 (2023: 158) Abgeschlossenheitsbescheinigungen für insgesamt 1.791 Wohneinheiten (2023: 1.428) beantragt.

Für geförderte Objekte wurden keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt.

Zweckentfremdungsverbot ein erhebliches Defizit an bezahlbarem Wohnraum auf. Damit ist ein konsequenter Erhalt bestehenden Wohn- Die Sicherung von bestehendem Wohnraum ist neben raums unverzichtbar. Im Jahr 2023 hatte der Stadtrat dem Neubau bezahlbaren Wohnraums ein weiterer deshalb den Neuerlass der Zweckentfremdungsverbots- Bestandteil der Nürnberger Wohnungspolitik. Seit dem satzung ab dem 30.05.2024 beschlossen. Er hat damit Jahr 2019 vollzieht der Stab Wohnen dieses Instrument der Verlängerung des Vollzugs für weitere fünf Jahre der Wohnungsbestandssicherung. Grundlage für die bis 2029 zugestimmt. städtische Satzung ist das bayerische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Zum Stichtag 31.12.2024 waren seit Inkrafttreten der Satzung 2.334 Fälle erfasst, bei denen eine Zweckent- Der Nürnberger Wohnungsmarkt weist trotz der ge- fremdung vermutet wurde. zielten Förderung des Wohnungsneubaus weiterhin

Abb. 3.6 Entwicklung der Anträge und Meldungen

2.400

2.200 2.334

2.000

1.979

1.800

1.600

1.400

1.398

1.200

1.000

1.048

800

821

600

400

200

305

0

31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024

Anzahl Wohneinheiten Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg

Abb. 3.7 Thematische Zuordnung der Anträge und Meldungen

Fremdenbeherbergung

Leerstand

Gewerbliche/berufliche Zwecke

(Büro, Praxis, Prostitution, etc.

Gewerblicher Zweck:

Arbeiterunterkunft

Abbruch

Nicht zuordenbar

11

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Anzahl Wohneinheiten

Seit 2019 wurde für 382 (2023: 273) Wohneinheiten Wohnungen keine Anwendung. In 78 Fällen wurden die zweckfremde Nutzung unterbunden, verhindert Nutzungsänderungen zum Teil befristet, in 104 Fällen bzw. die Wohnungen wurden wieder regulären Wohn- Abbruch gegen Schaffung von Ersatzwohnraum gezwecken zugeführt. Dies entspricht einer durchschnitt- nehmigt. Seit Einführung der Satzung wurden 965 lichen Fläche von rund 54 m² pro Wohnung. Verdachtsfälle bearbeitet und abgeschlossen.

Für 79 Wohneinheiten, die keiner Genehmigung Der Schwerpunkt der Tätigkeit konzentrierte sich bedürfen, weil kein Wohnraum im Sinn der Satzung auch im Jahr 2024 vor allem auf die Bearbeitung von gegeben ist, keine Zweckentfremdung vorliegt oder Anträgen auf Genehmigung von Zweckentfremdung Genehmigungsfreiheit besteht, wurde auf Antrag und auf die Ermittlung gemeldeter Fälle möglicher ein Negativattest ausgestellt, d.h. zweckentfrem- Zweckentfremdung, sogenannter Verdachtsfälle. dungsrechtliche Bestimmungen fanden für diese

Wohnungsvermittlung

Grundlagen Entwicklung des gebundenen Wohnungsbestandes Die Bayerische Staatsregierung hat die Stadt Nürnberg nach Art. 5 Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz Die Zahl der belegungsgebundenen Wohnungen hat (BayWoBindG) als Gebiet mit erhöhtem Wohnungs- sich 2024 gegenüber 2023 von 17.307 Wohneinheiten bedarf eingestuft. Nach der Verordnung zur Durchfüh- (WE) auf 17.650 WE (+ 1,98 %) erhöht. rung des Wohnungsrechts und des Besonderen Städtebaurechts (DVWoR) vom 8.Mai 2007 werden für jede Die 17.650 WE setzen sich zusammen aus: freiwerdende Wohnung des 1. Förderwegs und für Wohnungen der Stufe 1 der Einkommensorientierten › 8.251 Wohnungen des 1. Förderwegs Förderung (EOF) mindestens fünf wohnungssuchende › 197 Wohnungen des 3. Förderwegs Haushalte nach ihrer Dringlichkeit vorgeschlagen. Für › 5.081 Wohnungen der einkommensorientierten alle anderen gebundenen Wohnungen wählen die ver- Förderung mietenden Personen bzw. Wohnungsgesellschaften die › 3.466 vertraglich gebundene Wohnungen der Mieterinnen und Mieter mit Zustimmung der Stadt im WBG Nürnberg Gruppe Rahmen der gesetzlichen Einkommensgrenzen aus. › 362 Belegungsrechte nach dem Bayerischen Modernisierungsprogramm › 293 sonstige Belegungsrechte.

Abb. 4.1 Entwicklung des gebundenen Mietwohnungsbestandes und der Wohnungssuchenden 1980 – 2024

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

2024 kamen weitere 674 im Rahmen der EOF fertig- Der Aufwand für die Subjektförderung betrug im gestellte Mietwohnungen zur Vermittlung hinzu. Die Berichtsjahr 8.180.134,00 Euro (2023: 6.882.415,00 Förderung besteht aus einer Objektförderung (Grund- Euro). förderung mit einem Darlehen und einem ergänzenden Zuschuss) für die Bauträger, sowie einer Subjekt- Außerdem standen 2024 noch 362 Wohnungen förderung (Zusatzförderung mit einem laufenden (Vorjahr: 416), die im Bayerischen Modernisierungs- Zuschuss zur Wohnkostenentlastung der begünstigten programm gefördert wurden, zur Verfügung. Für diese Haushalte). Diese Zusatzförderung richtet sich nach Wohnungen hat die Stadt Nürnberg kein Vorschlagsdem Gesamteinkommen des jeweiligen Haushalts und recht. Der Vermieter darf diese Wohnungen nach seiner Zuordnung in die Einkommensstufen. seinem Ermessen Personen überlassen, die über einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein verfügen. Seit Einführung der EOF im Jahr 2001 wurden 5.081 Wohnungen bezogen. Davon sind vorbehalten:

