Wohnungsbericht 2020

Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen

Wohnungsbericht 2020

Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen

Wohnungsbericht 2020

Herausgeberin:

Stadt Nürnberg Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Stab Wohnen Marienstr. 6 90402 Nürnberg

e-mail: stab.wohnen@stadt.nuernberg.de

Der Wohnungsbericht ist auch im Internet abrufbar unter: www.nuernberg.de/internet/wohnen/publikationen.html

Redaktion: Bildnachweis: Stab Wohnen: Britta Walther Titelseite: BEHLES & JOCHIMSEN, Gesellschaft von Lisa Bergmann Architekten mbH BDA, Berlin Andrea Patla Vorwort: A xel Eisele, Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat, Werner Reißer Stadt Nürnberg

Amt für Existenzsicherung und soziale Integration: Volker Wolfrum Herstellung: Dieter Frank Gutenberg Druck & Medien GmbH Oktober 2021 Titelseite: Geförderter Wohnungsbau des Siedlungswerks Auflage: 250 Nürnberg, Regensburger Straße gedruckt auf chlorfrei gebleichtem Papier

Sehr geehrte

Damen und Herren,

2020

WOHNUNGSBERICHT 2020 Seite 3

Sehr geehrte Damen und Herren, mit dem jährlichen Wohnungsbericht gibt der Stab Im Jahr 2020 wurden 84,3 Mio. Euro zur Förderung mit dem jährlichen Wohnungsbericht gibt der Stab Wohnen im Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat Wvoonhn Weno imhn Wrairutsmch aimfts -S utnadd Wtgisesbeinestc bhaefwtsriellfiegrta.t Das ist ein einen Überblick über die aktuelle Lage auf dem einen Überblick über die aktuelle Lage auf dem Rekordbetrag, der neben zahlreichen Wohnungen mit Wohnungsmarkt. Ich freue mich, Ihnen die Ausgabe Wohnungsmarkt. Ich freue mich, Ihnen die Ausgabe fMür ideat-s uBnerdic hBtesjlaehgru 2n0g20sb minit dduenn gDeante na uzuc hd eznu einer stabilen wichtigsten kommunalen Aktivitäten in den für das Berichtsjahr 2020 mit den Daten zu den Auftragslage für die lokale Bauwirtschaft beiträgt. verschiedenen wohnungspolitischen wichtigsten kommunalen Aktivitäten in den ver- Handlungsfeldern vorlegen zu können. schiedenen wohnungspolitischen Handlungsfeldern Die Zweckentfremdungsverbotssatzung, die sich unter Das Thema Wohnen hat im Jahr 2020 aufgrund der vorlegen zu können. Caonrdoneare-Pman gdeemgieen u nddi ed eilnle dgaamliet vFeerbriuenndveenermn ietung und Einschränkungen weiter an Bedeutung gewonnen. gegen den Leerstand von Wohnungen richtet, ist Wenngleich die Bevölkerung in Nürnberg im Zusammenhang mit der Pandemie erstmals seit Das Thema Wohnen hat im Jahr 2020 aufgrund Jnaehbreenn l edicehrt zWuroüchkngrinagu, mbleföibrt dWeorhunnragu emi nin wNüicrnhbteigrge ws e iter knapp. Wie angespannt der Wohnungsmarkt ist, zeigt sich unter anderem an den Immobilienpreisen, die wie auch im Vorder Corona-Pandemie und den damit verbundenen Instrument zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums. jahr in beinahe allen Teilmärkten deutlich gestiegen sind. Einschränkungen weiter an Bedeutung gewonnen. Im vorliegenden Bericht finden Sie hierzu eine erste Was die Bautätigkeit angeht, so waren im Jahr 2020 sowohl bei den Baugenehmigungen als Wenngleich die Bevölkerung in Nürnberg im Zusam- Jahresbilanz. insbesondere auch bei den Fertigstellungen von Wohnungen erfreuliche Zuwächse zu verzeichmenhang mit der Pandemie erstmals seit Jahren nen. Von den fertiggestellten Wohnungen wurden 454 Wohnungen im geförderten Wohnungsbau errichtet - ein Höchststand, der das Ergebnis des gemeinsamen Engagements von Stadt leicht zurückging, bleibt Wohnraum in Nürnberg uFnüdr Wdioeh nBuenitgrsäwgirets zcuha dfte dne rs loetzzitaelnp oJalihtrisec fhüer nm eUhnr tbeerzsathülbtzaurenng Ws-o hnraum ist. weiter knapp. Wie angespannt der Wohnungsmarkt maßnahmen auf dem Wohnungsmarkt mit den Kapiteln Im Jahr 2020 wurden 84,3 Mio. Euro zur Förderung von Wohnraum im Stadtgebiet bewilligt. Das ist, zeigt sich unter anderem an den Immobilienpreisen, iWst eoihn nRueknogrdsvbeetrrmagi,t dtleurn ngeb, eWn zoahhnlrgeiechlde nu Wndoh Wnuonghenne mni tf Müire t- und Belegungsbindungen auch die wie auch im Vorjahr in beinahe allen Teilmärkten zTur aeninsefre srtlaebisilteunn Agusftbraegzsielahgee rf üur nddie bloeknalaec Bhatuewiliirgtstceh aGftr buepitpräegnt. deutlich gestiegen sind. Ddiaen Zkwee cickhen dtfreemm dAunmgst vfeürbr oEtsxsisattezunnzgs,i cdhiee sriuchn ugn utenr dan sdoezreiaml eg egen die illegale FerienvermietIunntge gurnadt gioenge.n den Leerstand von Wohnungen richtet, ist neben der Wohnraumförderung ein wichtiges Instrument zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums. Im vorliegenden Bericht finden Sie Was die Bautätigkeit angeht, so waren im Jahr 2020 hierzu eine erste Jahresbilanz. sowohl bei den Baugenehmigungen als insbesondere Die Herausforderungen bei der Schaffung bezahlbaren Für die Beiträge zu den sozialpolitischen Unterstützungsmaßnahmen auf dem Wohnungsmarkt auch bei den Fertigstellungen von Wohnungen mWito dhenn rKaaupmitesln b Wleoibhneunn gwsveeitremrihttliunn gg, rWoßoh -n guemlds uon dw Wicohhtnigeen rf ür Transferleistungsbezieher und benachteiligte Gruppen danke ich dem Amt für Existenzsicherung und soziale Integration. erfreuliche Zuwächse zu verzeichnen. Von den fertig- ist die gute Zusammenarbeit zwischen Stadt Nürnberg, gestellten Wohnungen wurden 454 Wohnungen im DFriee iHstearaauts Bfoardyeerrunn guennd b edi edre rW Scohhanffuunngg bsewziarhtslbcahreanft W. ohnraums bleiben weiterhin groß umso wichtiger ist die gute Zusammenarbeit zwischen Stadt Nürnberg, Freistaat Bayern und geförderten Wohnungsbau errichtet - ein Höchststand, der Wohnungswirtschaft. der das Ergebnis des gemeinsamen Engagements von Ihr Stadt und Wohnungswirtschaft der letzten Jahre für Ihr mehr bezahlbaren Wohnraum ist.

