Konzeptstudie

Image: BBE (16.10.2024)

Konzeptstudie

für die Nachnutzung des ehemaligen Galeria Kaufhof (GKKN) in

der Königstraße 42-52 in Nürnberg unter Berücksichtigung des

benachbarten City Point (CPN)

16.06.2025

Förderung im Bayerischen Städtebauförderungsprogramm mit Mitteln des Freistaats Bayern

Die Stadt Nürnberg sucht eine geeignete Nutzung für die Immobilie

„Kaufhof“ im Kontext mit dem „City Point“

Ausgangssituation und Zielsetzung

• Die Stadt Nürnberg hat das Objekt Königstraße 42-52 („Kaufhof“) als

Das Nutzungskonzept basiert auf folgenden Zielen (Z1 – Z5)*: strategisch wichtige „Schlüsselimmobilie“ zur Sicherung von Einfluss und Entwicklungsmöglichkeiten erworben. Z1 Eigenwirtschaftliche Tragfähigkeit (eine Subventionierung durch die Stadt Nürnberg ist ausgeschlossen)

• Öffentliches Interesse und vielfältige Nutzungsideen nach Ankauf

Z2

Hochwertigkeit der Nutzungen, die der Qualität des Makro-, Meso-

bedingen die Erarbeitung eines Nutzungskonzeptes. Das Nutzungsund Mikrostandortes entsprechen konzept muss städtischen Zielen entsprechen. Bei der Betrachtung ist (Makrostandort ist die Stadt Nürnberg, Mesostandort die Altstadt das benachbarte City Point-Gebäude mit zu berücksichtigen. und Mikrostandort die Königstraße bzw. Pfannenschmiedsgasse)

• In der Übergangszeit soll das Objekt aktiv positiv im Bewusstsein der Z3 Relevanz der Nutzungen, um einen gesellschaftlichen Mehrwert zu

Nürnberger verankert werden. Die Arbeitsgruppe „Zwischennutzung“ schaffen entwickelt und implementiert kreative Nutzungsideen für diese Phase.

Z4

Z5

Umsetzbarkeit der Nutzungen, um Leerstand zu vermeiden

• Die Projektbearbeitung erfolgt durch die Arbeitsgemeinschaft

Berücksichtigung städtebaulicher Zielsetzungen bestehend aus BBE Handelsberatung, IPH Handelsimmobilien und Rosner Architekten in Abstimmung mit der Stadtverwaltung Nürnberg. Inte (M re i s e s t e e n r) ten Iden B t e it d ä e ts u s t t u if n te g nde Sozialer Wert

• Ziel ist es, die Kaufhof-Immobilie mit einem Nutzungskonzept an einen Umsetzungsdauer Nachhaltigkeit

Investor zu veräußern, der das Konzept umsetzt. Wett B b e e d w a e r r f b s- ss u i n tu d a tion Umse N tz u b t a zu rk n e g it der Städtebauliche Ziele Vereinbarkeit mit Denkmalschutz Zielgruppe Um In b v a e u st / i t U io m n n e u n t f z ü u r n g

Bewertungsmatrix

Gese M ll e sc h h rw af e tl r i t cher Re N le u v t a z n u z n d g er Kriteriensammlung Wi d rt e s r c h N a u f t t z li u c n h g keit Einnahmen (Miete) von Nutzungsoptionen An Z k u e g r k fu ra n f k t t / io n Vertragslaufzeit

Außenwirkung

Risiko

Qualität der Ausfallrisiko

Widerstandsfähigkeit Nutzung (Resilienz) Ambiente/ Gestaltung Wechsel-/ Hinweise: * Grundsätzlich sind dies auch die städtischen Ziele für den benachbarten City Point (in Privateigentum); Bewertungsmatrix visualisiert die oben Leerstandsrisiko genannten Ziele und bricht sie auf weitere Unterziele herunter 2