› 3.954 WE für Mieter der Einkommensstufe I › 988 WE für Mieter der Einkommensstufe II › 139 WE für Mieter der Einkommensstufe III

Abb. 4.2 Belegungsgebundene Mietwohnungen in Nürnberg

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2023 2024

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg davon WBG Sonstige

Wohnungsvermittlung Aus dem Jahr 2023 sind 7.436 Anträge wohnungssuchender Haushalte ins Berichtsjahr übernommen worden, die zusammen mit 5.032 Neuanträgen – also Vormerkungen und Vermittlungen insgesamt 12.468 Anträgen – zu bearbeiten waren.

Wohnungssuchende werden nach einem mit der Die Vermittlung von 1.185 Haushalten (9,5 % der Regierung von Mittelfranken abgestimmten Verfahren Anträge) bedeutet eine Wiederholung des Vorjahnach ihrer Dringlichkeit eingestuft. Obdachlosigkeit, resergebnisses (2023: 1.182 Haushalte – 9,5 % der unzureichende Wohnverhältnisse oder gesundheitliche Anträge). Probleme sind maßgebliche Gründe bei der Einstufung. Bei Wohnungsvorschlägen ist neben der Dringlichkeit Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte hat sich auch die Strukturkomponente zu berücksichtigen, stichtagsbezogen auf 7.265 Haushalte gegenüber nach der möglichst nur Wohnungssuchende benannt dem Vorjahr (2023: 7.436) verringert, ist aber auf werden sollen, deren Zuzug einseitige Bewohnerstruk- nahezu unverändert hohem Niveau und zeigt die turen weder schafft noch verfestigt. Von der Rangfolge nach wie vor angespannte Lage auf dem Nürnberger der Dringlichkeit kann zur Linderung sozialer Hilfebe- Wohnungsmarkt. dürftigkeit in dringenden Fällen abgewichen werden.

Abb. 4.3 Wohnungssuchende und ihre Vermittlung 1980 – 2024

17.500

15.000

12.500

10.000

7.500

5.000

2.500

0

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2023 2024

Datenquelle: Bayerisches Landesamt für Statistik Vermittlungen Zugänge Abgänge Überhang am 31.12.

Da der Wohnberechtigungsschein in der Regel eine die der Aufforderung, ihr Einkommen darzulegen, Gültigkeit von einem Jahr hat, werden die vorge- nicht nachkommen. merkten Haushalte laufend daraufhin überprüft, ob die Voraussetzungen zum Bezug einer öffentlich Von den vorgemerkten Haushalten sind 51,4 % als geförderten Wohnung noch vorliegen. Wohnungs- "sehr dringlich“, 22,2 % "dringlich“ und 26,4 % als suchende mit zu hohem Einkommen werden dabei "normal“ eingestuft. ebenso aus der Vermittlung genommen wie Personen,

Personenkreise und ihre Vermittlungschancen › anerkannte Geflüchtete nach der Genfer Flüchtlingskonvention (§ 3 Abs. 1 AsylG) Von den insgesamt im Jahr 2024 vorgemerkten 6.137 alleinstehenden Wohnungssuchenden entfällt ein An- › Personen denen nach § 4 Abs. 1 AsylG der subsidiäre teil von 48,9 % auf Frauen, 51,1 % sind Männer. Die Schutz gewährt wurde oder für die ein Abschiebungs- Personengruppe der wohnungssuchenden Alleinerzie- verbot nach § 60 Abs. 5 und 7 AufenthG festgestellt henden setzt sich aus 2.064 Müttern (92,8 %) und wurde 159 Vätern (7,2 %) zusammen. › Personen, die im Rahmen von sonstigen humanitären Seit September 2015 wird der Personenkreis „an- Programmen aufgenommen wurden. erkannte Geflüchtete“ statistisch erfasst. Im Berichtsjahr waren 2.266 Haushalte aus diesem Personenkreis › Personen denen nach § 24 AufenthG die Aufentwohnungssuchend vorgemerkt. haltsgewährung zum vorübergehenden Schutz erteilt wurde (wie z. B. aktuell Ukrainerinnen und Ukrainer). Geflüchtete können bis auf wenige Ausnahmen nur dann wohnungssuchend vorgemerkt werden, wenn Die Zahl der ausländischen Wohnungssuchenden hat sie vom Bundesamt für Migration und Flüchtlinge sich im Vergleich zum Vorjahr (2023: 6.120 Haushalte) (BAMF) anerkannt wurden und über einen gesicher- auf 6.010 Haushalte im Berichtsjahr leicht verringert. ten Aufenthalt von mindestens einem Jahr verfügen. Weiterhin stellen Wohnungssuchende aus der Ukraine mit 27,8 % den größten Anteil dieser Personengruppe, Dies sind in der Regel: gefolgt von Wohnungssuchenden aus dem Vorderen Orient (21,0 %) und von EU-Ausländern (19,9 %). › anerkannte Asylberechtigte nach Art. 16 a Abs. 1 GG

Abb. 4.4 Vormerkungen und Vermittlungen wohnungssuchender Haushalte nach Personenkreisen*

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * Mehrfachnennung möglich/nicht alle Personenkreise aufgeführt. durchschnittl. Vermittlungserfolg: 9,5 % (2022: 12,3 %)

Abb. 4.5 Nationalitäten der wohnungssuchenden Ausländer

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Abb. 4.6 Belegungsgebundene Mietwohnungen nach ihrer Größe*

