Wohnungsbericht 2021

Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen

Wohnungsbericht 2021

Herausgeber:

Stadt Nürnberg Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen Marienstr. 6 90402 Nürnberg

e-mail: stab.wohnen@stadt.nuernberg.de

Der Wohnungsbericht ist auch im Internet abrufbar unter: www.nuernberg.de/internet/wohnen/publikationen.html

Redaktion und Gestaltung:

Stab Wohnen: Britta Walther Lisa Bergmann Bildnachweis: Andra Kärgel Werner Reißer Titelseite: dreisterneplus GmbH, München Vorwort: C hristine Dierenbach, Stadt Nürnberg

Amt für Existenzsicherung und soziale Integration: Volker Wolfrum Herstellung: Dieter Frank Gutenberg Druck & Medien GmbH September 2022 Titelseite: Geförderter Wohnungsbau des Auflage: 250 ESW- Evangelisches Siedlungswerk, Webersgasse gedruckt auf chlorfrei gebleichtem Papier

Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen

Wohnungsbericht 2021

2021

Sehr geehrte

Damen und Herren,

mit dem jährlichen Wohnungsbericht gibt der Stab Auch wenn die Einwohnerzahl in Nürnberg in den Wohnen im Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Jahren 2020 und 2021 leicht gesunken ist, so ist sie im einen Überblick über seine Aktivitäten insbesondere August 2022 bereits wieder auf 540.260 Einwohnerinzum geförderten Wohnungsbau und zur Schaffung nen und Einwohner gestiegen. Damit setzt sich das bzw. Sicherung leistbaren Wohnraums. Bevölkerungswachstum der letzten beiden Jahrzehnte weiter fort. Die positive Entwicklung bei der Bautätigkeit von geförderten Wohnungen zeigt sich deutlich in dem Die Herausforderungen bei der Schaffung bezahlbahervorragenden Förderergebnis im Jahr 2021: Der Stab ren Wohnraums angesichts des weiter wachsenden Wohnen im Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Nachfrage bleiben folglich groß. Um weiter erfolgreich als Bewilligungsstelle für die Wohnraumförderung in agieren zu können, bauen wir auf die enge Koopera- Nürnberg hat 99,9 Mio. Euro staatliche und städtische tion zwischen Stadt Nürnberg, Freistaat Bayern und der Mittel zur Förderung von Wohnraum im Stadtgebiet Wohnungswirtschaft, die wir auch künftig in bewährbewilligt – ein Rekordbetrag, der das Ergebnis des ter Weise fortsetzen wollen. Jahres 2020 noch übertrifft und der, neben zahlreichen neuen Wohnungen mit Miet- und Belegungsbindun- Für die Beiträge zu den sozialpolitischen Unterstützungsgen, auch zu einer stabilen Auftragslage für die lokale aktivitäten auf dem Wohnungsmarkt mit den Kapiteln Bauwirtschaft beiträgt. Wohnungsvermittlung, Wohngeld und Wohnen für Transferleistungsbeziehende und benachteiligte Grup- Die Nürnberger Zweckentfremdungsverbotssatzung, pen danke ich dem Amt für Existenzsicherung und die sich unter anderem gegen unzulässige Ferienver- soziale Integration. mietung und Leerstand von Wohnungen richtet, ist neben dem Neubau zusätzlicher Wohnungen ein weiteres wichtiges Instrument zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums. Seit Inkrafttreten der Satzung konnten 172 Wohneinheiten nach zweckfremder Nutzung wieder in den regulären Wohnungsmarkt zurückgeführt werden. Die Herstellungskosten für geförderte Mietwohnungen vergleichbarer Größe betragen rund Ihr 39,3 Mio. Euro.

Das Thema Wohnen hat im Jahr 2021 unter anderem aufgrund der anhaltenden Corona-Pandemie und den Dr. Michael Fraas damit verbundenen strukturellen und gesellschaftli- Berufsmäßiger Stadtrat chen Veränderungen weiter an Bedeutung gewonnen. und Wirtschafts- und Wissenschaftsreferent der Stadt Nürnberg

Inhalt

KAPITEL 1 Auf einen Blick 2019 – 2021 9

KAPITEL 2 Wohnen in Nürnberg 10

Einwohnerzahl und Haushaltsentwicklung 10 Bautätigkeit 11 Immobilienmarkt 13

KAPITEL 3 Wohnungsbauförderung 16

Neubau und Umbau von Mietwohnungen bzw. Heimen 18 Modernisierung 19 Wohneigentum 20 Verwaltung geförderter Wohnungen 23

KAPITEL 4 Recht Wohnungswesen 24

Mietpreisberatung und Mietpreisprüfung im freifinanzierten Wohnungsbau 24 Abgeschlossenheitsbescheinigungen 25 Zweckentfremdungsverbot 26

KAPITEL 5 Wohnungsvermittlung 27

Grundlagen 27 Entwicklung des gebundenen Wohnungsbestandes 27 Wohnungsvermittlung 29

KAPITEL 6 Wohngeld 34

Grundlagen 34 Ergebnis 37

KAPITEL 7 Wohnen für Transferleistungsbeziehende 40 und benachteiligte Gruppen

Grundlagen 40 Kosten der Unterkunft 40 Besonders benachteiligte Gruppen auf dem Wohnungsmarkt 42

Auf einen Blick: 2019 – 2021

Wohnen in Nürnberg

Einwohnerzahl und Haushaltse ntwicklung September leicht zunahm und nun bei 398.409 liegt (+ 259 Personen), wuchs die ausländische Bevölkerung Im Jahr ging die Bevölkerungszahl Nürnbergs das zweite im selben Zeitraum um 1.502 Personen auf 131.813 an. Jahr in Folge zurück und wies am 31.12.2021 laut Ein- Ende 2021 lebten 261.462 Männer und 268.760 Frauen wohnermelderegister 530.222 Personen mit Haupt- in Nürnberg. wohnsitz in Nürnberg (Abb. 2.1) aus, was einem Rückgang von 2.109 Personen (minus 0,4 %) im Vergleich zu Im Jahr 2021 war der Wanderungssaldo infolge der 2020 entspricht. Corona-Pandemie – wie 2020 - negativ (-2.368), wenngleich eine geringfügige Verbesserung zum Vorjahr Seit Beginn der Corona-Pandemie ist die Nürnberger stattfand (2020: -3.056). In den Jahren davor hatte die Bevölkerung wie in vielen weiteren Kommunen, ins- Wirtschaftsleistung Nürnbergs zu einer starken Zuwanbesondere in den Großstädten, geschrumpft. Der derung, vor allem aus dem Ausland, und damit zum Blick auf das letzte Quartal 2021 lässt eine Wende im Bevölkerungswachstum Nürnbergs beigetragen. Dieser Rückgang erkennen, lebten doch zum Jahresende hin langjährige Zugewinn hatte auch den Druck auf den bereits wieder 1.761 Personen mehr in der Stadt als dies Nürnberger Wohnungsmarkt erhöht. noch Ende September desselben Jahres der Fall war. Der leichte Einwohnerzugewinn im letzten Quartal ist Seit 2010 hatten die Wanderungsverluste Nürnbergs auf die Zunahme der ausländischen sowie der deut- gegenüber dem Umland kontinuierlich zugenommen. schen Bevölkerung zurückzuführen. Während die Zahl Die Umlandwanderung vor allem von Familien war im der mit Hauptwohnung gemeldeten Deutschen seit Jahr 2021 weiter hoch. Eine durch die Pandemie be-

Abb. 2.1 Einwohnerentwicklung / Hauptwohnsitz

540.000

530.000

530.222

520.000

510.000

505.664

500.000

490.000

488.400

480.000

470.000

460.000

450.000

1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021

Quelle: Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth Ab 2011 Einwohner nach Hauptwohnung lt. Melderegister

dingte, außergewöhnliche Zahl an Fortzügen ins Umland tiv. 2021 wurden 204 Kinder mehr geboren als 2020, („Stadtflucht“) ist allerdings nicht zu beobachten. Viel- jedoch 470 weniger als 2019. 2021 war eine leichte mehr setzte sich der Trend der letzten Jahre fort. Übersterblichkeit erkennbar. Dies betrifft besonders die Altersgruppe ab 80 Jahren. Im Vergleich zum Vorjahr 2021 wurden in Nürnberg 5.452 Lebendgeborene stieg die Zahl der Sterbefälle um 85 Personen an. vermeldet, 6.369 Personen verstarben. Der natürliche Saldo ist damit wie in den vergangenen Jahren nega-

Abb. 2.2 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Nürnberg 2014 – 2021 / Wohnungen

2500

2000

1500

1000

500

0

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik Baugenehmigungen Baufertigstellungen

Bautätigkeit Während die Baugenehmigungen gegenüber dem Im Jahr 2021 wurden nach Angabe des Bayerischen Vorjahr um 12% abgenommen haben, wurden im Landesamtes für Statistik für 2.260 Wohnungen Berichtsjahr 29 % mehr Wohnungen als 2020 fertig- (2020: 2.579) Baugenehmigungen erteilt. Im gleichen gestellt. Zeitraumwurden in neu errichteten Wohngebäuden sowie wohnungsmarktrelevanten Nichtwohngebäuden Bayernweit stieg die Zahl der Baugenehmigungen und Wohnheimen 1.943 Wohnungen (2020: 1.502 gegenüber dem Vorjahr um 2,9 %, die der Baufertig- Wohnungen) fertiggestellt. stellungen um 7,1 %.

Abb. 2.3 Baufertigstellungen 2017 – 2021, Wohnungen insgesamt (freifinanziert und gefördert)*

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

2017 2018 2019 2020 2021

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und eigene Erhebungen gefördert freifinanziert * in Mehrfamilienhäusern, Familienheimen sowie in wohnungsmarktrelevanten Wohnheimen und Nichtwohngebäuden

Die Zahl der fertiggestellten, geförderten Wohnungen Der Anteil der fertiggestellten Wohnungen in Mehrlag im Berichtsjahr leicht unter dem Wert von 2020, familienhäusern ist in den letzten Jahren kontinuierlich im Vergleich zu den letzten fünf Jahren aber dennoch angestiegen und lag im Jahr 2022 bei 99 %. Damit auf einem hohen Niveau. Gleichzeitig sind alleine im spielen neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser eine Jahr 2021 rund 950 (2020: ca. 600) Mietpreis- und zunehmend geringere Rolle auf dem Immobilienmarkt. Belegungsbindungen bislang geförderter Wohnungen ausgelaufen. Damit nimmt der Gesamtbestand belegungs- und mietpreisgebundener Wohnungen 2021 weiter ab.