Systematische Analyse - Ausgangslage und Aufarbeitung der Datengrundlage

3

Immobilie liegt in zentraler Lage mit attraktivem Umfeld im

kulturellen und wirtschaftlichen Zentrum Nordbayerns

Makro-, Meso- und Mikrostandort

Mikrostandort

▫ Die EMN1 ist eine von insgesamt 11 Metropol- ▫ Der Standort befindet sich aus Einzel- ▫ Die Kaufhof-Immobilie befindet sich zwischen regionen in Deutschland mit über 3,7 Mio. handelssicht an der Schnittstelle zwischen der Königstraße im Osten, An der Mauthalle Einwohnern 1 A-Lage und 1 B-Lage inmitten der im Süden, der Pfannenschmiedsgasse im Innenstadt Westen und dem Wollengäßchen im Norden ▫ Mit einem Bruttoinlandsprodukt von rd. 151 Mrd. Euro und rd. 2 Mio. Erwerbstätigen zählt ▫ Die Immobilie liegt an zwei wichtigen ▫ Westlich der Pfannenschmiedsgasse grenzt die EMN mit etlichen Global Playern zu den Verbindungsachsen in der Fußgängerzone das ehemalige Shopping Center City Point an wirtschaftsstärksten Räumen in Deutschland zwischen Altstadt und Hauptbahnhof ▫ Im unmittelbaren Umfeld sind zahlreiche (Fußgängerzone Königstraße, Pfannen- ▫ Die Stadt Nürnberg weist ein breites Spektrum Nutzungen aus Einzelhandel, Gastronomie schmiedsgasse) an akademischen Einrichtungen auf. Rund und Dienstleistungen ansässig, dadurch 25.000 Studierende sind in Nürnberg an ▫ Die räumliche Nähe zum Bahnhof begünstigt ergeben sich hohe Kopplungs- und staatlichen oder privaten Hochschulen die Erreichbarkeit von Flughafen (U-Bahn) Synergiepotenziale eingeschrieben sowie von und zu Hochschulstandorten ▫ Der Standort weist eine sehr gute ▫ Die NürnbergMesse veranstaltet jährlich etwa ▫ In direkter Umgebung zum Projektstandort verkehrliche Erreichbarkeit durch die 120 nationale und internationale Fachmessen sind Kaufhäuser (Wöhrl, Karstadt, fußläufige Nähe zum Bahnhof sowie einen und Kongresse und gehört zu den 15 größten Breuninger, C&A) ansässig, die zusätzlich U-Bahn Zugang direkt vor der Immobilie und Messegesellschaften weltweit Frequenzen generieren im UG des Gebäudes auf

1. Europäische Metropolregion Nürnberg 4

Das Marktumfeld im Zentrum der Stadt Nürnberg zeichnet

sich durch eine Bandbreite an Nutzungen aus

Marktumfeld in der Nürnberger Innenstadt

• Der Einzelhandel erstreckt sich flächendeckend

über den ausgewählten Kartenausschnitt. In der Kaiserstraße ist in erster Linie hochpreisiger Einzelhandel ansässig, wohingegen in den Haupteinkaufsstraßen Karolinenstraße und Breite Gasse alle Preissegmente des Einzelhandels abgebildet werden.

• Es besteht ein breites Angebot an Gastronomie

(Bars, Cafés, Restaurants und Fast Food).

• Im Zentrum Nürnbergs wird die Nutzung

„Bildung und Forschung“ u.a. durch zwei Bibliotheken, Sprachschulen sowie den Fachbereich Wirtschafts- und Sozialwissenschaften der FAU in der Findelgasse angeboten.

• „Kunst und Kultur“ wird in erster Linie durch das

germanische Nationalmuseum, das Neue Museum sowie das Kunsthaus im KunstKulturQuartier in der Nürnberger Innenstadt abgebildet.

• Das Hotelangebot im Zentrum bewegt sich im

mittleren und höheren Preissegment (u.a. das Paul, Hotel Avenue, Melter Hotel, IBIS).