Nach wie vor haben große Haushalte Schwierigkeiten Zurzeit stehen 3.242 barrierefreie Wohnungen nach bei der Wohnungsvermittlung. 2.489 wohnungs- DIN 18040-2 (davon 164 Wohnungen mit einem Belesuchenden Haushalten mit vier und mehr Personen gungsvorbehalt für Personen, die auf einen Rollstuhl standen nur 3.302 belegungsgebundene Wohnungen angewiesen sind) zur Verfügung, die besonders für mit vier und mehr Räumen gegenüber, bei denen die ältere Menschen und Behinderte geeignet sind, die Fluktuation allerdings äußerst gering ist. So wurden zu den im BayWoBindG ausdrücklich hervorgehobe- 2024 lediglich 147 entsprechende Wohnungen zur nen Wohnungssuchenden gehören. Darüber hinaus Vermietung gemeldet. werden diese Personenkreise auch bei Freiwerden einer der 1.002 ebenerdig erreichbaren Wohnungen 62,8 % der wohnungssuchenden Haushalte sind mit vorgeschlagen. Empfänger von Transferleistungen, beziehen Bürgergeld, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung oder Hilfe zum Lebensunterhalt (2023: 63,4 %).

Abb. 4.7 Wohnungssuchende Haushalte nach ihrer Größe

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Abb. 4.8 Vormerkdauer der wohnungssuchenden Haushalte

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Betrachtet man die Vormerkdauer, so stellt man fest, besonderen Akzeptanz- bzw. Versorgungsproblemen dass der Anteil derjenigen Wohnungssuchenden, die (z.B. Haushalte mit Schufa-Eintrag, Haushalte mit eine Vormerkdauer von mehr als 18 Monaten hinneh- besonderen Wohnungswünschen, größere Familien), men müssen wiederum angestiegen ist. Mittlerweile die nach wie vor große Probleme bei der Vermittlung muss wieder ein Drittel aller vorgemerkten Haus- bereiten. halte eine Wartezeit von mehr als 1 ½ Jahren in Kauf nehmen. Dabei handelt es sich oft um Haushalte mit

Wohngeld

Grundlagen Ebenso bleibt die Klimakomponente bestehen, die ebenfalls als Zuschlag auf die Höchstbeträge der zu be- Das Wohngeld unterstützt einkommensschwache rücksichtigende Miete oder Belastung wirkt. Durch die Haushalte bei der Bewältigung der Wohnkostenbelas- Anpassung der Parameter in der Wohngeldformel wird tung. Durch diese finanzielle Unterstützung können die Wohnkostenbelastung der Haushalte im oberen sich die anspruchsberechtigten Haushalte besser mit Einkommensbereich weiterhin überproportional geangemessenem und familiengerechtem Wohnraum senkt. Von dieser Leistungsverbesserung profitieren alle versorgen und sind nicht auf ein besonders preisgüns- Wohngeldempfänger, auch die in Heimen lebenden, tiges und damit begrenztes Segment des Wohnungs- in unterschiedlichen Haushaltskonstellationen. Für das marktes beschränkt. Das Wohngeld wirkt sozialpoli- Jahr 2024 war keine Erhöhung des Wohngeldes vorgetisch sehr zielgenau, da es die Leistungshöhe nach den sehen, allerdings wurde das Wohngeld zum 1. Januar individuellen Lebensumständen der Haushalte und den 2025 erneut deutlich um rund 15 Prozent angehoben, regional unterschiedlichen Mietniveaus differenziert. um die Entlastung durch die Wohngeld-Plus-Reform aufrechtzuerhalten. Nach den Bestimmungen des Wohngeldgesetzes wird das Wohngeld nach den jeweiligen Miet- und Ein- Auch hier erfolgt analog dem Wohngeld-Plus Gesetz kommensverhältnissen berechnet. Wohngeld wird als wieder eine Neuberechnung des Wohngeldes von Mietzuschuss für Mieter und als Lastenzuschuss für Amts wegen ab dem 01.01.2025, wenn der bisherige selbst genutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen Wohngeldbescheid bis in das Jahr 2025 reicht. Ab dem gewährt. Es wird je zur Hälfte vom Bund und vom Land 01.01.2025 erhalten Personen, die bereits Wohngeld getragen. Auf Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch, bezogen haben, automatisch die höhere Leistung, es wird jedoch nur auf Antrag gewährt. Das Wohngeld ohne Notwendigkeit einer Antragstellung. wird in der Regel für zwölf Monate bewilligt. Die Höchstbeträge für Miete und Belastung im Wohn- Wie bereits im Wohnungsbericht 2023 dargestellt trat geld hängen von der Anzahl der zu berücksichtigenden im Jahr 2023 die laut der damaligen Bundesregie- Haushaltsmitglieder und der Mietenstufe ab. Diese rung „größte Wohngeldreform in der Geschichte der Höchstbeträge sind gesetzlich festgelegt und dürfen Bundesrepublik Deutschland“ in Kraft (Wohngeld-Plus nicht überschritten werden. Sie stellen eine Art Kap- Gesetz). Darüber hinaus wurde in 2023 als kurzfristig pungsgrenze dar, bis zu der die Miete oder Belastung wirkende Maßnahme ein neuerlicher einmaliger Heiz- bei der Wohngeldberechnung maximal berücksichtigt kostenzuschuss für Wohngeldhaushalte vorgesehen. wird. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Wohngeldes (Wohngeld-Plus-Gesetz) wurden zum 1. Januar 2023 Ähnlich umfassende Rechtsänderungen waren im Jahr auch die Mietenstufen für die Kreise und Gemeinden 2024 nicht zu verzeichnen. Das Wohngeld-Plus-Ge- angepasst. Für die Stadt Nürnberg haben sich keine setz ist aber selbstverständlich weiterhin maßgeblich. Änderungen ergeben. Den seit 2021/2022 gestiegenen Heizkosten, wird im Wohngeld nunmehr durch die im Rahmen des Wohn- Personen, die Transferleistungen wie Bürgergeld, Hilfe geld-Plus Gesetzes eingeführte dauerhafte Heizkos- zum Lebensunterhalt oder Grundsicherung im Alter tenkomponente Rechnung getragen. Diese wird als und bei Erwerbsminderung beziehen, sind vom Wohn- Zuschlag auf die zu berücksichtigende Miete oder geld ausgeschlossen. Dies gilt in der Regel auch für die Belastung in die Wohngeldberechnung einbezogen. Mitglieder ihrer Bedarfsgemeinschaft. Die angemessenen Unterkunftskosten werden hier im Rahmen der gewährten Sozialleistung berücksichtigt.