Abb. 2.4 Baufertigstellungen nach Gebäude- und Finanzierungsart 2017 – 2021, Wohnungen

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und eigene Erhebungen * wohnungsmarktrelevant

Immobilienmarkt Reihenhäuser oder Doppelhaushälften im Bestand weisen eine Preissteigerung von 12% vor. Reihenhäuser Im Jahr 2021 sind die Immobilienpreise in Nürnberg in einfachen Lagen kosteten im Mittel 430.000 Euro, in wie auch im vorhergehenden Jahr in beinahe allen Teil- sehr guten Lagen bereits 670.000 Euro. In diesem Segmärkten deutlich gestiegen. Die Bodenrichtwerte für ment lag der niedrigste Durchschnittswert bei 380.000 Wohnbauflächen mit drei- oder mehrgeschossiger Bau- Euro für ein gebrauchtes Reihenhaus. Neubauten von weise erreichten mit plus 26 % den größten Zuwachs. Doppelhaushälften in Thon hingegen wurden sogar Bei den Bauflächen bis zu zweigeschossiger Bauweise mit einem mittleren Wert von 890.000 Euro ausgekam es zu einer Steigerung von 16 %. wiesen. Die Preise für neugebaute, freistehende Einoder Zweifamilienhäuser streuen wegen der größeren Laut des Grundstücksmarktberichts des Gutachteraus- Individualität der Eigenheime sehr stark. Bei einer schusses für Grundstückswerte wurden bei Grund- Preissteigerung von 16 % liegen diese Werte zwischen stückskaufverträgen im Stadtgebiet im Jahr 2021 500.000 Euro (einfache Lagen) und 1,52 Millionen rund 2,8 Milliarden Euro (2020: 2,9 Milliarden Euro) Euro (sehr gute Wohnlagen). Kleinere oder nicht so umgesetzt. Insgesamt wurden 5.261 Urkunden (2020: gut gelegene Häuser konnten jedoch auch günstiger 4.733) von Grundstücken, Häusern und Wohnungen erworben werden. vom Gutachterausschuss ausgewertet. Mehrfamilienhäuser werden fast ausschließlich im Die Bodenrichtwerte für mehrgeschossige Wohn- gebrauchten Zustand veräußert. Im vergangenen Jahr bebauung (Stand: 01. Januar 2022) bewegen sich legten die Preise in diesem Segment um 15 % auf zwischen 770 Euro/m² und 4.500 Euro/m². Für Grund- etwa 840.000 Euro bis 3.000.000 Euro zu. Das durchstücke zur Neubebauung mit Ein- oder Zweifamilien- schnittliche Alter jener Häuser beträgt hier 93 Jahre. häusern wurden Bodenrichtwerte in einer Spanne von 250 Euro/m² bis 1.800 Euro/m² ausgewiesen.

Abb. 2.5 Wohnlagen auf der Basis von Bodenwerten in Nürnberg

Kartengrundlage: Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Stadt Nürnberg

Der Markt für Eigentumswohnungen ist nach Anzahl der ausgewerteten Kaufurkunden der größte Teilmarkt in Nürnberg. Die Preise für Eigentumswohnungen (Neubau bzw. im Bestand ab Baujahr 1946) stiegen im Jahr 2021 um 12 %, bei den Vorkriegsbauten betrug der Anstieg 14 %. Die Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen lagen je nach Lage und Objekteigenschaften zwischen etwa 4.400 und 7.900 Euro/m² Wohnfläche. Bei Bestandswohnungen ist die Spanne größer: 1.500 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter wird, je nach Renovierungsstand, gezahlt. In mittleren Wohnlagen wurden für gebrauchte Wohnungen im Durchschnitt 3.600 Euro pro Quadratmeter gezahlt – zehn Jahre zuvor waren es auch für Neubauwohnungen etwa 1.000 Euro weniger.

Bei Neubauwohnungen erhöhten sich die Preise in den letzten zehn Jahren von 2.600 auf 6.100 Euro. Sie können nur teilweise mit der Entwicklung des Bodenpreises erklärt werden, der im gleichen Zeitraum von 350 Euro auf 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen ist.

Die Zahlen aus dem Jahr 2021 zeigen, dass die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt trotz leicht gesunkener Einwohnerzahl weiterhin hoch ist.

Wohnungsbauförderung

Mit den verschiedenen Programmen der staatlichen mit Behinderung (2020: 52) sowie 50 Sanierungen im und städtischen Wohnungsbauförderung konnte im Schallschutzfensterprogramm (2020: 67) gefördert wor- Berichtsjahr 2021 der Neubau, Umbau, Erwerb und den. Damit wurden für das Bauhaupt- und Baunebendie Modernisierung von insgesamt 556 Wohnein- gewerbe Bauvorhaben mit rund 229,0 Mio. Euro heiten (2020: 467) finanziell unterstützt werden. Mit (2020: 122,3 Mio. Euro) Gesamtbaukosten generiert. insgesamt Mio. 99,9 Euro (2020: 84,3 Mio. Euro) sind 411 Mietwohnungen (2020: 321), 23 Eigentumswoh- Die Steigerung beim Mitteleinsatz ist insbesondere auf nungen (2022: 33), 29 Familienheime (2020: 64), 43 die höhere Zahl geförderter Mietwohnungen im Bayeri- Anpassungsmaßnahmen an die Belange von Menschen schen Wohnungsbauprogramm zurückzuführen.

Abb. 3.1 Geförderte Wohnungen und Mitteleinsatz nach Programmen

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg 1) Die städtische Förderung und die Förderung im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm wurden allein oder / 1a) nur in Verbindung mit staatlichen Mitteln ausgereicht, daher ist mehrfache Nennung möglich. 2) Nur in Kombination mit dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm

Abb. 3.2 Geförderte Wohnungen und Heimplätze 2014 – 2021 nach Neu- / Umbau und Modernisierung

800

700

600

500

400

300

200

100

0

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Neu- / Umbau Modernisierung

Abb. 3.3 Die im Neu- bzw. Umbau geförderten Mietwohnungen nach Zahl der Zimmer sowie Heimplätze

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg

Die Entwicklung in den einzelnen Förderbereichen im bestehender Bindungen möglich. Bei einer Verlängerung Berichtsjahr wird in den folgenden Abschnitten im Detail der Belegungsbindung um weitere 15 Jahre wird die vorgestellt. bestehende Restvaluta des belegungsabhängigen Darlehens mit 1,75 % verzinst.

Neubau und Umbau von Bei einer freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung der För- Mietwohnungen bzw. Heimen derdarlehen beträgt die Nachwirkungsfrist zehn Jahre. In einem solchen Fall ist auch die anteilige Rückforderung des Zuschusses zu prüfen. Mietwohnungen Das im Jahr 2019 in Ergänzung zum Bayerischen Woh- Der Bau von Mietwohnungen wird im Bayerischen Woh- nungsprogramm aufgelegte Darlehensprogramm zur nungsbauprogramm in der Einkommensorientierten För- Schaffung von energieeffizientem Mietwohnraum war derung (EOF) nach dem zu erwartenden Einkommen der für Bauvorhaben vorgesehen, die nach den Bedingun- Mieter gefördert. Bauherrn erhälen einen Zuschuss von gen des KfW-Programms „Energieeffizient Bauen“ min- 300 Euro je m² Wohnfläche und zwei Baudarlehen: ein destens den Standard KFW-Effizienzhaus 55 erreichen. Darlehen für den Bau selbst, dessen Höhe sich nach der Die BayernLabo hat hier Darlehen bis zu 120.000 Euro Wohnfläche in Verbindung mit der Kostenobergrenze je Wohneinheit mit 30-jähriger Laufzeit ausgereicht und der Bauwerkskosten richtet sowie ein weiteres Darlehen, die ohnehin schon günstigen Konditionen der KfW noch aus dem ein Mietzuschuss für die künftigen Bewohne- zusätzlich verbessert. Mitte 2021 wurde die Förderung rinnen und Bewohner erwirtschaftet wird. wegen der Neuausrichtung der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude eingestellt. Dafür erhalten die Investoren geförderten Wohnungen die durchschnittliche, ortsübliche Erstvermietungsmiete Im Jahr 2021 wurden aus diesem Programm 28,7 Mio. und verpflichten sich zu einer Belegung mit Mietern Euro (2020: 25,8 Mio. Euro) für 262 (2020: 216) Wohunterschiedlicher Einkommen. nungen in zwei (2020: drei) Vorhaben bewilligt.

Die Höhe des objektabhängigen Baudarlehens betrug Insgesamt wurden im Berichtsjahr 376 Wohnungen 2021 bei einer 25- bzw. 40-jährigen Belegungsbindung (2020: 251) mit einer Belegungsbindung von 25 Jahren bis zu 1.125 Euro (2020: 1.100 Euro) (50 % der Kosten- gefördert. Der Fördermitteleinsatz belief sich auf rund obergrenze der Kostengruppen 300 Bauwerk - Baukons- 92,4 Mio. Euro (2020: 67,1 Mio. Euro) an staatlichen truktion und 400 Bauwerk - Technische Anlagen nach und städtischen Geldern. Die Förderung pro Wohnung DIN 276) je m² geförderter Wohnfläche. betrug durchschnittlich 245.836 Euro. Die Gesamtbaukosten der geförderten Maßnahmen betrugen im Jahr Die Konditionen des Darlehens sind: 2021 204,8 Mio. Euro (2020: 77,96 Mio. Euro).