Die ausgewählten Kategorien wurden erst im Nachgang der Analyse identifiziert, jedoch beim Marktumfeld als Grundlage herangezogen 5

Insgesamt lassen sich durch die Standortlage und der Großflächigkeit

der Immobilie neue Chancen für die Stadt Nürnberg ableiten

SWOT-Analyse

Stärken Schwächen

• Nürnberg als kulturelles und wirtschaftliches ▪ Ältere Gebäudesubstanz bei beiden Gebäuden

Zentrum Nordbayerns mit positiven Rahmendaten

• Notwendiger Investitionsbedarf (Instandhaltungsstau) im

(z.B. Bevölkerungsentwicklung, Pendlersaldo, Kaufhof Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffer)

• Denkmalschutz auf Gebäudeteilen des Kaufhofs

• Ikonische Immobilie in zentraler Innenstadtlage

• City Point schwer im Bestand nachnutzbar wegen

• Unmittelbares Umfeld geprägt durch ein breites

Flächenkonfiguration und hohem Investitionsbedarf Angebot an Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen SWOT

• Hohe Lagequalität, Frequenzen, Flächengröße und

Sichtbarkeit

Chancen

Risiken

• Stärkung der Stadt und der ganzen Metropolregion durch

• Hohe Bau- und Sanierungskosten

Ansiedlung hochzentraler Funktionen

• Hohe Anforderungen an den Nutzungsmix für

• Belebung der Innenstadt sowie der (Wege-)Verbindung

Wirtschaftlichkeit Hauptbahnhof-Lorenzkirche

• Wettbewerbsdruck durch Konkurrenz im Umfeld

• Aufwertung der großflächigen Leerstandsimmobilie(n) und

• Veränderungen der wirtschaftlichen und politischen

Frequenzerhöhung im unmittelbaren Umfeld Rahmenbedingungen (z. B. Kundennachfrage)

• Option „Mixed Use“ erlaubt es, mehrere Bedarfe zu decken

© BBE HandelsberatungGmbH | IPH HandelsimmobilienGmbH. All rights reserved. Proprieta ry and confidential.

Im Rahmen der Konzeptstudie wurde eine kleine Lösung (Kaufhof)

sowie eine große Lösung (Kaufhof und City Point) erarbeitet

Virtuelle Gegenüberstellung der kleinen und großen Lösung

Legende

1 Kaufhof-Warenhaus Stadt Nürnberg

2 Kaufhof-Parkhaus Stadt Nürnberg 1 1 3 Zeughaus Stadt Nürnberg 2 3 2 3 4 City Point Versicherungskammer Bayern

5 City Point Parkhaus Erbbaurecht Stadt Nürnberg 5

Neben einer Standort- und Objektanalyse wurden Gespräche

mit Projektinteressierten und Bürgern geführt

Methodisches Vorgehen der Konzeptstudie (I)

3. Dialog: Nutzer- 4. Dialog: 1. Standortanalyse 2. Objektanalyse Gespräche Bürgerbeteiligung

Analyse und Bewertung des Standorts Objektbeschreibung und –bewertung Austausch über potenzielle Nutzungen Austausch und Sammlung möglicher Nürnberg anhand von Strukturdaten des Galeria Karstadt Kaufhof und Bedarfe Nutzungen mit verschiedenen

und City Points Bürgerbeteiligungsformaten

• Makro-, Meso- und Mikrostandort ▪ Außenbetrachtung ▪ FAU und FAU Academy ▪ öffentliche Bürgerbeteiligung im

• Innenbetrachtung ▪ IHK Nürnberg Kaufhof Gebäude in Nürnberg

• Nürnberg Messe ▪ Durchführung:

24.01.2025, 15:00 – 18:00 Uhr

• OHM Professional School

• Einbringung weiterer Ideen der

• Geschäftsbereich Kultur Stadt

Öffentlichkeit zum Kaufhof über Nürnberg eingerichtete E-Mail-Adresse

• Versicherungskammer Bayern

• Dialog mit Bürgerverein Altstadt

• Weitere ergänzende, informelle

Gespräche (u.a. HWK Bayern)

In den nachfolgenden Schritten wurden die gesammelten

Nutzungsideen strukturiert und bewertet

Methodisches Vorgehen der Konzeptstudie (II)