Abb. 5.1 Miet-/Belastungshöchstbeträge 2024 in Nürnberg inklusive aller Komponenten

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Abb. 5.2 Einkommensgrenzen ab 01.01.2024 in Nürnberg

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * jeweils 10 % Abzug für die Leistung von 1. Steuern vom Einkommen 2. Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Kranken- u. Pflegeversicherung 3. Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung

Insbesondere für Familien lohnt es sich zu prüfen, ob Wohngeldempfängerinnen und Wohngeldempfänger sie die Voraussetzungen für den Bezug von Wohngeld haben zudem die Möglichkeit, den Nürnberg-Pass zu erfüllen. Ist dies der Fall, haben sie unter anderem erhalten. Mit diesem können zahlreiche Angebote in Anspruch auf das gesamte Paket der Leistungen für den Bereichen Bildung, Kultur, Freizeit und Sport zu er- Bildung und Teilhabe. Diese Leistungen ermöglichen mäßigten Preisen genutzt werden. Der Nürnberg-Pass Kindern, Jugendlichen und jungen Erwachsenen aus berechtigt Menschen mit geringem Einkommen seit einkommensschwachen Familien eine gleichberech- August 2023 bspw. das Deutschlandticket Nürnbergtigte Teilhabe an Angeboten in Schule, Kindertages- Pass für den ermäßigten Preis von aktuell 25,00 Euro einrichtungen und Freizeit. Auch wenn Familien nur monatlich zu erwerben und damit deutschlandweit einen geringen Wohngeldanspruch haben, kann es mobil zu sein. sich also lohnen, einen Antrag zu stellen und so von den ergänzenden Leistungen zu profitieren.

Empfängerinnen und Empfänger von Wohngeld ha- sich dieser Trend verstetigt und die Antragszahl verben unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf harrt auf sehr hohem Niveau. Übernahme oder Erlass der Beiträge für die Betreuung von Kindern ab dem vollendeten ersten Lebensjahr in Aufgrund des erheblichen Aufgabenzuwachses durch Kindertageseinrichtungen oder in Kindertagespflege das Wohngeld-Plus-Gesetz wurde die Abteilung umdurch das Jugendamt der Stadt Nürnberg. Auch für strukturiert und erweitert. Insgesamt wurden 20,5 Kinder unter einem Jahr können die Kosten unter zusätzliche Stellen geschaffen, davon 6,5 für die bestimmten Voraussetzungen übernommen werden. Wohngeldsachbearbeitung, 10 für Fachassistenten und 4 für Verwaltungskräfte. Mit diesen Stellen Empfängerinnen und Empfänger von Leistungen sollten die Kapazitäten der Behörde erweitert werden, nach dem Wohngeldgesetz, denen im Zeitraum um den gestiegenen Anforderungen gerecht zu vom 01.10.2021 bis 31.03.2022 für mindestens werden. einen Monat bzw. im Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.12.2022 für mindestens einen Monat Wohngeld Trotz aller Bemühungen sind die insgesamt 45 Vollzustand, erhielten von Amts wegen einen ersten bzw. zeitstellen nach wie vor nicht vollständig besetzt, was zweiten einmaligen Heizkostenzuschuss. Im Kalender- die Leistungsfähigkeit der Behörde beeinträchtigt. Die jahr 2024 erfolgten nur noch Restzahlungen des kontinuierliche Suche nach qualifiziertem Personal ersten Heizkostenzuschusses an 61 Haushalte in Höhe bleibt eine zentrale Aufgabe, um den gestiegenen von insgesamt rund 17.220,00 Euro und des zweiten Anforderungen im Bereich der Wohngeldbehörde Heizkostenzuschusses an 1.064 Haushalte in Höhe gerecht zu werden. Die Schwierigkeit, qualifiziertes von insgesamt rund 587.460,00 Euro. Personal zu finden, auszubilden und zu halten, führt zu einer sehr angespannten Personalsituation. Auch die demographische Entwicklung und der damit Ergebnis verbundene Generationswechsel führt nicht nur zu einem Verlust an Fachwissen und Erfahrung, sondern Mit dem Wohngeld-Plus-Gesetz ist zum 01.01.2023 verstärken die Problematik. wie unter Ziffer 5.1 dargestellt die größte und umfangreichste Wohngeldreform seit der Einführung Wie bereits im Wohnungsbericht 2023 dargestellt dieser Sozialleistung in Kraft getreten. Durch die wurden in der Wohngeldstelle seit 2023 zentrale Reform wurde der Kreis der wohngeldberechtigten Prozesse optimiert und konsequent digitalisiert. Haushalte massiv ausgeweitet und das Wohngeld deutlich erhöht. Zum 1. Januar 2023 wurden die elektronische Akte (eAkte) und ein auf RPA-Software (Robotic Process Die (Aus-)Wirkungen der Reform waren in Nürnberg Automation) basierender Wohngeldroboter eingeauch im Jahr 2024 noch spürbar und stellten das So- führt1. Der Wohngeldroboter arbeitet auf der Ebene zialamt als zuständige Wohngeldstelle weiterhin vor der grafischen Benutzeroberfläche und führt bei Ongroße Herausforderungen. lineanträgen einige Arbeitsschritte aus, die ansonsten durch eine Sachbearbeiterin / einen Sachbearbeiter Bereits in den Monaten September 2022 bis Dezem- durchgeführt werden müssten (bspw. Auslesen von ber 2022 wurden mit insgesamt 5.197 Anträgen Daten und Übertragung in die Fachsoftware, Anlegen durchschnittlich rund 19 % mehr Anträge gestellt als der eAkte usw.). Im Durchschnitt ist durch den Einsatz im Vorjahreszeitraum. Damit wurde ein seit längerem der RPA-Software von einer Zeitersparnis von rund 10 % bestehender Trend noch einmal deutlich verstärkt pro Wohngeldantrag auszugehen. (schon in 2020 stieg die Anzahl der Wohngeldanträge um mehr als 30 % an und blieb in den Folgejahren Diese Bemühungen wurden auch im aktuellen Beauf ähnlichem Niveau). Im Jahr 2023 hat sich die richtszeitraum fortgesetzt und intensiviert, mit dem Antragszahl dann mit 24.160 Anträgen im Vergleich Ziel die eingesetzten Systeme weiter zu optimieren. zum Vorjahr nahezu verdoppelt. Im Berichtsjahr hat