› 0,5 % Zins p.a. während der Belegungsbindung, Alle geförderten Wohnungen sind barrierefrei erreichdanach Anpassung an den Kapitalmarktzins bar. Bei allen Wohnungen entsprechen die Grundrisse › Der Tilgungssatz des objektabhängigen Darlehens der DIN 18040 Teil 2 "Barrierefreies Bauen". beträgt bis zu 4,0 % › einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 3,0 % Es handelt sich um folgende Objekte:

Das belegungsabhängige Darlehen wird so bemessen, › Die Fa. Schultheiß Projektentwicklung AG realisiert als dass sich (bei einem rechnerischen Ansatz von 5,75 Bauträger zwei Projekte mit hohem Förderanteil: In %) aus den Zinserträgen der Zuschuss für die Mieter der Wörnitzstraße entstehen 116 geförderte Mieterwirtschaftet. Der Zinssatz beträgt für die gesamte wohnungen, für die der Bezug im Jahr 2022 geplant Bindungsdauer von 25 bzw. 40 Jahren 1,75 %. Die Dif- ist. 70 Wohnungen konnten im Berichtsjahr in einer ferenz zwischen der errechneten (Zinssatz: 5,75%) und ersten Teilbewilligung gefördert werden. In der Zweigder tatsächlich zu leistenden Zinslast (Zinssatz: 1,75%) straße/ Kollwitzstraße werden 146 geförderte und 30 ergibt eine Deckungslücke, die der Freistaat ausgleicht. freifinanzierte Mietwohnungen sowie Gewerbeflächen Die Tilgung beträgt unverändert 1,0 % ab dem 11. Jahr. mit ca. 900 m² errichtet. Hierfür erfolgte 2021 eine Teilbewilligung für die erste Wohnung, nachdem das Bei EOF-Wohnungen, deren Belegungsbindung in den Mittelkontingent erschöpft war. Beide Projekte hat eine nächsten fünf Jahren ausläuft, ist eine Verlängerung Tochtergesellschaft des Allianz-Versicherungskonzerns

schlüsselfertig erworben und erhält die Fördermittel Im Jahr 2021 konnte kein Heimprojekt für Menschen als sogenannte Ersterwerbsförderung. mit Behinderung gefördert werden.

› Auf dem ehemaligen Auto Krauss-Gelände an der Scharrerstraße/ Hainstraße mit einer Fläche von 28,3 Modernisierung Hektar errichtet die KIB-Gruppe mit dem Luitpoldviertel ein neues Stadtquartier mit rund 450 freifinanzierten und geförderten Wohnungen sowie Räumen Bayerisches Modernisierungsprogramm für Büros, Handel sowie eine Kindertagesstätte. Die Quotenregelung des Baulandbeschlusses kommt hier Mietwohnungen zur Anwendung, wonach bei Investitionsplanungen Die Fördermittel aus dem Bayerischen Modernisierungsin Verbindung mit städtebaulichen Verträgen anteilig programm für die Modernisierung von Miet- und Genos- Geschossfläche für den geförderten Wohnungsbau senschaftswohnungen tragen dazu bei, die allgemeinen bereitzustellen ist. Im Berichtsjahr wurden 95 Miet- Wohnverhältnisse zu verbessern und die Mieten nach der wohnungen im ersten Bauabschnitt gefördert. Modernisierung in sozialverträglichen Grenzen zu halten.

› Auch auf dem ehemaligen-Cola-Gelände an der Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von Ostendstraße, das unter dem Namen Seetor City Mietwohngebäuden können die Förderung beantragen. Campus entwickelt wurde, wird die Quotenregelung Es wird mit zinsverbilligten Darlehen gefördert. Ergänzend umgesetzt: Neben knapp 200 Eigentumswohnungen dazu wird ein Zuschuss von bis zu 100 Euro je m² Wohnund zahlreichen Gewerbeeinheiten entstehen auf dem fläche ausgereicht. In den Programmteilen „Energieefrd. 18 Hektar großem Gelände 97 geförderte Miet- fizient sanieren – Effizienzhaus“ und „Energieeffizient wohnungen, die von einer Tochtergesellschaft der sanieren – Einzelmaßnahmen“, die auf entsprechenden Commerzbank erworben wurden. Auch hier handelt wohnungswirtschaftlichen Programmen der KfW basiees sich um eine Ersterwerbsförderung. ren, werden Maßnahmen nach den Voraussetzungen dieser Programme gefördert. Die Höhe des Zinssatzes › Das Evangelische Siedlungswerk (ESW) errichtet an der orientiert sich an dem von der KfW für diese Programme Webersgasse insgesamt 50 Wohnungen ausschließlich festgelegten Zinssatz für Darlehen mit 30-jähriger Lauffür Senioren. Davon sind 20 Wohneinheiten gefördert, zeit und einer 10-jährigen Zinsfestschreibung wobei die die restlichen 30 Wohneinheiten dienen im Rahmen BayernLabo diesen Zinssatz zusätzlich verbilligt. der mittelbaren Belegung bei einem anderen Vorhaben des ESW als Ersatzwohnraum. Damit stehen alle Werden die Vorgaben der KfW-Programme nicht erfüllt, Wohnungen für Senioren mit geringem Einkommen kann die Modernisierung auch in dem ausschließlich von zur Verfügung. Im Erdgeschoss des Gebäudes entsteht der BayernLabo angebotenen Programmteil „Modernisieeine Einrichtung zur Tagespflege. ren Wohnen“ gefördert werden. Bei diesem Programm teil kann zwischen einer 10-jährigen und einer 20-jährigen › Die Wohnungsbaugesellschaft Siedlungswerk Nürn- Zinsfestschreibung gewählt werden. berg GmbH ergänzt ihren Wohnungsbestand in der Dollnsteiner Straße um einen Neubau mit 60 geförder- Zum 31.12.2021 galten folgende Konditionen: ten Mietwohnungen. › Energieeffizient sanieren Effizienzhaus 0,15 % p.a. › Gefördert wurde auch der Neubau von 24 Wohnein- › Energieeffizient sanieren heiten der wbg Nürnberg GmbH Immobilienunterneh- Einzelmaßnahmen 0,15 % p.a. men an der Erhardstraße. › Modernisieren wohnen 10-jährige Zinsfestschreibung 0,25 % p.a. Heime, Förderstätten › Modernisieren Wohnen 20-jährige Zinsfestschreibung 1,25 % p.a. Förderprogramme stehen zur Verfügung für Dabei sind die Darlehen nach zwei tilgungsfreien Jahren › den Neubau von stationären Wohnplätzen und mit 1,5 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen. Förderstätten für Menschen mit Behinderung › die Schaffung von Wohnraum für Studierende Im Jahr 2021 wurden Mittel für ein Projekt der Wohnungs- › sowie den Ersatzneubau von stationären Alten- baugesellschaft mbH IDEAL in der Kantstraße mit 35 pflegeeinrichtungen Wohneinheiten (2020: 0 Wohneinheiten) ausgegeben.

Abb. 3.4 Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg

Anpassung von Wohnraum für Menschen Im Berichtsjahr konnten 50 (2020: 67) Wohneinheiten, mit Behinderung davon 34 Mietwohnungen und 16 Eigentumswohnungen mit einem Gesamtbetrag von 48.440 Euro (2020: Menschen mit Behinderung können für bauliche Maß- 59.905 Euro) gefördert werden. nahmen zur Anpassung von Wohnraum ein staatliches, leistungsfreies Baudarlehen von bis zu 10.000 Euro Die Gesamtkosten der Maßnahmen betrugen rund erhalten. Dazu zählen z.B. der Umbau einer Wohnung, 0,2 Mio. Euro. der Einbau behindertengerechter sanitärer und solcher baulichen Anlagen, welche die Folgen einer Behinderung Die obehstehende Tabelle weist den gesamten Mittelmildern, wie etwa ein Treppenlift oder eine Rollstuhlram- einsatz für die unter Ziffer 3.2 aufgeführten Modernipe. Die Förderung kommt für Miet- und Eigentumsmaß- sierungsmaßnahmen aus. nahmen in Betracht. Die Einkommensgrenze des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes ist einzuhalten. Wohneigentum Im Berichtsjahr wurden 351.450 Euro (2020: 423.170 Euro) für 43 Maßnahmen (2020: 52) bewilligt, davon 9 Zur Förderung von Eigentumsmaßnahmen (selbstin Mietwohnungen (2020: 12), 13 in Eigentumswohnun- genutzte Familienheime und Eigentumswohnungen) gen (2020: 14) sowie 21 in Familienheimen (2020: 26). stehen Familien und Alleinerziehenden mit mittlerem Einkommen drei Programme zur Verfügung: das Ist die Antragstellung in den Räumen des Stabs Wohnen Bayerische Wohnungsbauprogramm des Freistaats krankheitsbedingt nicht möglich, werden auch Hausbe- Bayern, das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm des suche durchgeführt. Freistaats in Kooperation mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt und schließlich das „100 Häuser Schallschutzfensterprogramm für 100 Familien“- Programm der Stadt Nürnberg.

Mit dem Schallschutzfensterprogramm, das eine Maß- Das Interesse an Fördermitteln ist weiterhin groß. Dies nahme aus dem städtischen Lärmaktionsplan darstellt, zeigt nicht nur die erhebliche Nachfrage nach Inforfördert die Stadt Nürnberg den Einbau von Schall- mationsbroschüren, sondern auch die hohe Zahl von schutzfenstern, schallgedämmten Rollladenkästen 4.035 durchgeführten Informationsgesprächen (2020: sowie elektrisch betriebene, schallgedämmte Lüftungs- 4.094) in der beim Stab Wohnen angesiedelten Beeinrichtungen in bestehenden Wohn- und Schlafräu- willigungsstelle. men an besonders verkehrsreichen Straßen, in denen Lärmwerte von mindestens 67 dB (A) tagsüber oder Mit 52 geförderten Objekten (2020: 97) war der Rückmindestens 57 dB (A) nachts gemessen werden. Die gang gegenüber dem Vorjahresniveau deutlich. Förderung erfolgt in Form eines Zuschusses in Höhe von 25% bei gleichzeitiger Begrenzung durch Höchstsätze. Die Fördermittel wurden ausgereicht an 49 Ehepaare, zwei alleinerziehende Frauen und einen alleinerziehenden Mann (2020: 90 Ehepaare, sechs alleinerziehende Frauen und ein alleinerziehender Mann).