DDrr.. MMicihcaheal eFlr aFaras as B erufsmäßiger Stadtrat uBnerdu fWsmirätßsicghear fSttsa-d utrnatd Wissenschaftsreferent der Stadt Nürnberg und Wirtschafts- und Wissenschaftsreferent der Stadt Nürnberg

Inhalt

KAPITEL 1 Auf einen Blick 2018 – 2020 9

KAPITEL 2 Wohnen in Nürnberg 10

Einwohnerzahl und Haushaltsentwicklung 10 Bautätigkeit 11 Immobilienmarkt 12 Mietenniveau 15

KAPITEL 3 Wohnungsbauförderung 16

Neubau und Umbau von Mietwohnungen bzw. Heimen 18 Modernisierung 19 Wohneigentum 20 Verwaltung geförderter Wohnungen 23 Mietpreisberatung und Mietpreisprüfung im freifinanzierten Wohnungsbau 23 Abgeschlossenheitsbescheinigungen 25 Zweckentfremdungsverbot 25

KAPITEL 4 Wohnungsvermittlung 27

Grundlagen 27 Entwicklung des gebundenen Wohnungsbestandes 27 Wohnungsvermittlung 29

KAPITEL 5 Wohngeld 33

Grundlagen 33 Ergebnis 35

KAPITEL 6 Wohnen für Transferleistungsbeziehende 38 und benachteiligte Gruppen

Grundlagen 38 Kosten der Unterkunft 38 Besonders benachteiligte Gruppen auf dem Wohnungsmarkt 39