1 Die Abteilung Wohngeld vom Sozialamt und die Projektbeteiligen vom Amt für Digitalisierung und Prozessorganisation und dem Amt für Informationstechnologie erhielten dafür auf der größten deutschen Verwaltungsfachmesse KOMMUNALE in Nürnberg den DIGITAL-Award 2023 in der Kategorie „Städte und Gemeinden über 20.000 Einwohner“.

Die vorhandenen System - Komponenten wurden zuständigen Sachbearbeitern anhand der zuvor defizwischenzeitlich durch eine auf sog. Künstlicher nierten Parameter zugeordnet werden. Diese Auto- Intelligenz („KI“) basierten Software - Komponente matisierung beschleunigt den Bearbeitungsprozess ergänzt2. Ziel ist es, die Vollständigkeitsprüfung durch erheblich. die Kombination von RPA und KI weitgehend zu automatisieren. Die Sachbearbeiterinnen und Sach- Bereits seit Oktober 2020 ist es in Nürnberg möglich, bearbeiter werden so von Routineaufgaben entlastet Wohngeldanträge digital einzureichen. Inzwischen und greifen erst dann in den Prozess ein, wenn dieser können auch Nachreichungen auf diesem digitavollständig und bearbeitungsreif ist. Die Antragsbe- len Weg übermittelt werden. Der vom Bayerischen arbeitung und Verbescheidung mit Rechtswirkung Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr zur gegenüber den Bürgerinnen und Bürgern bleibt aber Verfügung gestellte Online-Antrag wurde entspreselbstverständlich weiterhin in der Verantwortung der chend beworben, so dass aktuell rund 40 Prozent Sachbearbeitung. der Antragstellenden diesen digitalen Weg nutzen, um Wohngeld zu beantragen. Diese digitale Option Die entwickelte und erprobte KI-Software hat im Kern hat sich als praktikable und effiziente Möglichkeit zur die Funktion einer Assistenz für die Sachbearbeitung. Erleichterung und Beschleunigung des Antragsverfah- Die KI erkennt und liest eingereichte Nachweise wie rens etabliert. den Antrag, Einkommensbescheinigungen, Mietverträge oder Rentenbescheide automatisiert aus. Durch die beschriebenen Maßnahmen ist es gelungen Sie prüft, ob die Angaben vollständig und wider- die Anzahl der Wohngeldempfängerhaushalte in spruchsfrei sind, und ermittelt, welche Unterlagen Nürnberg im Jahr 2024 deutlich auf 6.391 zu steigern eventuell noch fehlen. Alle analysierten Daten und (Vorjahr: 4.380) und auch das ausgezahlte Wohngeld Dokumente werden in einem Bearbeitungscockpit um rd. 59 % auf rd. 46,6 Mio. EUR zu erhöhen (Vorstrukturiert und übersichtlich dargestellt. Weiterhin jahr: rd. 29,3 Mio. EUR). Einschließlich den ebenso in werden Bearbeitungshinweise und Empfehlungen für 2024 ausgezahlten Heizkostenzuschüssen I und II sind die Sachbearbeitung erstellt und auf Anforderung die Nürnberger Haushalten in 2024 rund 47,2 Mio. EUR entsprechenden Schreiben zur Korrespondenz mit den zugeflossen und haben dazu beigetragen die gestie- Antragstellenden erzeugt. In Kombination mit dem genen Lebenshaltungs- und Energiekosten zumindest bereits seit 2023 eingesetzten auf RPA – Technologie teilweise zu kompensieren. basierten „Wohngeldroboter“ entstehen so teilautomatisierte Verwaltungsprozesse. Dennoch besteht auch in 2024 der seit Inkrafttreten des Wohngeld-Plus Gesetztes in 2023 bestehende Aktuell befindet sich die KI-Software noch in einer Bearbeitungsrückstand weiter fort, wenn auch nicht fortgeschrittenen Testphase. Die ersten Erfahrungen in gleichem Maße wie im Berichtsjahr 2023. mit der KI-Software sind sehr vielversprechend, vor allem hinsichtlich Bearbeitungszeit und -qualität. Der Bearbeitungsrückstand führt zwar zu keiner Leis- Der Einsatz im Echtbetrieb ist nach Abschluss der tungsverkürzung – das Wohngeld wird ab Antragstel- Testphase für das Jahr 2025 vorgesehen. lung rückwirkend gezahlt – stellt aber viele betroffene Haushalte dennoch vor große Probleme die Zeit bis Im 4. Quartal 2023 wurde die Digitalisierung der zum tatsächlichen Zufluss der Leistung zu überbrü- Briefpost im Rahmen eines Pilotprojekts an einen cken. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit hat zum externen Dienstleister vergeben. Diese Maßnahme 31.12.2024 je nach Fallkomplexität und Dringlichwurde in den Regelbetrieb überführt. Die Prozesse keit zwischen 6 und bis zu 12 Monate betragen. Um wurden dahingehend optimiert, dass die Mitarbeite- sicherzustellen, dass die finanzielle Unterstützung rinnen und Mitarbeiter der Wohngeldbehörde die für Wohngeldempfängerinnen und -empfänger eingehende Post vorsortieren und mit relevanten auch in Zukunft gewährleistet ist, macht die Wohn- Parametern versehen. Anschließend wird die Post geldbehörde von der gesetzlichen Möglichkeit, den durch den externen Dienstleister digitalisiert. Im Bewilligungszeitraum von 12 auf bis zu 24 Monate zu Rücklauf kann die digitalisierte Post automatisch den verlängern, regen Gebrauch.