Bayerisches Wohnungsbauprogramm genommen wird, erhöht sich der jeweilige Zinssatz um 0,5 %. Die Festschreibung gilt für 10 oder wahlweise Die staatliche Förderung erfolgt mit einem Baudarlehen. 15 Jahre, danach erfolgt die Anpassung an den Kapital- Die Einkommensgrenze des Bayerischen Wohnraum- marktzins. Alternativ wird ein „Volltilgerdarlehen“ mit förderungsgesetzes ist einzuhalten. Für ein Ehepaar mit 30-jähriger Zinsbindung bei einem Zinssatz von 0,99 % einem Kind beispielsweise liegt diese bei einem Brutto- p.a. und einer Tilgung von 2,98 % angeboten. jahreseinkommen von rund 66.000 Euro. Die Darlehensbeträge bemessen sich nach den Gesamtkosten und der Die Einhaltung der Einkommensgrenze nach dem sozialen Dringlichkeit und betragen für Neubaumaßnah- Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) ist men bis zu 30 %, bei Gebrauchtimmobilien bis zu 40 % Voraussetzung für eine Förderung. der förderfähigen Kosten, maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit. Zusätzlich wird ein Kinderzuschuss von Der Darlehenshöchstbetrag beträgt maximal ein Drittel 5.000 Euro je Kind ausgereicht. der Gesamtkosten. Es wurden insgesamt 44 Förderzusagen (2020: 60) erteilt, davon 27 für Familienheime Für den Zweiterwerb bereits bestehender Familienhei- (2020: 42) und 17 für Eigentumswohnungen (2020: 18). me und Eigentumswohnungen wird ein ergänzender Zuschuss in Höhe von 10 % der förderfähigen Kosten, Städtisches Eigentumsprogramm höchstens jedoch 30.000 Euro gewährt. Damit wird auch ein Beitrag zum Flächensparen geleistet. Um das Kostengefälle zum günstigeren Umland auszugleichen, erhalten junge Familien und Alleinerziehende Die Konditionen des Baudarlehens sind: seit 1999 einen Zuschuss für den Bau oder Erwerb eines selbstgenutzten Eigenheims oder einer selbstgenutzten › 0,5 % Zins p.a. während der Belegungsbindung, Eigentumswohnung. danach max. 7 % › 1 % Tilgung ab dem 3. Jahr Der Zuschuss beträgt 10.000 Euro für Familienheime, er- › einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 2 % gänzt wird er durch eine "Kinderzulage" für das zweite und jedes weitere Kind in Höhe von 3.000 Euro sowie Mit rund 5,5 Mio. Euro (2020: 10,2 Mio. Euro) staat- eine Öko-Zulage für energetische Maßnahmen. Die licher Mittel wurden 46 Eigentumsmaßnahmen (2020: Öko-Zulage beträgt 1.000 Euro für ein KfW-Effizienz- 86) gefördert, davon 29 Familienheime (2020: 56) und haus 55 bzw. 2.000 Euro für ein KfW-Effizienzhaus 40. 17 Eigentumswohnungen (2020: 30). Sie wird laufend an Änderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) angepasst. Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm Der städtische Zuschuss kann als Eigenkapital bei der für Im Jahr 2021 wurde das Programm fortgeführt, das den die staatliche Förderung erforderlichen Eigenkapitalquo- Neubau und den Bestandserwerb gleichermaßen be- te angerechnet werden. Angesichts der steigenden Imrücksichtigt. Die Konditionen für Erst- und Zweiterwerb mobilienpreise ermöglicht daher oft erst der städtische sind gleich. Im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm Zuschuss eine Förderung zahlreicher junger Familien und hat die Bayerische Landesbodenkreditanstalt mit Unter- Alleinerziehender. stützung des Freistaats Bayern und der KfW Förderbank im Berichtsjahr ein zinsverbilligtes Darlehen mit einem Im Jahr 2021 konnten insgesamt 0,56 Mio. Euro (2020: Zinssatz von 0,30 % bis 0,70 % (2020: 0,50 % bis 0,74 Mio. Euro) für 43 Familienheime und -wohnungen 0,95 %) abhängig vom jeweils geltenden Kapitalmarkt- (2020: 58) bewilligt werden. zins angeboten, der um ca. 1 % unter dem marktüblichen Wert lag. Soweit gleichzeitig ein Darlehen aus Die bewilligten Anträge ergeben das in Abb. 3.5 dardem Bayerischen Wohnungsbauprogramm in Anspruch gestellte Bild.

Abb. 3.5 Städtisches Eigentumsprogramm 2021

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg

Die Abb. 3.6 veranschaulicht die Entwicklung des "100 Häuser für 100 Familien"- Programm seit dem Start im Jahr 1999.

Abb. 3.6 Städtisches Eigentumsprogramm 1999 – 2021

Verwaltung geförderter Wohnungen Mietpreisberatung und Mietpreisprüfung im geförderten Wohnungsbau

Modernisierung Zur Sicherung der Zweckbestimmung von geförderten Wohnungen wird die Einhaltung der zulässigen Miete Werden bei geförderten Wohneinheiten bauliche Än- überwacht. derungen oder Modernisierungen durchgeführt, deren Kosten auf die Miete umgelegt werden sollen, ist eine Sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterin- Zustimmung des Stabs Wohnen erforderlich. nen und Vermieter erhalten auf Anfrage Informationen zur Berechnung der Miete und zur Umlage der Betriebs- Es wurden 6 Zustimmungen für 481 Wohnungen erteilt kosten. (2020: 11 Zustimmungen für 501 Wohnungen). Im Jahr 2021 wurden insgesamt 63 Beratungen (2020: Bindungsende 72) durchgeführt.

Sobald das Ende der Mietpreis- und Belegungsbindung Mietpreisprüfungen erfolgen, wenn sich ein Verdacht einer geförderten Wohnung nach Ablösung, vorzeitiger auf eine überhöhte Miete ergibt. Schuldhafte Mietpreis- Rückzahlung oder planmäßiger Tilgung der Förderdarle- überschreitungen können Geldleistungs- bzw. Bußgeldhen festgestellt werden kann, erhalten die Verfügungs- verfahren nach sich ziehen. berechtigten hierüber eine Bestätigung. Die betroffenen vermietenden Personen sehen sich durch die Einleitung dieser Verfahren vielfach veranlasst, Solche Bestätigungen wurden in 161 Fällen (2020: 161) zu viel erhobene Beträge an die Mieterinnen und Mieter für 396 Wohnungen (2020: 333) ausgestellt. freiwillig zurückzuerstatten. Ihnen wird dadurch erspart, ihre Rückforderungsansprüche auf sich alleine gestellt, Umwandlung schlimmstenfalls in langwierigen Zivilprozessen, durchzusetzen. Bei der Umwandlung öffentlich geförderter Wohnungen in Eigentumswohnungen wird die vermietende Person 2021 wurde die Miete von 520 (2020: 346) Wohneinheiüber ihre besonderen Pflichten informiert und dahin- ten geprüft. Bei 30 Wohnungen war die Miete zu hoch. gehend überprüft, dass sie sie einhält. Die Rückerstattungen beliefen sich auf 57.678 Euro.

Die Begründung von Wohnungseigentum und die Veräußerung von solchen Wohnungen muss der Vermieter dem Stab Wohnen mitteilen. Für jede einzelne umgewandelte und nicht selbstgenutzte Wohnung ist eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, die Mieten müssen genehmigt werden.

Im Jahr 2021 wurde keine Sozialwohnung in Einzeleigentum umgewandelt.

Recht Wohnungswesen

Mietpreisberatung und Mietpreisprüfung Insgesamt hat der Stab Wohnen im Berichtszeitraum im freifinanzierten Wohnungsbau in 485 (2020: 430) Fällen beraten. Die nachfolgende Grafik zeigt Themenschwerpunkte der Beratung auf, Nachfolgende Instrumente dienen dazu, das Verhältnis gereiht nach der Häufigkeit der Auskünfte. von Mieterinnen und Mietern zu Vermieterinnen und Vermietern zu regeln, für geordnete Wohnverhältnisse Nachdem bei einer Beratung oft zu mehreren Bereizu sorgen und überhöhte Mieten bzw. Mietwucher zu chen Auskunft erteilt wurde, liegt deren Summe weit verhindern. über der Zahl der Beratungen. Die Auswertung der Statistik ergibt, dass die meisten Fragen zu dem Thema Mietberatung Mieterhöhungen gestellt wurden. An zweiter Stelle stand der Bereich Mietenspiegel, gefolgt vom Themen- Der Stab Wohnen erteilt Auskünfte zu Fragen des Miet- feld Mängel. Verhältnismäßig wenig Fragen gab es rechts für Mieterinnen und Mieter als auch Vermiete- zum Stichwort Modernisierung. In 137 (2020: 106) rinnen und Vermieter. Hinzu kommen Hinweise zum Auskünften zu „Sonstigen Themen“ spiegelt sich die Mietenspiegel, zur zulässigen Miethöhe und der Umlage Themenvielfalt und Komplexität des Mietrechts wider. von Betriebskosten.

Abb. 4.1 Themenschwerpunkte der Mietberatung 2021

150

100

50

40

33

25

16

0

Miet- Mieten- Mängel Miet- Kündi- Betriebs- Schönheits- Moderni-

erhöhungen spiegel minderung gung kosten reparaturen sierung

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Auskünfte

Mietenspiegel Überschreitet die verlangte Miete den ortsüblichen Vergleichswert um mehr als 50 %, so besteht Verdacht auf Die Stadt Nürnberg gibt unter Federführung des Stabs Mietwucher. Diese Fälle werden an die Staatsanwaltschaft Wohnen gemeinsam mit den Interessenverbänden in zur Verfolgung weitergeleitet. Dort wird geprüft, ob auch zweijährigem Abstand einen qualifizierten Mieten- die übrigen Voraussetzungen des § 291 StGB vorliegen. spiegel heraus, in dem die ortsüblichen Vergleichsmieten ermittelt werden. Der im Berichtsjahr gültige 2021 wurden keine Bußgeld- oder Strafverfahren ein- Mietenspiegel wurde am 01.08.2020 neu erstellt. Die geleitet. Durchschnittsmiete im freifinanzierten Wohnungsbau liegt derzeit bei 8,54 Euro (2018: 7,98 Euro) je qm Wohnfläche. Abgeschlossenheitsbescheinigungen

Mietpreisüberwachung Eine Bescheinigung nach § 7 Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) ist die formale Voraussetzung für die Die Überwachung der Mietpreise erfolgt auf der Grund- Aufteilung eines Wohngebäudes und die anschließenlage des § 5 Wirtschaftsstraf-gesetz (WiStrG) und des de Umwandlung von Miet- in Einzeleigentumswohnun- § 291 Strafgesetzbuch (StGB). Bei einer Überschreitung gen. Die Bauordnungsbehörde muss die Genehmigung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 20 % erteilen, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist. handelt es sich um eine „Mietpreisüberhöhung“ nach dem WiStrG, die als Ordnungswidrigkeit verfolgt wird. Im Jahr 2021 wurden 288 (2020: 166) Abgeschlos- Es können Geldbußen von bis zu 50.000 Euro verhängt senheitsbescheinigungen für insgesamt 2.006 (2020: werden. 1.581) Wohneinheiten erteilt. Für geförderte Objekte wurden keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt.

Abb. 4.2 Thematische Zuordnung der Anträge und Meldungen

Fremdenbeherbergung

478

Leerstand

Gewerblicher Zweck:

Arbeiterunterkunft

Gewerbliche bzw

berufliche Zwecke

(Büro, Praxis, Prostitution etc.)