KAPITEL 1 9

Auf einen Blick: 2018 – 2020

Wohnen in Nürnberg

Abb. 2.2 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Nürnberg 2013 – 2020 / Wohnungen

2500

Einwohnerzahl und Haushaltse ntwicklung wachstum Nürnbergs beigetragen. Im Jahr 2020 war der Wanderungssaldo gegenüber dem Ausland weiter Erstmals seit Jahren nahm die Bevölkerungszahl positiv, allerdings deutlich niedriger als in den Vorjahren. Nürnbergs im Jahr 2020 ab. Am 31.12.2020 lebten laut Einwohnermelderegister 532.331 Personen mit Seit 2010 hatten die Wanderungsverluste Nürnbergs Hauptwohnsitz in Nürnberg. Das entspricht einem gegenüber dem Umland kontinuierlich zugenommen. Rückgang von 3.555 Personen (minus 0,7 %) im Die Umlandwanderung vor allem von Familien war im Vergleich zu 2019. Jahr 2020 weiter hoch. Eine durch die Pandemie bedingte, außergewöhnliche Zahl an Fortzügen ins Die Corona-Pandemie wirkte sich spürbar auf das Umland („Stadtflucht“) ist allerdings nicht zu beobach- Wanderungsgeschehen aus. Auffällig ist insbesondere, ten. Vielmehr setzte sich der Trend der letzten Jahre fort. dass das Wanderungsvolumen, d.h. die Summe der Zu- und Fortzüge 2020 deutlich geringer war als im 2020 wurden in Nürnberg 5.248 Lebendgeborene Vorjahr. Inwiefern es sich um eine vorübergehende vermeldet, 6.103 Personen verstarben. Der natürliche Unterbrechung des Bevölkerungswachstums oder gar Saldo ist damit wie in den vergangenen Jahren negativ. eine Trendumkehr handelt, werden die nächsten Jahre 2020 wurden 111 Kinder weniger geboren als 2019 und zeigen. Maßgeblich wird hierbei die wirtschaftliche 304 weniger als im „Spitzenjahr“ 2018. Gegen Jahres- Entwicklung des Standorts Nürnberg sein. ende 2020 war eine leichte Übersterblichkeit erkennbar. Dies betrifft besonders die Altersgruppe ab 80 Jahren. In den letzten Jahren hatte vorrangig die starke Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der Sterbefälle Zuwanderung aus dem Ausland zum Bevölkerungs- um 181 Personen bzw. 3 % an.

2000

1500

1000

500

0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik Baugenehmigungen Baufertigstellungen

Bautätigkeit Bayernweit stieg die Zahl der Baugenehmigungen

Abb. 2.1 Einwohnerentwicklung / Hauptwohnsitz

gegenüber dem Vorjahr um 2,9 %, die der Baufertig- Im Jahr 2020 wurden nach Angabe des Bayerischen stellungen um 7,1 %. Auf Bundesebene wurden 2020 Landesamtes für Statistik in neu errichteten Wohnge- um 2,2 % mehr Genehmigungen als im Vorjahr erteilt, bäuden sowie wohnungsmarktrelevanten Nichtwohn- bei den Fertigstellungen lag der Zuwachs bei 4,6 %. gebäuden und Wohnheimen 1.502 Wohnungen (2019: 961 Wohnungen) fertiggestellt. Für 2.579 Woh- Die Zahl der fertiggestellten geförderten und freinungen (2019: 2.343) wurden Baugenehmigungen finanzierten Wohnungen lag im Jahr 2020 mit 1.502 erteilt. deutlich höher als im Vorjahr (961 Wohnungen) und damit, wie in den Vorjahren mit Ausnahme von 2019, Im Berichtsjahr wurden damit um 56 % mehr Wohnun- über der 1.000er- Marke. Der Anteil der geförderten gen als 2019 fertiggestellt, während die Baugenehmi- an den fertiggestellten Wohnungen hat in den vergungen gegenüber dem Vorjahr um 10% zugelegt gangenen Jahren zwischen vier und 15 % betragen. haben. Im Berichtsjahr erreichten die geförderten Wohnungen Der seit Jahren bestehende Bauüberhang, bei dem die sowohl anteilig (30 %) als auch absolut (454 Wohnun- Baugenehmigungen den Baufertigstellungen gegen- gen) einen Höchststand, der den Erfolg der zahlreichen übergestellt werden, hat 2020 mit einem Saldo von Maßnahmen zur Stärkung des bezahlbaren Wohnungs- 1.077 Wohnungen (2019: 1.382) erfreulicherweise baus belegt. abgenommen.