2 In einem zeitlich kurzfristig umgesetzten und fachlich anspruchsvollen Projekt haben die zuständige Dienststellen (Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Amt für Digitalisierung und Prozessorganisation, Amt für Informationstechnologie) mit dem Start-Up Unternehmen Forml GmbH („Forml“) seit Anfang 2024 die Grundlage für den Einsatz von sog. Künstlicher Intelligenz („KI“) geschaffen. Das erprobte KI – Tool befindet sich aktuell in einem erweiterten Testbetrieb.

Abb. 5.3 Anträge auf Wohngeld

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * Die Antragszahlen können nicht als Indikator für die reale Arbeitslast dienen, da sie durch die langen Bearbeitungszeiten und Bewilligungszeiträume verzerrt sind und eine Untererfassung vorliegt.

Abb. 5.4 Entscheidungen über Wohngeld

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * inklusive rund 3.400 Neuberechnungen gemäß § 42 b WoGG aufgrund des Wohngeldstärkungsgesetzes 2020. ** inklusive rund 4.000 Neuberechnungen gemäß § 42 c WoGG aufgrund des WoGCO2BeprEntlG 2021 *** inklusive rund 5.000 Neuberechnungen gemäß § 43 WoGG aufgrund der Dynamisierung 2022 **** inklusive rund 4.600 Neuberechnungen gemäß § 42 d WoGG aufgrund des Wohngeld-Plus-Gesetz 2023

Abb. 5.5 Ausbezahltes Wohngeld (in Tsd. Euro)*

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * unter Berücksichtigung von Einnahmen aus Rückforderungen

Abb. 5.6 Empfangsberechtigte von Wohngeld (Haushalte)

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Die Zahl der anspruchsberechtigten Haushalte ist im Rentnerinnen und Rentner stellen mit 84 % den größ- Jahr 2024 deutlich angestiegen. Die durchschnittliche ten Anteil der alleinstehenden Wohngeldempfänger Personenzahl liegt bei 2,3 pro Haushalt. dar. Bei den Drei- und Mehrpersonenhaushalten überwiegen die Erwerbstätigen. Insgesamt stellen die Er- Im Jahr 2024 erhielten 162 von 400 Antragstellenden werbstätigen mit einem Anteil von 60,4 % die größte einen monatlichen Lastenzuschuss, was einem Anteil Empfängergruppe dar. Es folgen die Rentnerinnen und von rund 2,5 % aller Beziehenden von Wohngeld ent- Rentner mit 26,8 % aller Wohngeldhaushalte. spricht.

Abb. 5.7 Erwerbstätigkeit und Größe der Wohngeldempfängerhaushalte

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Seit 01.01.2015 ist die Regierung von Unterfranken Im Rahmen des sogenannten fakultativen Widerzentrale Widerspruchsbehörde und Fachaufsichtsbe- spruchsverfahrens steht es den Bürgerinnen und hörde in Wohngeldangelegenheiten für ganz Bayern. Bürgern in Bayern frei, wahlweise Widerspruch bei der Sie entscheidet damit über die Widersprüche, denen Stadt Nürnberg einzulegen oder unmittelbar Klage die Stadt Nürnberg nicht abhelfen kann. beim Verwaltungsgericht zu erheben.

Abb. 5.8 Widersprüche Wohngeld

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Die Klageerhebung ist aufgrund des Urteils des Bundesverwaltungsgerichtes vom 23.04.2019 in Wohngeldangelegenheiten kostenfrei.

Abb. 5.9 Klagen Wohngeld

* zum Teil aus den Vorjahren ** hiervon 35 bezüglich Untätigkeit oder sofortige Entscheidung