5. Schritt 6. Schritt 7. & 8. Schritt 9. Schritt

Bildung von Kategorien mgl. Nutzungen

1 Einzelhandel 6 Stadtgesellschaft und Soziales 2 Gastronomie 7 Markt der Ideen* 3 Kongress und Tagun g 4 Bildung und Forschung 5 Kunst und Kultur Einordnung der Ergebnisse in 7 Verortung der gesammelten Nutzungen Kuration der standort-adäquaten Bewertung möglicher Nutzungen Kategorien in einer Vierfeldertafel Nutzungen aus Q2/Q4 und Bewertung der anhand einer Matrix

(Eigen-)Wirtschaftlichkeit

• Inhaltliche Ergänzungen von BBE und ▪ Für jede der 7 Kategorien wird eine ▪ Farbliche Zuordnung der ▪ Eigenwirtschaftliche Nutzungen aus

IPH Vierfeldertafel erstellt Nutzungsgruppen anhand der Schritt 7 und 8 werden anhand einer 7 Kategorien Matrix bewertet

• Anforderungen an den Mikrostandort

(X-Achse): Qualität vom Gewerbegebiet ▪ Einordnung der Nutzungen erfolgt ▪ Bewertungskriterien der Matrix: bis A-Lage in der Innenstadt anhand eines Wirtschaftlichkeits- Relevanz, Qualität, Risiko, strahls Städtebauliche Ziele, Umsetzbarkeit

• Anforderungen der Nutzung an die

und Wirtschaftlichkeit Fläche (Y-Achse): eine Etage bis ▪ Zuordnung rechts des roten Balkens mehrere Etagen weist auf eine Eigenwirtschaftlichkeit hin (Einsatz städtischer Mittel ist

• Zuordnung in Quadranten Q1-Q4 prüft,

hierbei ausgeschlossen) ob Nutzung für Kaufhof geeignet

*Sammlung von weiterenNutzungsideen, die nicht in Kategorie 1-6 fallen

Für die Darstellung verschiedener Nutzungsoptionen der

Immobilie wurde ein Baukasten-Modell entworfen

Baukastenprinzip mit Zuordnung von Kategorien

Markt der Ideen

Kongress und Bildung und Kunst und Stadtgesellschaft Hotel/ Büro/ Freizeit und

Einzelhandel Gastronomie

Tagung Forschung Kultur und Soziales Praxis Gestaltung

Dachgarten

Der Baukasten zeigt,

E 04

welche

Nutzungsoptionen

E 03 marktseitig für welche

Etagen

E 02 in Frage kommen.

Die dargestellten

E 01

Nutzungen müssen

nicht eine gesamte

E 00 Etage einnehmen,

sondern können

kombiniert werden.

E -01

Nutzung auf dieser Etage nicht empfohlen

Insgesamt wurden 43 standortadäquate Nutzungen

7 Kategorien zugeordnet

Standortadäquate Nutzungen

Kongress und Bildung und Kunst S tadtgesellschaft Markt der

Einzelhandel Gastronomie

Tagung Forschung und Kultur und Soziales Ideen

Textilgeschäft

Sportkaufhaus/ -fachmarkt

Regionale Händler

Off-Price Einzelhandel

Drogeriemarkt

Lebensmittelmarkt

Sportgeschäft

Internationale Textilgroßfläche

Pop-Up (hochwertig)

Luxus- und Premiumprodukte

Warenhaus

Marktstände

Food Market Kongresszentrum Bibliothek Konzertsaal Großflächige Hotel Freizeitnutzungen Veranstaltungs- Großflächige Universität Vertical Theater konzepte Eventflächen Tausch-Kaufhaus Farming Dach-Café Weiterbildung Kulturzentrum Dachgarten Co-Working Space Kita/ Kindergarten Restaurant Büro Eventflächen für Urban Future (Kunst) ZAM 2.0 Café/Bar kleinere Center Ausstellungen Praxis Jugendtreff/- Veranstaltungen Forschung und zentrum Food-Court Innovation Wellness Senioren-Treff TUMO 2.0 Begegnungsraum Lernräume

Die Nutzungen, welche die Standortqualität einer innerstädtischen A- oder B-Lage benötigen (standortadäquate Nutzungen) wurden sieben Kategorien zugeordnet.