540.000

535.886

530.000

532.331

520.000

510.000

505.664

500.000

490.000 493.692

488.400

480.000

470.000

460.000

450.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

Quelle: Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth Ab 2011 Einwohner nach Hauptwohnung lt. Melderegister

Abb. 2.3 Baufertigstellungen 2016 – 2020, Wohnungen insgesamt (freifinanziert und gefördert) * Abb. 2.4 Baufertigstellungen nach Gebäude- und Finanzierungsart 2016 – 2020, Wohnungen

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

2016 2017 2018 2019 2020

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und eigene Erhebungen gefördert freifinanziert Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und eigene Erhebungen * in Mehrfamilienhäusern, Familienheimen sowie in wohnungsmarktrelevanten * wohnungsmarktrelevant Wohnheimen und Nichtwohngebäuden

Gleichzeitig sind alleine im Jahr 2020 rund 600 Miet- Immobilienmarkt (Stand: 31. Dezember 2020) zwischen 610 Euro/m² und preis- und Belegungsbindungen bislang geförderter 3.600 Euro/m². Für Grundstücke zur Neubebauung mit Wohnungen ausgelaufen. Damit nimmt der Gesamt- Im Jahr 2020 sind die Immobilienpreise in Nürnberg Ein- oder Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um bestand belegungs- und mietpreisgebundener Woh- wie auch im vergangenen Jahr in beinahe allen Teil- 12 % (2019: 11 %). Die Bodenrichtwerte liegen hier in nungen 2020 weiter ab. Selbst das Rekordergebnis an märkten deutlich gestiegen. Die Bodenrichtwerte für einer Spanne von 220 Euro/m² bis 1.600 Euro/m². fertiggestellten, geförderten Wohnungen kann Verluste Wohnbauflächen mit bis zweigeschossiger Bauweise dieser Größe weder ganz ausgleichen, geschweige erreichten mit plus 25 % in zwei Jahren den größten Beim Verkauf von Reihenhäusern oder Doppelhausdenn den zusätzlichen Bedarf decken helfen. Zuwachs. Beim Geschosswohnungsbau gab es auf hälften lag die Preissteigerung bei 9 %. Bei Neubauten hohem Niveau kaum noch Steigerungen. lagen die typischen mittleren Preise (Orientierungs- 82 % der im Jahr 2020 fertiggestellten Wohnungen werte) zwischen 410.000 Euro und 880.000 Euro. Für befinden sich in Mehrfamilienhäusern. Dies ist der Laut des Grundstücksmarktberichts des Gutachter- gebrauchte Objekte lag die Spanne zwischen 360.000 höchste Anteil der vergangenen Jahre, der die Markt- ausschusses für Grundstückswerte wurden bei Grund- Euro und 750.000 Euro, je nach Lage, Alter, Größe situation passend abbildet und aus der begrenzten stückskaufverträgen im Stadtgebiet im Jahr 2020 und Ausstattung. Die Preise für freistehende Häuser im Verfügbarkeit von Baugrundstücken und steigenden rund 2,9 Milliarden Euro (2019: 3,1 Milliarden Euro) Bestand streuen wegen der größeren Individualität der Immobilienpreisen resultiert. umgesetzt. Das ist der zweihöchste Wert. Insgesamt Eigenheime sehr stark. Bei einer Preissteigerung von wurden im Jahr 2020 4.722 Urkunden (2019: 4.984) 11 % liegen diese Werte zwischen 450.000 Euro und von Grundstücken, Häusern und Wohnungen vom 1,5 Millionen Euro. Kleinere oder nicht so gut gelegene Gutachterausschuss ausgewertet. Häuser waren aber auch günstiger zu haben.