Wohnen bei Bezug von Transferleistungen

und benachteiligte Gruppen

Grundlagen Kosten der Unterkunft

Neben Wohngeld und der Wohnungsvermittlung (siehe Bei den Kosten der Unterkunft und Heizung nach Kapitel 4 und 5), bei denen es sich um klassische Instru- dem SGB II – „Bürgergeld“ handelt es sich um eine mente handelt, um das Wohnen für finanziell schlechter sogenannte „kommunale Leistung“, für die Kostengestellte Gruppen der Bevölkerung zu erleichtern, ist trägerschaft und damit auch die Regelungszuständigdas Sozialamt auch für die kommunale Leistung der keit bei der Stadt Nürnberg liegt. An diesen Kosten Übernahme der Kosten der Unterkunft nach dem SGB II beteiligt sich der Bund gemäß § 46 SGB II. Dazu und dem SGB XII sowie für die Unterbringung von kommen die Personen, die Leistungen nach dem 3. obdachlosen Haushalten in Nürnberg zuständig. Das und 4. Kapitel SGB XII beziehen, wobei die Kosten für Sozialamt ist Unterbringungsbehörde. die Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung im 4. Kapitel des SGB XII vollständig vom Bund Alle kommunal organisierten sozialen Leistungen im übernommen werden. Zusammenhang mit Wohnen und Unterbringung für diejenigen Nürnbergerinnen und Nürnberger, die die Die sogenannten Richtwerte für die angemessenen Kosten nicht (vollständig) aus eigenen Mitteln bestrei- Kosten der Unterkunft und Heizung, die bei Transferten können, werden in der Zuständigkeit des Referats leistungsbezug den Maßstab für die Anerkennung der für Jugend, Familie und Soziales durch das Sozialamt Mietkosten bilden, werden in Nürnberg vom Sozialerbracht. Diese haben wesentlichen Anteil an einer amt im Rahmen eines Schlüssigen Konzeptes ermittelt sozial verträglich gestalteten Wohnungspolitik im Sinne und festgelegt. Die aktuellen Richtwerte für die Stadt der öffentlichen Daseinsvorsorge und ihre Beobach- Nürnberg gelten ab dem 01.01.2025 für zwei Jahre. tung im Zeitverlauf ist von erheblicher Relevanz für die Quartiers- und Stadtentwicklung insgesamt. Daher werden im Wohnungsbericht nachrichtlich auch die Daten über Leistungen für die Kosten der Unterkunft und über die Obdachlosenhilfe sowie sonstige besonders benachteiligte Gruppen auf dem Wohnungsmarkt dargestellt.

Abb. 6.1 Richtwerte für angemessene Mietpreise inkl. Betriebskosten von 2023 bis 2026

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Die Entwicklung der Leistungsempfängerzahlen verlief wie folgt:

Abb. 6.2 Transferleistungsbeziehende (außerhalb von Einrichtungen)

2024

43.352

805

10.011

2.860

57.028

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * nur Leistungsberechtigte in der Zuständigkeit der Stadt Nürnberg

Besonders benachteiligte Gruppen beschreibt, die im öffentlichen Raum leben oder in auf dem Wohnungsmarkt Notschlafstellen übernachten, gilt wohnungslos häufig als Oberbegriff, der auch Personen einschließt, die zwar keine eigene Wohnung, aber eine anderweitige Obdachlose bzw. Wohnungslose Unterkunft haben. Für die Stadtverwaltung ist entscheidend, dass in beiden Fällen eine private Wohnung Das Sozialamt übernimmt als zuständige Unterbrin- fehlt – unabhängig vom aktuellen Aufenthaltsort – gungsbehörde nicht nur die Aufgabe, Obdachlosigkeit und somit ein Anspruch auf Unterbringung besteht. zu verhindern, sondern ist auch für die Unterbringung Die Begriffe werden somit oft synonym verwendet. von Menschen verantwortlich, die ihre Wohnung verloren haben und aus eigener Kraft keine neue Unterkunft Die Unterbringung obdachloser bzw. wohnungsloser auf dem regulären Wohnungsmarkt finden können. Haushalte erfolgt in stadteigenen oder angemieteten Wohnungen, in privaten Pensionen, in Einrichtungen In diesem Zusammenhang wird neben dem Begriff der Obdachlosenhilfe oder über weitere ambulante Obdachlosigkeit, der ordnungsrechtlich geprägt ist, Angebote. auch der weiter gefasste Begriff Wohnungslosigkeit verwendet. Während obdachlos in der Regel Personen Dabei ergaben sich in 2024 folgende Fallzahlen:

Abb. 6.3 Obdachlose bzw. wohnungslose Personen

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Obwohl die Unterbringung in diesen Einrichtungen als erhalten reguläre Mietverträge. Um Eigentümer für Übergangslösung gedacht ist, bleiben viele Betroffene diese Kooperation zu gewinnen, stellt das Sozialamt langfristig dort, da die angespannte Lage auf dem Sicherheiten bereit – etwa die Übernahme möglicher Wohnungsmarkt eine Rückkehr in reguläre Mietver- Mietausfälle oder Renovierungskosten – und bietet hältnisse erschwert. sozialpädagogische Betreuung an.

Erweiterung der Unterstützungsangebote: Zusätzlich wird das Konzept Housing First unterstützt, das von mehreren Trägern (Straßenkreuzer e.V., Lilith e.V., Um die Lebenssituation in den Unterkünften zu ver- Mudra e.V., Hängematte e.V.) getragen wird. Hierbessern, wird das bestehende Hilfsangebot ausgebaut. bei werden obdachlose Menschen direkt in privaten Gemeinsam mit der Johanniter-Unfall-Hilfe e.V. startet Wohnraum vermittelt und beim Einleben begleitet. das Sozialamt ein innovatives Projekt: Ein mobiles Bera- Bislang konnten auf diese Weise 25 Mietverhältnisse tungsteam besucht künftig bislang unbetreute Pensio- abgeschlossen werden. Vier Haushalte mussten ihre nen mit einem speziell ausgestatteten Beratungs- und Wohnung wieder aufgeben, zwei davon konnten Bürofahrzeug. Diese mobile Sozialarbeit ermöglicht jedoch erneut erfolgreich untergebracht werden. eine gezielte Betreuung vor Ort und erreicht insbesondere Menschen in prekären oder dezentral gelegenen Notschlafangebote und aufsuchende Sozialarbeit: Unterkünften, die bisher keinen Zugang zu Hilfsangeboten hatten. Für Personen ohne jede Unterkunft steht ein breites Spektrum an Notschlafstellen zur Verfügung, darunter Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt: das Domus Misericordiae der Caritas, die Notschlafstelle G53 der Heilsarmee, die städtische Einrichtung Die angespannte Wohnraumsituation erschwert die in der Großweidenmühle sowie die Diana-Herberge. Vermittlung obdachloser bzw. wohnungsloser Haus- Ergänzend bietet das Refugium seit zwei Jahren einen halte in dauerhafte Mietverhältnisse erheblich. Zwar geschützten Raum speziell für Frauen. werden sie bei öffentlich geförderten Wohnungen mit höchster Dringlichkeit berücksichtigt, doch reicht das Um obdachlose Menschen gezielter an bestehende verfügbare Angebot bei weitem nicht aus. Hilfsangebote heranzuführen, hat das Sozialamt gemeinsam mit der Stadtmission Nürnberg das Projekt Lösungsansätze des Sozialamts: „Bahnhofsläufer:innen“ ins Leben gerufen. Diese leisten aufsuchende Sozialarbeit im öffentlichen Raum, Um dieser Situation entgegenzuwirken, initiiert das vor allem rund um den Nürnberger Hauptbahnhof. Sozialamt verschiedene Projekte, um die Wohnungs- Mit einem niederschwelligen Beratungsansatz sollen losigkeit zu beenden. Eine zentrale Rolle spielen dabei obdachlose Menschen in ihrer aktuellen Lebenslage die sogenannten Sozialimmobilien, bei denen das unterstützt und an geeignete Einrichtungen wie Not- Amt ein Vorschlagsrecht für wohnungs- oder ob- schlafstellen oder Tagesaufenthalte weitervermittelt dachlose Personen hat. Die Mieterinnen und Mieter werden.