Abbruch

Nicht zuordenbar

1

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Anzahl Wohneinheiten

Zweckentfremdungsverbot Für weitere 36 Wohneinheiten wurden Negativatteste erteilt, d.h. zweckentfremdungsrechtliche Bestimmun- Die Sicherung von bestehendem Wohnraum ist neben gen fanden für diese Wohnungen keine Anwendung. dem Neubau bezahlbaren Wohnraums ein weiterer In weiteren 16 Fällen wurden Nutzungsänderungen, wesentlicher Bestandteil der Nürnberger Wohnungs- z.T. befristet, und in 33 Fällen Abbruch gegen Schafpolitik. Seit dem Jahr 2019 vollzieht der Stab Woh- fung von Ersatzwohnraum genehmigt. 160 Verdachtsnen mit der Zweckentfremdungsverbotssatzung ein fälle erwiesen sich als unbegründet. wichtiges Instrument der Wohnungsbestandssicherung. Grundlage für die städtische Satzung ist das bayerische Der Schwerpunkt der Tätigkeit verlagerte sich seit Er- Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von lass der Satzung von der Bearbeitung gestellter Anträge Wohnraum. zur Genehmigung von Zweckentfremdung auf die Ermittlung gemeldeter Fälle möglicher Zweckentfrem- Für 172 Wohneinheiten wurde die zweckfremde Nutzung dung, sogenannter Verdachtsfälle. seit Erlass der Satzung unterbunden, verhindert bzw. die Wohnungen wurden wieder regulären Wohnzwe- Die Anzahl erfasster vermuteter zweckentfremdeter cken zugeführt. Die 172 Wohneinheiten entsprechen Wohnungen ist im Berichtsjahr weiter angestiegen, einer Gesamtwohnfläche von 9.450 m². Die Herstel- wenn auch, infolge der Sondersituation bedingt durch lungskosten für geförderte Mietwohnungen mit dieser Corona, auf abgeschwächtem Niveau. Fläche betragen im Vergleich dazu rund 39,3 Mio. Euro.

Abb. 4.3 Entwicklung der Anträge und Meldungen

1100

1000

1.048

900

800

821

700

600

500

400

300

305

200

100

0

31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Anzahl Wohneinheiten

Wohnungsvermittlung

Grundlagen Entwicklung des gebundenen Wohnungsbestandes Die Bayerische Staatsregierung hat die Stadt Nürnberg nach Art. 5 Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz Die Zahl der belegungsgebundenen Wohnungen hat (BayWoBindG) als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbe- sich 2021 gegenüber 2020 von 17.921 Wohneinheiten darf eingestuft. Nach der Verordnung zur Durchführung (WE) auf 17.306 WE (- 3,4 %) weiter verringert. des Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsrechts vom 08.05.2007 werden für jede frei werdende Die 17.306 WE setzen sich zusammen aus: Wohnung des 1. Förderwegs und für Wohnungen der Stufe 1 der Einkommensorientierten Förderung (EOF) › 9.128 Wohnungen des 1. Förderwegs mindestens fünf wohnungssuchende Haushalte nach › 207 Wohnungen des 3. Förderwegs ihrer Dringlichkeit vorgeschlagen. Für alle anderen › 3.485 Wohnungen der einkommensorientierten gebundenen Wohnungen wählen die vermietenden Förderung Personen bzw. Wohnungsgesellschaften die Mieterinnen › 3.300 vertraglich gebundene Wohnungen und Mieter mit Zustimmung der Stadt im Rahmen der der WBG Nürnberg Gruppe gesetzlichen Einkommensgrenzen aus. › 719 Belegungsrechte nach dem Bayerischen Modernisierungsprogramm › 467 sonstige Belegungsrechte.

Abb. 5.1 Entwicklung des gebundenen Mietwohnungsbestandes und der Wohnungssuchenden 1980 – 2021

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

2021 kamen weitere 423 im Rahmen der EOF fertig- Seit Einführung der EOF im Jahr 2001 wurden 3.485 gestellte Mietwohnungen zur Vermittlung hinzu. Die Wohnungen bezogen. Davon sind vorbehalten: Förderung besteht aus einer Objektförderung (Grundförderung mit einem Darlehen und einem ergänzen- › 2.603 WE für Mieter der Einkommensstufe I den Zuschuss) für die Bauträger, sowie einer Subjekt- › 787 WE für Mieter der Einkommensstufe II förderung (Zusatzförderung mit einem laufenden › 95 WE für Mieter der Einkommensstufe III Zuschuss zur Wohnkostenentlastung der begünstigten Haushalte). Diese Zusatzförderung richtet sich nach Der Aufwand für die Subjektförderung betrug im Bedem Gesamteinkommen des jeweiligen Haushalts und richtsjahr 4.585.584,00 Euro (2020: 3.865.513,00 Euro). seiner Zuordnung in die Einkommensstufen. Außerdem standen 2021 noch 719 Wohnungen (Vorjahr: 819), die im Bayerischen Modernisierungsprogramm gefördert wurden, zur Verfügung. Für diese Wohnungen hat die Stadt Nürnberg kein Vorschlagsrecht. Der Vermieter darf diese Wohnungen nach seinem Ermessen Personen überlassen, die über einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein verfügen.

Abb. 5.2 Belegungsgebundene Mietwohnungen in Nürnberg

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2021

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg davon WBG Sonstige

Abb. 5.3 Wohnungssuchende und ihre Vermittlung 1980 – 2021

17.500

15.000

12.500

10.000

7.500

5.000

2.500

0

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2021

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik Vermittlungen Zugänge Abgänge Überhang am 31.12.

Wohnungsvermittlung Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte hat sich stichtagsbezogen mit 6.316 Haushalten gegenüber dem Vorjahr (2020: 6.543) vermindert. Dieser erneute Vormerkungen und Vermittlungen Rückgang ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass weiterhin aufgrund der Corona-Pandemie bei vielen Wohnungssuchende werden nach einem mit der Menschen andere Problemstellungen als die Woh- Regierung von Mittelfranken abgestimmten Verfahren nungssuche im Vordergrund stehen. Auch ist zum nach ihrer Dringlichkeit eingestuft. Obdachlosigkeit, wiederholten Mal ein deutlicher Rückgang bei den unzureichende Wohnverhältnisse oder gesundheitliche Vormerkungen von wohnungssuchenden Haushalten Probleme sind maßgebliche Gründe bei der Einstu- aus den östlichen EU-Mitgliedsstaaten sowie aus dem fung. Bei Wohnungsvorschlägen kann von der Rang- Vorderen Orient zu verzeichnen. folge der Dringlichkeit zur Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen oder zur Linderung Da der Wohnberechtigungsschein in der Regel eine sozialer Hilfsbedürftigkeit abgewichen werden. Gültigkeit von einem Jahr hat, werden die vorgemerkten Haushalte laufend daraufhin überprüft, ob die Vo- Aus dem Jahr 2020 sind 6.543 Anträge wohnungs- raussetzungen zum Bezug einer öffentlich geförderten suchender Haushalte ins Berichtsjahr übernommen Wohnung noch vorliegen. Wohnungssuchende mit zu worden, die zusammen mit 4.335 Neuanträgen – also hohem Einkommen werden dabei ebenso aus der Verinsgesamt 10.878 Anträgen - zu bearbeiten waren. mittlung genommen wie Personen, die der Aufforde- Hierbei handelt es sich gewissermaßen um die Perso- rung, ihr Einkommen darzulegen, nicht nachkommen. nen, die wissen, dass sie für eine geförderte Wohnung Hierbei handelt es sich immerhin um etwas mehr als berechtigt sind, mit der Hoffnung, dass sie bei einem ein Viertel der wohnungssuchenden Haushalte. evtl. Wohnungsvorschlag von der vermietenden Person bzw. Wohnungsgesellschaft ausgewählt werden. Von den vorgemerkten Haushalten sind 45,9 % als "sehr dringlich“, 25,7 % "dringlich“ und 28,4 % als Die Vermittlung von 1.247 Haushalten (11,5 % der "normal“ eingestuft. Anträge) stellt eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahr dar (2020: 1.091 Haushalte – 9,1 % der Anträge).

Personenkreise und ihre Vermittlungschancen › Personen, die im Rahmen von sonstigen humanitären Programmen aufgenommen wurden. Von den insgesamt im Jahr 2021 vorgemerkten 5.296 › Personen denen nach § 24 AufenthG die Aufentalleinstehenden Wohnungssuchenden entfällt ein An- haltsgewährung zum vorübergehenden Schutz erteilt teil von 53,5 % auf Männer, 46,5 % sind Frauen. Die wurde (wie z. B. aktuell Ukrainerinnen und Ukrainer) Personengruppe der wohnungssuchenden Alleinerziehenden setzt sich aus 1.726 Müttern (92,4 %) und Bei den ausländischen Wohnungssuchenden stellten im 141 Vätern (7,6 %) zusammen. Jahr 2021 die Wohnungssuchenden aus den Ländern der EU mit 31,6 % weiterhin den größten Anteil, ge- Die Zahl der ausländischen Wohnungssuchenden ist folgt von den Ländern aus dem Vorderen Orient mit weiter zurückgegangen auf jetzt 4.317 Haushalte zusammen 26,0 % (hiervon rund 92 % aus Syrien und (2020: 4.844). Seit September 2015 wird der Personen- dem Irak) und den Haushalten aus Nicht-EU-Staaten kreis „anerkannte Geflüchtete“ statistisch erfasst. Im in Osteuropa mit 15,7 % (hiervon rund 43 % aus der Berichtsjahr waren 717 Haushalte aus diesem Personen- Ukraine und 26 % aus der Russischen Föderation). kreis wohnungssuchend vorgemerkt. Durch den Angriff Russlands auf die Ukraine wur- Bis auf einige Ausnahmen können Geflüchtete nur de nach Einschätzung des UN-Flüchtlingshilfswerks dann wohnungssuchend vorgemerkt werden, wenn sie UNHCR das größte Fluchtgeschehen in Europa seit vom Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) dem Zweiten Weltkrieg ausgelöst. Zahlreiche ukrainianerkannt wurden und über einen gesicherten Aufent- sche Bürgerinnen und Bürger suchen auch in Deutschhalt von mindestens einem Jahr verfügen. land für sich und ihre Familien Schutz. Die Flucht nach Deutschland, und besonders in die deutschen Groß- Dies sind in der Regel: städte, dürfte auch auf die dort vergleichsweise starken ukrainischen Communities zurückzuführen sein. › anerkannte Asylberechtigte nach Art. 16 a Abs. 1 GG › anerkannte Geflüchtete nach der Genfer Flüchtlings- Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung konvention (§ 3 Abs. 1 AsylG) (IAB) hat hierzu im März 2022 den Bericht „Regional- › Personen denen nach Art. 4 Abs. 1 AsylG der sub- struktur ukrainischer Communities in Deutschland“ sidiäre Schutz gewährt wurde oder für die ein Ab- veröffentlicht. Hier wird auch die herausgehobene schiebungsverbot nach § 60 Abs. 5 und 7 AufenthG Stellung der Stadt Nürnberg sichtbar: festgestellt wurde

Abb. 5.4 Anzahl der ukrainischen Staatsangehörigen

Ein anderes Bild ergibt sich, wenn der Anteil der ukrai- Die Stadt Nürnberg dürfte deshalb verstärkt Ziel von nischen Staatsangehörigen an der Gesamtbevölkerung Geflüchteten aus der Ukraine sein, die bei Verwandten in Relation gesetzt wird. Am höchsten ist der relative und Bekannten Zuflucht finden können. Es ist daher Anteil in der Stadt Baden-Baden (0,9 Prozent) gefolgt davon auszugehen, dass die Anzahl wohnungssuchenvon der Stadt Nürnberg (0,8 Prozent). der Haushalte aus Nicht-EU-Staaten in Osteuropa, und hier speziell aus dem Herkunftsland Ukraine, im kommenden Berichtsjahr spürbar ansteigen wird.