Die standortadäquaten Nutzungen werden nach potenzieller

Eigenwirtschaftlichkeit (= ohne Fördermittel) eingeordnet

Hotel

Bibliothek ZAM 2.0 K Lernräume TUMO 2.0

Vertical Farming fé/Bar

Dach-Café

Veranstaltungs- konzepte (u.a. Show-Cooking, Kochkurs)

Büro

Urban Future Center

Konzertsaal

Dachgarten

Tausch-Kaufhaus

Senioren-Treff Theater Jugendtreff/zentrum (Kuns Ausstellu Begegnungsraum

Kultur Fördermittel notwendig Trägt sich selbst Einzelhandel Gastronomie Kongress und Tagung Bildung und Forschung Kunst und Kultur Stadtgesellschaft und Markt der Ideen Soziales 12

Beispiele - basierend auf der vorangegangenen Analyse

13

Drei Beispiele für die kleine Lösung

Beispiel 1 Nutzungsmix

Dachgarten

4. OG: Bildung und Forschung

5. OG: Bildung und Forschung

6. OG: Bildung und Forschung

7. OG: Handel

EG: Handel, Gastronomie

1. UG: Handel, Technik

Denkmal: Erhalt zu prüfen, Abbruch und Aufstockung 4. Stock, Denkmalschutzauflagen erschweren Nachnutzung Wirtschaftlichkeit: möglich

Beispiel 2 Nutzungsmix

Dachgarten

4. OG: Hotel/Büro/Praxis

5. OG: Hotel/Büro/Praxis

6. OG: Hotel/Büro/Praxis

7. OG: Handel

EG: Handel, Gastronomie

1. UG: Handel, Technik

Denkmal: Erhalt zu prüfen, Abbruch und Aufstockung 4. Stock, Denkmalschutzauflagen erschweren Nachnutzung Wirtschaftlichkeit: möglich

Beispiel 3 Nutzungsmix

Dachgarten

4. OG: Hotel/Büro

5. OG: Hotel/Büro

6. OG: Kongress und Tagung

7. OG: Kongress und Tagung

EG: Kongress und Tagung

1. UG: Technik

Denkmal: Erhalt zu prüfen, Abbruch und Aufstockung 4. Stock, Denkmalschutzauflagen erschweren Nachnutzung Wirtschaftlichkeit: möglich

Kleine Lösung: Immobilie mit Schwerpunkt Bildung und Forschung

erfüllt ihre Funktion als Treffpunkt und Wissensaustausch

Beispiel 1

• Einrichtungen von Forschung und Innovation

ermöglichen die Aus- und Fortbildung unterschiedlicher Zielgruppen und können von verschiedenen Partnern gemeinsam genutzt und betrieben werden (Hochschulen, IHK, HWK…)

• Eine ansprechbare Zielgruppe sind Studierende

internationaler Studiengänge, die wiederum ein bedeutender Wirtschaftsfaktor sind

• Die Kombination aus Handel und Gastronomie

fungieren als soziale Treffpunkte und fördern die

Auswirkungen auf

Aufenthaltsqualität

• Frequenz: Nutzungsmix generiert hohe Frequenz und

• Als mögliche Mieter der Einrichtungen bieten sich

spricht ein vielfältiges Publikum an Gastronomen, Händler und Hochschulen an z.B. IHK,

• Image: Bildung und Forschung in Innenstadtlage ist ein

FAU, UTN oder OHM

Alleinstellungsmerkmal und fördert die Bekanntheit der Stadt

Nürnberg

Steigendes Interesse an Wissenschaft, Weiterbildung und

• Umfeld: Umliegende Nutzungen profitieren von Nutzungsmix, Forschung spiegelt die hohe Relevanz für die Stadt

potenzielle Etablierung eines Bildungs- und Forschungsclusters Nürnberg wider.