Die Baulandpreise für mehrgeschossige Wohnbebau- Mehrfamilienhäuser werden fast nur im gebrauchten Zuung auf unbebauten Grundstücken stiegen nach dem stand veräußert. Im langjährigen Vergleich legten die leichten Rückgang im Jahr 2019 wieder um 7 %. In Preise in diesem Marktsegment am deutlichsten zu. Im verdiesem Teilsegment bewegen sich die Bodenrichtwerte gangen Jahr waren es „nur“ 7 % auf etwa 850.000 Euro bis 2.700.000 Euro (nach 14 % im Vorjahr).

Der Markt für Eigentumswohnungen ist nach Anzahl Mietenniveau

Abb. 2.5 Wohnlagen auf der Basis von Bodenwerten in Nürnberg

der ausgewerteten Kaufurkunden der größte Teilmarkt in Nürnberg. Die Preise für Eigentumswohnungen Die Stadt Nürnberg gibt gemeinsam mit den Interes- (Neubau bzw. im Bestand ab Baujahr 1946) stiegen im senverbänden im zweijährigen Turnus einen Mieten- Jahr 2020 um 7 bzw. 11 %. Bei den Vorkriegsbauten spiegel heraus, der auf der Grundlage einer repräsenwaren es plus 9 %. Die Preise für neu errichtete Eigen- tativen Stichprobenerhebung nach anerkannten wistumswohnungen lagen je nach Lage und Objekeigen- senschaftlichen Grundsätzen aufgestellt wird. Damit schaften zwischen etwa 4.300 und 7.200 Euro/m² erfüllt der Nürnberger Mietenspiegel die Vorausset- Wohnfläche. Für große, etwa 20 Jahre alte Wohnun- zungen, die an einen „qualifizierten Mietenspiegel“ gen wurden um 3.600 Euro/m² bezahlt, für ältere, gestellt werden. etwa 50 bis 60 Jahre alte Wohnungen, lagen die mittleren Preise zwischen 2.400 und 4.000 Euro/m². Die 24. Ausgabe des Nürnberger Mietenspiegels, die Zum Vergleich: Zehn Jahre zuvor kosteten bei Preisen seit August 2020 gilt, wurde neu erstellt. Sie weist im um 2.000 bis 3.200 Euro/m² sogar Neubauwohnungen Vergleich zum Jahr 2018 eine durchschnittliche Steiweniger. Weniger als 2.000 Euro/m² wurden nur noch gerung aller neuvereinbarten Mieten um 7,0 % bzw. bei 7,5 % der Bestandswohnungen erzielt, während es um 3,5 % jährlich aus. Die Durchschnittsmiete beträgt 2019 noch ca. 12 % waren. 8,54 Euro/m², nachdem sie zwei Jahre zuvor noch bei 7,98 Euro/m² lag. Alle Werte sind Nettokaltmieten, Die Zahlen aus dem Jahr 2020 zeigen, dass die Nach- also ohne Neben- und Heizkosten. frage auf dem Wohnungsmarkt trotz leicht gesunkener Einwohnerzahl weiterhin hoch ist. Seit 2000 liegen die Steigerungsraten der Wohnungsmieten in Nürnberg meist oberhalb der Kurve für den allgemeinen Verbraucherpreisindex. Seit 2012 ist die Schere zwischen einer flacher verlaufenden allgemeinen Preissteigerung und stärker anziehender Miethöhe weiter aufgegangen. Im Zeitraum von 2018 bis 2020 sind Mietpreissteigerungen in allen Wohnungsgrößen festzustellen. Die höchsten Mieten bis 19,61 Euro/m² sind bei kleinen, gut ausgestatteten, seit 1996 neu gebauten Wohnungen bis 30 m² zu verzeichnen. In Wohnungen von 40 m² bis unter 60 m² der Baujahre ab 1996 sind bei guter Wohnungsausstattung durchschnittlich 11,21 Euro/m² Miete zu zahlen.

Weit überdurchschnittlich hohe Mietsteigerungen von mehr als 13 % sind bei sehr kleinen Wohnungen bis 30 m² in allen Baualtersklassen und Ausstattungsstufen festzustellen. Weit unter dem Gesamtdurchschnitt liegen die Mietpreissteigerungen von 2 % bis 5 % für Wohnungen mit 60 m² bis 80 m² Wohnfläche.