Abb. 5.5 Anteil der ukrainischen Staatsangehörigen an der Wohnbevölkerung

in Prozent, dargestellt sind die Landkreise/kreisfreie Städte mit den höchsten Werten im Jahr 2020

Abb. 5.6 Vormerkungen und Vermittlungen wohnungssuchender Haushalte nach Personenkreisen*

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * Mehrfachnennung möglich / nicht alle Personenkreise aufgeführt. durchschnittl. Vermittlungserfolg: 11,5 % (2020: 9,1 %)

Nach wie vor haben große Haushalte Schwierigkeiten 58,6 % der wohnungssuchenden Haushalte sind bei der Wohnungsvermittlung. 2.164 wohnungs- Empfänger von Transferleistungen, beziehen Arbeitssuchenden Haushalten mit vier und mehr Personen losengeld II, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsstanden nur 2.742 belegungsgebundene Wohnungen minderung oder Hilfe zum Lebensunterhalt (2020: mit vier und mehr Räumen gegenüber, bei denen die 57,0 %). Fluktuation allerdings äußerst gering ist. So wurden 2021 lediglich 155 entsprechende Wohnungen zur Vermietung gemeldet.

Abb. 5.7 Nationalitäten der wohnungssuchenden Ausländer

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Abb. 5.8 Belegungsgebundene Mietwohnungen nach ihrer Größe *

* inkl. Räume < 10 m²

Zurzeit stehen 1.471 barrierefreie Wohnungen nach Betrachtet man die Vormerkdauer, so stellt man fest, DIN 18040-2 (davon 144 Wohnungen mit einem Be- dass über ein Drittel der wohnungssuchend gemeldelegungsvorbehalt für Personen, die auf einen Rollstuhl ten Haushalte Wartezeiten von über 19 Monaten in angewiesen sind) zur Verfügung, die besonders für Kauf nehmen müssen. Überwiegend handelt es sich ältere Menschen und Behinderte geeignet sind, die zu dabei um Haushalte mit besonderen Akzeptanz- bzw. den im BayWoBindG ausdrücklich hervorgehobenen Versorgungsproblemen (z.B. Haushalte mit Schufa-Ein- Wohnungssuchenden gehören. Darüber hinaus werden trag, Haushalte mit besonderen Wohnungswünschen, diese Personenkreise auch bei Freiwerden einer der größere Familien), die nach wie vor große Probleme bei 1.107 ebenerdig erreichbaren Wohnungen mit vor- der Vermittlung bereiten. geschlagen.

Abb. 5.9 Wohnungssuchende Haushalte nach ihrer Größe

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Abb. 5.10 Vormerkdauer der wohnungssuchenden Haushalte

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Überwachung der Belegung In rund 7 % dieser Anmeldungen waren weitere Prüfungshandlungen erforderlich, die aber ergaben, dass Die ordnungsgemäße Belegung der geförderten Woh- es sich um keine neuen Mietverträge, sondern um die nungen ist nach den Vorschriften des BayWoBindG Anmeldung von Familienangehörigen, Lebenspartnern sicherzustellen. Die Wohnungsdatei wird deshalb oder Bekannten handelt. Aufklärungsarbeit und die laufend mit den Anmeldungen beim Einwohneramt konsequente Überwachung der Belegung hatten zur abgeglichen. Im Jahr 2021 wurden 1.755 An- bzw. Folge, dass im Berichtszeitraum keine Maßnahmen wie Ummeldungen überprüft. Geldbußen oder Geldleistungen wegen unerlaubter Nutzung ergriffen werden mussten.

Wohngeld

Grundlagen Auch können Wohngeldempfangende den Nürnberg- Pass erhalten und damit zahlreiche Angebote in den Wohngeld wird als Mietzuschuss für Mieterinnen und Bereichen Bildung, Kultur, Freizeit und Sport zu ermä- Mieter von Wohnungen und als Lastenzuschuss für ßigten Preisen in Anspruch nehmen. Die Stadt Nürnberg selbstgenutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen unterstützt seit vielen Jahren Menschen mit geringem gewährt. Das Wohngeld soll für Haushalte mit niedri- Einkommen durch dieses Angebot. Seit 01.01.2021 ist gem Einkommen die Wohnkostenbelastung mindern. Es das neue Sozialticket „Solo 31 Nürnberg-Pass“ hinzuwird jeweils zur Hälfte von Bund und Land aufgebracht. gekommen, um günstiger mit Bussen und Bahnen in Auf Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch, es wird Nürnberg und Fürth zu fahren. Durch einen städtischen jedoch nur auf Antrag geleistet. Zuschuss gibt es das neue Sozialticket zum Preis von 15,00 Euro. Insbesondere für Familien lohnt es sich zu prüfen, ob sie die Voraussetzungen für Wohngeld erfüllen, denn dann Berechnet wird Wohngeld entsprechend den wohngeldstehen ihnen zusätzlich Leistungen für Bildung und Teil- rechtlichen Bestimmungen nach den jeweiligen Miethabe zu. Mit den Leistungen für Bildung und Teilhabe und Einkommensverhältnissen sowie der Haushaltskönnen Kinder, Jugendliche und junge Erwachsene aus größe und wird in der Regel für die Dauer von zwölf Familien mit geringem Einkommen gleichberechtigt bei Monaten festgesetzt. Angeboten der Schule, Kindertageseinrichtung und in der Freizeit mitmachen. Der Stadt Nürnberg ist es ein Bestimmte Transferleistungsbeziehende z.B. bei Bezug Anliegen, dass alle die Möglichkeit nutzen und davon von Arbeitslosengeld II, Sozialgeld, Sozialhilfe oder profitieren. Grundsicherungsleistungen im Alter und bei Erwerbsunfähigkeit, sowie in der Regel auch die Mitglieder ihrer Selbst wenn nur ein geringes Wohngeld bewilligt Bedarfsgemeinschaft sind vom Wohngeld ausgeschloswird ist die Familie berechtigt alle Leistungen aus dem sen. Die angemessenen Unterkunftskosten werden im Bildungspaket zu erhalten z. B. Kostenübernahme für Rahmen der gewährten Sozialleistung berücksichtigt. Klassenfahrten, gemeinschaftliches Mittagessen in der Schule und Kita, Zuschuss für eine Vereinsmitglied- Die Miethöchstbeträge sind die mtl. zu berücksichtigenschaft, Kostenerstattung für eine angemessene Lern- den Höchstbeträge für Miete und Belastung. Sie sind förderung sowie 154,50 Euro pro Kind für Schulbedarf. abhängig von der Anzahl der zu berücksichtigenden Diese Beträge können das eigentliche Wohngeld weit Haushaltsmitglieder und der Mietenstufe. Sie sind eine übersteigen und in der Summe eine Familie zusätzlich Art Kappungsgrenze, bis zu welchem Betrag maximal entlasten. die Miete angerechnet werden kann. Die Miethöchstbeträge sind seit 2020 unverändert geblieben; ab 01.01.2022 wurden sie nach oben angepasst.

Abb. 6.1 Miethöchstbeträge in Nürnberg

Abb. 6.2 Einkommensgrenzen vom 01.01.2020 – 31.12.2021 in Nürnberg

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * jeweils 10 % Abzug für die Leistung von 1. Steuern vom Einkommen 2. Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Kranken- u. Pflegeversicherung 3. Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung

Die Einkommensgrenzen sind seit 2020 unverändert geblieben, ab 2022 erhöhen sich die Einkommensgrenzen.

Abb. 6.3 Einkommensgrenzen ab 01.01.2022 in Nürnberg

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * jeweils 10 % Abzug für die Leistung von 1. Steuern vom Einkommen 2. Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Kranken- u. Pflegeversicherung 3. Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung

Zum 01.01.2021 ist das CO²-Bepreisungsentlastungsge- hinzugerechnet und führt so zu einem höheren Wohnsetz (WoGCO2BeprEntlG) in Kraft getreten. Das Gesetz geld. Mit dem Einstieg in die CO² Bepreisung werden sieht eine nach der Haushaltsgröße gestaffelte CO² Wohngeldempfängerinnen und -empfänger gezielt bei

• Komponente vor. Der sich danach ergebende Betrag den Heizkosten entlastet.