keit. Da viele Geflüchtete aus den Unterkünften oft Geflüchtete vor Hindernissen stehen, um eine eigene Wohnung auf dem privaten Wohnungsmarkt zu finden und der Im Rahmen der Unterbringung ist die Stadt Nürnberg Bedarf an Wohnraum aus dem Bestand an öffentliauch für geflüchtete Menschen zuständig. Hierzu chen geförderten Wohnungen für die Nachfragenzählen Personen mit Aufenthaltserlaubnis, aber auch den nicht gedeckt werden kann helfen verschiedene asylsuchende Personen sowie geflüchtete Menschen Projekte diese auszugsberechtigten Personen bei der aus der Ukraine, die seit 2022 in größerer Zahl in Wohnungssuche zu unterstützen. Nürnberg angekommen sind. Trotz vieler privater Wohnmöglichkeiten für diesen Personenkreis wurden Neben den bestehenden verschiedenen Projekten ukrainische Bürgerinnen und Bürger auch in 2024 in freier Träger zur Wohnraumsuche unterstützt die städtischen Unterkünften aufgenommen. Stadt auszugsberechtigte Bewohner in Unterkünften auch im Projekt „Übergangswohnen für Geflüchtete“. Im Jahr 2024 war der Zustrom von Menschen aus der Das Projekt besteht seit 2017 für ca. 100 Wohnungen. Ukraine wieder leicht rückläufig. Die Zahl der Asyl- Diese Wohnungen werden von der Stadt für einen suchenden ist im Vergleich zu den Vorjahren ebenfalls befristeten Zeitraum angemietet und an auszugsbeetwas gesunken. Zum Jahresende 2024 gab es in rechtigte Geflüchtete weitervermietet. Dabei gelten Nürnberg 22 staatliche Unterkünfte für Geflüchtete die Mietrichtwerte, die auch für sozialen Wohnraum mit 1.671 Bewohnerinnen und Bewohnern sowie 25 herangezogen werden. Im Rahmen des Projekts städtische Unterkünfte mit 1.433 Bewohnerinnen und werden die Mieter und Mieterinnen zudem bei allen Bewohnern. Fragen zur eigenen Wohnung beispielsweise Mietvertrag, Mieterrechte und Mieterpflichten, Mülltrennung Für Geflüchtete mit Bleibeperspektive ist die eigene usw. unterstützt. Die gleichberechtigte Teilhabe von Wohnung ein wichtiger Schritt für die Integration in Menschen mit einem Flucht- und Migrationshinterdie Gesellschaft und dem Weg in die Eigenständig- grund auf dem Wohnungsmarkt soll dadurch gefördert werden.

WOHNRAUM SCHAFFEN, ZUKUNFT GESTALTEN.

Der Mangel an Wohnraum ist eines der dringendsten Themen unserer Zeit. Nicht erst seit gestern, sondern seit über 30 Jahren entwickelt Instone attraktive Wohn- und Lebensräume in ganz Deutschland – mit dem Ziel, nachhaltige, sozial durchdachte und zukunftsfähige Lösungen zu schaffen.

Dabei stellen wir uns immer wieder dieselbe Frage: Wie wollen Menschen leben – heute und in Zukunft? Die Antworten darauf haben sich im Laufe der Zeit grundlegend geändert. Heute geht es um mehr als nur ein Dach über dem Kopf: Gefragt sind Wohnräume, die Gemeinschaft fördern und sich an den Bedürfnissen der Menschen orientieren. Denn wir alle sehnen uns immer mehr nach einem nachhaltig guten Zusammenleben.

Instone Real Estate setzt den Grundstein für ein gutes Leben.

Diesem Wandel kommen wir mit einer ressourcenschonenden Bauweise, erneuerbarer Energieversorgung und vorausschauendem Klima- und Umweltschutz nach. Begegnungsplätze, intelligente Mobilitätslösungen sowie Kinderbetreuungs-, Bildungs- und Nahversorgungsinfrastrukturen komplettieren unsere Quartiere und lassen sie zu Orten einer lebendigen Nachbarschaft aufblühen. So sorgen wir für attraktiven und nachhaltigen Wohnraum, in dem bereits mehr als 35.000 Menschen ihr Zuhause gefunden haben.

Jetzt mehr erfahren:

instone.de