Kleine Lösung: ein Mix aus Hotel, Büro, Praxen, Handel und

Gastronomie belebt die Innenstadt und schafft wirtschaftliche Synergien

Beispiel 2

• Eine Mischung aus Hotel /Büro/Praxen sowie Handel

bringt Synergieeffekte hervor

• Ausgezeichnete Infrastruktur: kurze Wege durch zentral

sehr gut erreichbare Innenstadtlage

• Hotellerie als bedeutender Wirtschaftstreiber, welche

sowohl lokale als auch internationale Besucher anwirbt

• Potenzielle Mieter sind die IHK sowie (Arzt)Praxen

Auswirkungen auf

• Frequenz: Nutzungsmix generiert hohe Frequenz und

spricht ein vielfältiges Publikum an

• Image: Stärkung der Stadt Nürnberg als multifunktionales

Zentrum Hotel, Büros und Praxen vereinen lokale und

• Umfeld: Umliegende Nutzungen profitieren von internationale Nachfrage und sichern wirtschaftliche

Nutzungsmix Auslastung am Standort.

Kleine Lösung: Kongress- und Tagungsnutzungen fungieren als

attraktiver Frequenzbringer auf nationaler und internationaler Ebene

Beispiel 3

• Kongress- und Tagungsräume in einer städtebaulich

attraktiven Altstadt treffen auf eine hohe nationale und internationale Nachfrage

• So kommt kaufkräftiges Publikum zusätzlich in die

Innenstadt – Handel, Gastronomie und Hotellerie profitieren

• Die Räumlichkeiten sind auch für lokale Bedürfnisse

flexibel nutzbar

• Optimale Anbindung an Hauptbahnhof und Flughafen

stärkt diese Nutzungsoption enorm

Auswirkungen auf

• Kombination mit Hotel/ Büro fördert Synergien

• Frequenz: Veranstaltungsformate generieren eine hohe

Frequenz und sprechen ein vielfältiges Publikum an ▪ Mögliche Mieter: Messe, IHK

• Image: Kongress- und Tagungsräume am Standort

Innenstadt ist ein Alleinstellungsmerkmal und fördert

Durch den Ausbau der Kongress- und

die Bekanntheit der Stadt Nürnberg

Tagungsräumlichkeiten wird die Positionierung der Stadt

• Umfeld: Umliegende Nutzungen profitieren von hohen

sowohl auf nationaler als auch internationaler Ebene

Besucherzahlen gestärkt.

Große Lösung: Beste Option für Quartiersentwicklung

Anmerkungen zur großen Lösung

Kaufhof City Point

• Die große Lösung beinhaltet die Umnutzung des Kaufhofs zusammen mit

der Umnutzung bzw. des Neubaus des City Points

• Die große Lösung bietet Möglichkeiten, auch weniger rentierliche

Nutzungen denkbar machen zu lassen

• Dadurch wird ein breiter Nutzungsmix ermöglicht, der alle

Nutzungsmix

Gesellschaftsschichten anspricht und positiv zur Stadtentwicklung beiträgt

• Dachgarten ▪ Gastronomie ▪ Praxis

• Bildung und Forschung ▪ Hotel ▪ Kongress und Tagung

• Handel ▪ Büro ▪ Technik

Denkmal

Kaufhof: Erhalt zu prüfen, Abbruch und Aufstockung 4. Stock, Denkmalschutzauflagen erschweren Nachnutzung City Point: Abbruch und Neubau

Wirtschaftlichkeit

möglich, positiver Einfluss auf Stadtentwicklung

Empfehlung für weiteres Vorgehen

BBE und IPH sprechen folgende Empfehlungen aus:

Aus der Analyse heraus empfehlen wir die Weiterverfolgung der großen Lösung.

Falls nur die kleine Lösung in Betracht gezogen wird, empfehlen wir, die Beispiele 1 und 3

mit Alleinstellungsmerkmalen herausarbeiten zu lassen. Diese Beispiele bringen einen

besonderen Mehrwert für Stadt und Innenstadt.

BBE Handelsberatung GmbH | IPH Handelsimmobilien GmbH

Brienner Straße 45 80333 München

Förderung im Bayerischen Städtebauförderungsprogramm mit Mitteln des Freistaats Bayern