wird der zu berücksichtigenden Miete oder Belastung

Abb. 6.4 Zuschlag CO² Komponente ab 01.01.2021

Wie schon beim Wohngeldstärkungsgesetz 2020 Um die Folgen der Corona-Pandemie für Kinder und (WoGStärkG) musste nach dem WoGCO2BeprEntlG Jugendliche abzumildern, hat der Deutsche Bundestag von Amts wegen eine Neuberechnung ab 01.01.2021 außerdem den Kinderfreizeitbonus beschlossen. Beerfolgen, wenn der bisherige Wohngeldbescheid in das dürftige Familien und Familien mit kleinen Einkommen Jahr 2021 reichte. Somit erhielten Personen, die bisher erhielten einen einmaligen Bonus von 100 Euro je Kind. schon Wohngeld bezogen haben, ab 01.01.2021 ohne Familien, die nur Wohngeld und keinen Kinderzuschlag Antrag in der Regel ein höheres Wohngeld. beziehen und Familien mit Sozialhilfe mussten einen formlosen Antrag bei der Familienkasse stellen mit ent- Mit dem Grundrentengesetz, das ebenfalls am sprechenden Nachweisen darüber, dass das betreffende 01.01.2021 in Kraft trat, wurden neben dem Grund- Kind im August 2021 leistungsberechtigt nach dem rentenzuschlag auch neue Freibeträge beim Wohngeld Dritten Kapitel des SGB XII war beziehungsweise beim eingeführt. Die Grundrentenfreibeträge bewirken, dass Wohngeld als Haushaltsmitglied berücksichtigt wurde. ein Teil der Rente nicht bei der Wohngeldberechnung Außerdem gibt es für Familien mit Wohngeldbezug die angerechnet wird und sich der Wohngeldbetrag da- Möglichkeit eine geförderte Familienferienzeit in Andurch erhöht. Um über den Grundrentenfreibetrag ent- spruch zu nehmen. Familien können den Zuschuss bis scheiden zu können, müssen die Wohngeldbehörden zu zweimal in Anspruch nehmen: einmal für einen Aufwissen, ob die dafür erforderlichen 33 Jahre an Grund- enthalt im Jahr 2021 und einmal für einen Aufenthalt rentenzeiten oder vergleichbare Zeiten erfüllt sind. im Jahr 2022. Es besteht allerdings kein Rechtsanspruch auf diese Vergünstigung, da nur begrenzt Plätze zur Durch eine als Einmalaktion durchgeführte automati- Verfügung stehen. sierte Abfrage erhielt die Wohngeldbehörde ab Mitte 2021 von allen Rentnerinnen und Rentnern, die sich Zum 01.01.2022 steht die bereits 2019 beschlossene im Jahr 2020 im Wohngeldbezug befanden und deren Dynamisierung erstmals zur Umsetzung an. Alle zwei Bewilligungszeitraum über den 31.12.2020 hinaus- Jahre wird das Wohngeld damit an die aktuelle Mietreicht, mögliche Grundrentenzeiten und mögliche und Einkommensentwicklung angepasst. Mit dieser Grundrentenzuschläge von der Datenstelle der Renten- Anpassung soll die reale Leistungsfähigkeit des Wohnversicherung (DSRV). Rentenempfangende, die erst geldes dauerhaft erhalten bleiben. ab dem 01.01.2021 Wohngeld beziehen, wurden von dem vorgezogenen zentralen Verfahren nicht erfasst. Seit Jahren wird eine zusätzliche Klimakomponente bei Die Wohngeldbehörde hat in diesen Fällen beim jeweils Wohngeld gefordert um Mietern in Wohngeldhauszuständigen Rentenversicherungsträger zu erfragen halten die Anmietung von Wohnungen mit höherem wie viele Jahre an Grundrentenzeiten vorliegen und ob Energiestandard zu ermöglichen bzw. ihre Wohnungen bzw. wie sich die Rente ggf. verändert hat. Sobald die nach energetischer Sanierung weiterhin behalten zu Wohngeldbehörde von den Voraussetzungen für den können. Diese Komponente soll in näherer Zukunft Freibetrag und einen evtl. Grundrentenzuschlag erst- endlich eingeführt werden. Außerdem ist für 2022 die mals durch entsprechende Nachweise Kenntnis erlangt, Gewährung eines einmaligen Heizkostenzuschusses erfolgt eine Neuentscheidung über das Wohngeld von aufgrund stark gestiegener Energiekosten vorgesehen. Amts wegen für den Zeitraum ab 01.01.2021.

Ergebnis Die Auswirkungen der Pandemie auf den Arbeitsmarkt und die oben genannten gesetzlichen Ände- Die Zahl der Anträge ist im Jahr 2021 mit 13.563 rungen führen bei vielen Antragstellenden zu einem gegenüber dem Vorjahr (2020: 14.886) um 9,8 % höheren Beratungsbedarf und zusätzlichem Verwalzurückgegangen. Das Wohngeld nimmt aber auch tungsaufwand. im zweiten Jahr der weiterhin anhaltenden Coronapandemie die wichtige Funktion ein, einem Teil der Gleiches gilt für die Zahl der Ratenzahlungsanträge Einkommensrückgänge, beispielsweise durch Wegfall bei Rückforderungen von Wohngeld (z. B. nach Umvon Minijobs, Kurzarbeitergeld oder Arbeitslosigkeit zug). Dies begründet sich u. a. durch die besondere entgegenwirken. Ein Wechsel in die Leistungssysteme Einkommenssituation während der Corona-Pandemie der Grundsicherung nach dem Zweiten sowie Zwölf- im Jahr 2021 aufgrund von Kurzarbeit und Wegten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II, SGB XII) kann fall vieler Minijobs. Insgesamt ist festzustellen, dass hierdurch verhindert werden. Die Maßnahmen von die Beratung und die Bearbeitung der Wohngeld- Bund und Ländern zur Reduzierung der Ausbreitung fälle durch die sehr speziellen Lebenssituationen der des Coronavirus führten weiterhin bei Bürgerinnen Antragstellenden und durch die Corona-Pandemie und Bürgern zu Einkommenseinbußen. Insbesondere komplexer geworden sind. Beschäftigte in Kurzarbeit und selbständig tätige Personen verbleiben langfristig im Wohngeld. Die Zahl der Antragstellungen bleibt daher auch im langjährigen Vergleich hoch.

Abb. 6.5 Anträge auf Wohngeld

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Abb. 6.6 Entscheidungen über Wohngeld

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * inklusive rund 3.400 Neuberechnungen gemäß § 42 b WoGG aufgrund des Wohngeldstärkungsgesetzes 2020. ** inklusive rund 4.000 Neuberechnungen gemäß S 42 c WoGG aufgrund des WoGCO2BeprEntlG 2021

Von den 404 Antragstellenden auf Lastenzuschuss haben rechnerischen Ablehnungen - besonders bei Erstanträgen am Jahresende 187 einen monatlichen Zuschuss zur Be- - als auch zur Verringerung des monatlichen Lastenzulastung erhalten, das sind rund 3,2 % aller Bezieher von schussanspruchs. Wohngeld. Mit einem Anteil von 45,9 % stellten die Erwerbstätigen Bis 31.03.2021 förderte der Staat Familien mit Kindern (2020: 43,5 %) die größte Empfängergruppe, dicht gebeim Eigenheimkauf für selbstgenutzten Wohnraum mit folgt von den Rentnern mit 40,8 % (2020 41,4 %) aller Baukindergeld, bis 31.12.2020 mit Baukindergeld plus Wohngeldhaushalte. Der Personenkreis der Arbeitslosen, und einer Eigenheimzulage. Diese finanziellen Förde- der Arbeitslosengeld I erhält ist auf 4,1 % gesunken rungen führten bei Lastenzuschussanträgen sowohl zu (2020: 5,5 %).

Abb. 6.7 Ausbezahltes Wohngeld (in Tsd. Euro)

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Abb. 6.8 Empfangsberechtigte von Wohngeld

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Abb. 6.9 Erwerbstätigkeit und Größe der Wohngeldempfängerhaushalte

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Zur Vermeidung eines rechtswidrigen Bezugs von Seit 01.01.2015 ist die Regierung von Unterfranken Wohngeld und damit auch zur Einsparung von Haus- zentrale Widerspruchsbehörde und Fachaufsichtsbehaltsmitteln des Bundes und der Länder wurde 2013 hörde in Wohngeldangelegenheiten für ganz Bayern. bundesweit der automatisierte Datenabgleich im Sie entscheidet damit über die Widersprüche denen die Wohngeldverfahren eingeführt. Stadt Nürnberg nicht abhelfen kann.

Durch den automatisierten Datenabgleich können im Im Rahmen des sogenannten fakultativen Widerspruchs- Nachhinein Fälle eines rechtswidrigen Doppelbezuges verfahrens steht es den Bürgerinnen und Bürgern von Unterkunftskosten (Wohngeld und Transferleistun- in Bayern frei, wahlweise Widerspruch bei der Stadt gen) bei Empfangenden bestimmter Leistungen nach Nürnberg einzulegen oder unmittelbar Klage beim dem Zweiten sowie Zwölften Buch Sozialgesetzbuch Verwaltungsgericht zu erheben. Aufgrund des Urteils (SGB II, SGB XII) aufgedeckt werden. Ebenso können des Bundesverwaltungsgerichtes vom 23.04.2019 ist Fälle ermittelt werden, in denen Einkommen infolge die Klageerhebung in Wohngeldangelegenheiten nun von Arbeitsaufnahmen (z. B. Minijobs), Kapitalerträ- kostenfrei. gen oder Leistungen aus der gesetzlichen Renten- und Unfallversicherungen verschwiegen worden ist. Im Jahr 2021 gingen insgesamt 195 Widersprüche ein, denen in 81 Fällen stattgegeben wurde, allerdings Die Überprüfungen der Datensätze sind zum Teil überwiegend aufgrund Nachholung der fehlenden zeitaufwendig und mit erheblichen Mehrbelastungen Mitwirkung. In 80 Fällen wurde, nach nochmaliger verbunden, wie z.B. Anhörungen, Neuberechnungen ausführlicher Erläuterung der Entscheidung durch die und Ermittlungen von Amts wegen bei Arbeitgebern, Wohngeldstelle, der Rechtsbehelf vom Widerspruchs- Banken oder Sozialleistungsträgern, Anträgen auf führenden zurückgenommen. Ratenzahlung sowie die Einleitung von Verfahren nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten bzw. Straf- Der Regierung von Unterfranken wurden im Berichtsjahr anzeigen. 30 Widersprüche vorgelegt. 23 Widersprüche (zum Teil aus dem Vorjahr) wurden zurückgewiesen oder Aufgrund von unterlassenen Mitteilungen über Ein- vom Widerspruchsführenden zurückgenommen. Einem kommensänderungen bzw. grob fahrlässigen oder vor- Widerspruch wurde mit Abhilfebescheid und einem sätzlich falschen Angaben der Antragstellenden, die im mit Teilabhilfebescheid stattgegeben. Rahmen des Datenabgleichs festgestellt worden sind, wurden 223.821 EUR im Jahr 2021 zurückgefordert. Im Jahr 2021 wurden zwei Klagen wegen Wohngeld gegen die Stadt Nürnberg beim Verwaltungsgericht Mit 212 Verfahren nach dem Gesetz über Ordnungs- erhoben. Eine Klage wurde zurückgezogen und eine widrigkeiten waren dies gegenüber 2020 mit 96 deut- Klage (auf einstweiligen Rechtsschutz) wurde abgelich mehr (+120,8 %). Die aufgrund von Verstößen lehnt. Zwei Klagen aus dem Jahr 2019 wurden in 2021 gegen die Mitteilungspflicht von wohngelderheblichen abgewiesen. Vier Klagen, davon eine aus 2019 und Tatsachen eingeleiteten Verfahren wurden durch die drei aus 2020, sind noch zur Entscheidung anhängig. Zentrale Bußgeldstelle des Rechtsamtes in den überwiegenden Fällen mit einem Bußgeld belegt.

Des Weiteren wurden drei Strafanzeigen bei der Staatsanwaltschaft Nürnberg/Fürth gestellt. Gründe waren u. a. wiederholte Verletzungen der Auskunftsund Mitteilungspflicht im Hinblick auf das Einkommen. Ein Verfahren wurde zurückgewiesen. Zwei Verfahren sind noch nicht abgeschlossen.

Wohnen für Transferleistungsbeziehende

und benachteiligte Gruppen

Grundlagen Kosten der Unterkunft

Neben Wohngeld und der Wohnungsvermittlung Die Kosten der Unterkunft (KdU) und der Heizung sind (siehe Kapitel 4 und 5), bei denen es sich um klassische für alle Leistungsbeziehenden des Jobcenters nach dem Instrumente handelt, um das Wohnen für finanziell SGB II eine kommunale Leistung, die auch von der Komschlechter gestellte Gruppen der Bevölkerung möglich mune getragen wird. Dazu kommen die Personen, die zu machen, ist das Sozialamt auch für die kommunale Leistungen nach dem SGB XII, 3. und 4. Kapitel (Grund- Leistung der Übernahme der Kosten der Unterkunft sicherung) beziehen, wobei die Kosten für die Grundnach dem SGB II und dem SGB XII sowie für die Unter- sicherung im 4. Kapitel des SGB XII vollständig vom Bund bringung von obdachlosen Haushalten in Nürnberg übernommen werden. zuständig. Das Sozialamt ist Unterbringungsbehörde. Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Alle kommunal organisierten sozialen Leistungen im Heizung werden von der Kommune, hier konkret vom Zusammenhang mit Wohnen und Unterbringung für Sozialamt, ermittelt und festgelegt. Dieser Ermittlung diejenigen Nürnbergerinnen und Nürnberger, die die und Festlegung muss, damit sie vor den Sozialgerichten Kosten nicht (vollständig) aus eigenen Mitteln bestrei- Bestand hat, ein „Schlüssiges Konzept“ zugrunde liegen. ten können, werden in der Zuständigkeit des Referats Das ist in Nürnberg der Fall. Die Richtwerte wurden zum für Jugend, Familie und Soziales durch das Sozialamt 01.04.2020 angepasst und aktuell zum 01.01.2022. erbracht. Diese haben wesentlichen Anteil an einer sozial verträglich gestalteten Wohnungspolitik im Sinne der öffentlichen Daseinsvorsorge und ihre Beobachtung im Zeitverlauf ist von erheblicher Relevanz für die Quartiers- und Stadtentwicklung insgesamt. Daher werden im Wohnungsbericht nachrichtlich auch die Daten über Leistungen für die Kosten der Unterkunft und über die Obdachlosenhilfe sowie sonstige besonders benachteiligte Gruppen auf dem Wohnungsmarkt dargestellt.

Abb. 7.1 Richtwerte für angemessene Mietkosten inkl. Betriebskosten 2021 *

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * Stand: 31.12.2021

Abb. 7.2 Richtwerte für angemessene Mietkosten inkl. Betriebskosten ab 2022

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * Stand: 31.12.2021

Die Lage auf dem Markt für preiswerten Wohnraum in Nürnberg wird immer enger, die Mieten im preiswerten Sektor steigen. Es sind vor allem die ohnehin schon benachteiligten Gruppen der Bevölkerung, die es zunehmend schwerer haben, eine Wohnung zu finden und einen Mietvertrag zu erhalten (vgl. Kapitel 6.3).

Die Entwicklung der Leistungsempfängerzahlen verlief wie folgt:

Abb. 7.3 Transferleistungsbeziehende (außerhalb von Einrichtungen)

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * nur Leistungsberechtigte in der Zuständigkeit der Stadt Nürnberg

Besonders benachteiligte Gruppen Die Unterbringung von obdachlosen Haushalten auf dem Wohnungsmarkt erfolgt entweder in stadteigenen (oder angemieteten) Obdachlosenwohnungen unter Satzungsrecht, Obdachlosenpensionen oder in den Heimen der Obdach- Obdachlose losenhilfe.

Als Unterbringungsbehörde ist das Sozialamt, neben Dabei ergaben sich in 2021 folgende Fallzahlen: der Vermeidung von Obdachlosigkeit, auch für die Unterbringung von Obdachlosen zuständig, d.h. für die Menschen, die ihre Wohnung verloren haben und aus eigener Kraft nicht in der Lage sind, Ersatz auf dem Wohnungsmarkt zu finden.

Abb. 7.4 Obdachlose Personen

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Die Zahl der obdachlosen Personen steigt seit 2012 Ein wichtiger Bestandteil des Konzepts ist, dass die kontinuierlich, so auch im Berichtsjahr. Dies ist unter Mieterinnen und Mieter und nicht das Sozialamt anderem nach wie vor eine Folge der Angebotsknapp- einen Mietvertrag abschließen und grundsätzlich die heit auf dem Wohnungsmarkt. Möglichkeit haben, später in den übrigen Bestand des Wohnungsunternehmens umzuziehen. Ziel dabei ist es Es ist leicht nachvollziehbar, dass der Auszug aus auch, diesen Personenkreis in einer alltäglichen Umgeeiner Obdachlosenunterkunft umso schwieriger wird, bung unterzubringen und den betroffenen Haushalten je enger der Wohnungsmarkt ist. Auch wenn der neue Lebensperspektiven zu eröffnen. Obdachlosenstatus bei der Vermittlung von öffentlich geförderten Wohnungen zur Einstufung in die höchste In Nürnberg existieren 13 Sozialimmobilien in denen 403 Dringlichkeit führt, entscheiden sich die Vermietenden Personen in insgesamt 123 Wohneinheiten wohnen. innerhalb der von der Stadt vorgeschlagenen Wohnungssuchenden meistens für eine andere Person, da Für Personen ohne Obdach steht ein breites Angebot häufig Zweifel an der Mietfähigkeit oder der Zahlungs- an Notschlafstellen, wie bspw. das Domus Misericordifähigkeit bestehen. ae der Caritas, die Notschlafstelle G53 der Heilsarmee, die städtische Notschlafstelle in der Großweidenmühle Eine besondere Form der Unterbringung stellen die oder die Diana-Herberge bereit. Darüber hinaus gibt es Sozialimmobilien dar. Hier hat das Sozialamt das Recht, eine zusätzliche Notschlafstelle, die ausschließlich für die Mieterinnen und Mieter - in der Regel mietfähige Frauen vorgesehen ist. Obdachlose - für die Dauer der Belegungsbindung auszuwählen. Dafür bietet das Sozialamt als Anreiz bestimmte Vorleistungen und Garantien, wie z. B. die generelle Übernahme des Mietausfallwagnisses und der Renovierungskosten sowie die sozialpädagogische Betreuung der Mieterinnen und Mieter.

Geflüchtete Aus dem Bestand der öffentlich geförderten Wohnungen wird sich der Bedarf der Auszugsberechtigten in Eine weitere Gruppe, bei der die Zuständigkeit der den GU in Nürnberg nicht decken lassen. Die Gleich- Unterbringungsbehörde greift, sind Geflüchtete. In der behandlung aller Antragstellerinnen und Antragsteller Hochphase der Zuwanderung waren in Nürnberg bis zu konsequent einzuhalten, ist rechtlich unumstößlich und ca. 8.350 Geflüchtete untergebracht. Im Berichtsjahr auch sozialpolitisch geboten. waren die Unterbringungszahlen insgesamt weiter rückläufig (Ende 2021: rund 4.300 Geflüchtete). Dadurch Ende 2017 wurde daher in der Fachstelle für Flüchtbedingt wurden auch die Gemeinschaftsunterkünfte linge des Sozialamtes das Projekt „Übergangswohnen (GU) und die Plätze im Jahr 2021 weiter reduziert. Der für Flüchtlinge“ ins Leben gerufen. Es werden gezielt Zugang von Geflüchteten in Nürnberg beschränkte sich Betreiberinnen und Betreiber von GU und anderen geim Berichtsjahr 2021 weitgehend auf Familiennachzüge, eigneten Gebäuden (z.B. Monteursunterkünften) die für das kommende Berichtsjahr wird sich diese Situation von der Raumstruktur her als Wohnungen geeignet voraussichtlich grundlegend ändern. sind, angesprochen, ob sie bereit wären, die Immobilie längerfristig an die Stadt zu vermieten, die dann die Wie bereits unter Ziffer 4.3.2. dargestellt wurde durch Wohnungen mittels Untermietverträgen an auszugsden Angriff Russlands auf die Ukraine nach Einschät- berechtigte Geflüchtete weitervermieten kann. Eine zung des UN-Flüchtlingshilfswerks UNHCR das größte wichtige Rahmenbedingung dabei ist, dass die Miete Fluchtgeschehen in Europa seit dem Zweiten Weltkrieg den Richtwerten nach dem SGB II entspricht. ausgelöst. Zahlreiche ukrainische Bürgerinnen und Bürger suchen auch in Deutschland für sich und ihre Bis Ende 2021 konnten bisher insgesamt 95 Wohnun- Familien Schutz. Zum Betrachtungszeitpunkt Ende Mai gen akquiriert, angemietet und mit insgesamt 282 2022 haben in Nürnberg bereits über 7.600 Personen Personen belegt werden. aus dem Herkunftsland Ukraine Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG) erhalten. Mit insgesamt rund 9.100 Leistungsberechtigten nach dem AsylbLG wurde zwischenzeitlich (Ende Mai 2022) der höchste Stand an Leistungsberechtigten in den Jahren 2015/2016 deutlich überschritten.

Für Geflüchtete mit Bleibeperspektive ist es ein ganz entscheidender Faktor für die Integration, dass es ihnen gelingt, die GU zu verlassen und eine eigene Wohnung zu beziehen. Mittelfristiges Ziel der städtischen Politik ist es, dass die betroffenen Personen und Haushalte eine eigene Wohnung finden oder zumindest eine Lösung für einen Auszug aus der GU.

Die eigene Wohnung, die Privatsphäre und das Führen eines eigenen Haushaltes sind maßgebliche Voraussetzung für eine gelingende Integration.