Unter den durchschnittlich gut ausgestatteten Wohnungen sind 60 bis 80 m² große, vor 1977 gebaute Wohnungen mit einem durchschnittlichen Mietpreis von ca. 7,80 Euro/m² insgesamt am günstigsten. Einfach ausgestattete, vor 1977 gebaute Wohnungen ab 40 m² sind noch für ca. 6,70 Euro/m² bis 7,20 Euro/m² vermietet.

Kartengrundlage: Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Stadt Nürnberg

Wohnungsbauförderung

Abb. 3.2 Geförderte Wohnungen und Heimplätze 2013 – 2020 nach Neu- / Umbau und Modernisierung

800

700 Mit den verschiedenen Programmen der staatlichen mit Behinderung (2019: 53) sowie 67 Sanierungen im und städtischen Wohnungsbauförderung konnte im Schallschutzfensterprogramm (2019: 147) gefördert 600 Berichtsjahr 2020 der Neubau, Umbau, Erwerb und worden. Damit wurden für das Bauhaupt- und Bau- 500 die Modernisierung von insgesamt 467 Wohnein- nebengewerbe Bauvorhaben mit rund 122,3 Mio. Euro heiten (2019: 650) finanziell unterstützt werden. Mit (2019: 106,4 Mio. Euro) Gesamtbaukosten generiert. 400 insgesamt 84,3 Mio. Euro (2019: 51,4 Mio. Euro) sind 321 Mietwohnungen (2019: 327), 33 Eigentumswoh- Die Steigerung beim Mitteleinsatz ist insbesondere auf 300 nungen (2019: 35), 64 Familienheime (2019: 61), 52 das im Jahr 2019 neu eingeführte Darlehensprogramm Anpassungsmaßnahmen an die Belange von Menschen Energieeffizienter Mietwohnraum zurückzuführen. 200

100

Abb. 3.1 Geförderte Wohnungen und Mitteleinsatz nach Programmen

0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Neu- / Umbau Modernisierung

Abb. 3.3 Die im Neu- bzw. Umbau geförderten Mietwohnungen nach Zahl der Zimmer sowie Heimplätze

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg 1) Die städtische Förderung und die Förderung im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm wurden alleine oder in Verbindung mit staatlichen Mitteln ausgereicht, daher ist mehrfache Nennung möglich. 2) Nur in Kombination mit dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm

Die Entwicklung in den einzelnen Förderbereichen im der Belegungsbindung um weitere 15 Jahre wird die Siedlung. Die Förderung wurde für die Bauabschnitte dert. Die Höhe des Zinssatzes orientiert sich an dem Berichtsjahr wird in den folgenden Abschnitten im Detail bestehende Restvaluta des belegungsabhängigen Dar- 2 und 3 mit insgesamt 35 Wohnungen bewilligt. von der KfW für diese Programme festgelegten Zinssatz vorgestellt. lehens mit 1,75 % verzinst. für Darlehen mit 30-jähriger Laufzeit und einer 10-jähri- › In der Fuggerstraße 31 entstehen 39 geförderte Woh- gen Zinsfestschreibung; die BayernLabo verbilligt diesen Bei einer freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung der För- nungen sowie eine Kindertagesstätte. Eine Tochter- Zinssatz zusätzlich. Neubau und Umbau von derdarlehen beträgt die Nachwirkungsfrist zehn Jahre. gesellschaft des Allianz- Versicherungskonzerns hat Mietwohnungen bzw. Heimen In einem solchen Fall ist auch die anteilige Rückforde- das Vorhaben schlüsselfertig von einem Bauträger Werden die Vorgaben der KfW-Programme nicht errung des Zuschusses zu prüfen. erworben. Dieser sogenannte Ersterwerb wurde im füllt, kann die Modernisierung auch in dem ausschließ- Bayerischen Wohnungsbauprogramm gefördert. lich von der BayernLabo angebotenen Programmteil Mietwohnungen Im Jahr 2019 hat das Staatsministerium für Wohnen, „Modernisieren Wohnen“ gefördert werden. Bei diesem Bau und Verkehr ein ergänzendes Darlehensprogramm › Das bereits im Bau befindliche geförderte Vorhaben Programmteil kann zwischen einer 10-jährigen und einer Der Bau von Mietwohnungen wird im Bayerischen Woh- zur Schaffung von energieeffizientem Mietwohnraum der Katholischen Kirchenstiftung St. Karl-Borromäus 20-jährigen Zinsfestschreibung gewählt werden. nungsbauprogramm in der Einkommensorientierten För- aufgelegt. In Kombination mit dem Bayerischen Woh- an der Ostendstraße wird durch einen zweiten Bauderung (EOF) nach dem zu erwartenden Einkommen der nungsbauprogramm werden Bauvorhaben gefördert, abschnitt mit sieben Wohnungen komplettiert, die Zum 31.12.2020 galten folgende Konditionen: Mieter gefördert. Der Bauherr erhält einen Zuschuss von die nach den Bedingungen des KfW-Programms im Berichtsjahr gefördert wurden. 300 Euro je m² Wohnfläche und zwei Baudarlehen: ein „Energieeffizient Bauen“ mindestens den Standard › Energieeffizient sanieren Darlehen für den Bau selbst, dessen Höhe sich nach der KFW-Effizienzhaus 55 erreichen. Die BayernLabo reicht Heime, Förderstätten Effizienzhaus 0,00 % p.a. Wohnfläche in Verbindung mit der Kostenobergrenze Darlehen bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit mit › Energieeffizient sanieren der Bauwerkskosten richtet sowie ein weiteres Darlehen, 30-jähriger Laufzeit aus und verbessert die ohnehin Förderprogramme stehen zur Verfügung für Einzelmaßnahmen 0,00 % p.a. aus dem ein Mietzuschuss für die künftigen Bewohner schon günstigen Konditionen der KfW noch zusätzlich. › Modernisieren wohnen erwirtschaftet wird. Dafür erhält der Investor der ge- › den Neubau von stationären Wohnplätzen und 10-jährige Zinsfestschreibung 0,25 % p.a. förderten Wohnungen die durchschnittliche, ortsübliche Im Jahr 2020 wurden aus diesem Programm 25,8 Mio. Förderstätten für Menschen mit Behinderung › Modernisieren Wohnen Erstvermietungsmiete und verpflichtet sich zu einer Euro für 216 Wohnungen in drei Vorhaben bewilligt. › die Schaffung von Wohnraum für Studierende 20-jährige Zinsfestschreibung 1,25 % p.a. Belegung mit Mietern unterschiedlicher Einkommen. › sowie den Ersatzneubau von stationären Alten- Insgesamt wurden im Berichtsjahr 251 Wohnungen pflegeeinrichtungen Dabei sind die Darlehen nach zwei tilgungsfreien Jahren Die Höhe des objektabhängigen Baudarlehens betrug (2019: 212) mit einer Belegungsbindung von 25 Jahren mit 1,5 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen. 2020 bei einer 25- bzw. 40-jährigen Belegungsbindung gefördert. Der Fördermitteleinsatz belief sich auf rund Im Jahr 2020 konnte kein Heimprojekt für Menschen bis zu 1.100 Euro (2019: 1.050 Euro) (50 % der Kosten- 67,1 Mio. Euro (2019: 31,3 Mio. Euro) an staatlichen mit Behinderung gefördert werden. Im Jahr 2020 wurde diese Fördermöglichkeit nicht obergrenze der Kostengruppen 300 Bauwerk - Baukon- und städtischen Geldern. Der Betrag pro Wohnung er- (2019: 115 Wohnungen) in Anspruch genommen. struktion und 400 Bauwerk - Technische Anlagen nach höhte sich mit 267.421 Euro deutlich im Vergleich zum DIN 276) je m² geförderter Wohnfläche. Vorjahr (147.585 Euro), was vor allem auf das ergänzen- Modernisierung Anpassung von Wohnraum für Menschen de Darlehensprogramm Energieeffizienter Mietwohn- mit Behinderung Die Konditionen des Darlehens sind: raum zurückzuführen ist. Die Gesamtbaukosten der geförderten Maßnahmen betrugen im Jahr 2020 Bayerisches Modernisierungsprogramm Menschen mit Behinderung können für bauliche Maß- › 0,5 % Zins p.a. während der Belegungsbindung, 77,96 Mio. Euro (2019: 57,40 Mio. Euro). nahmen zur Anpassung von Wohnraum ein staatliches, danach Anpassung an den Kapitalmarktzins Mietwohnungen leistungsfreies Baudarlehen von bis zu 10.000 Euro › Der Tilgungssatz des objektabhängigen Darlehens Alle geförderten Wohnungen sind barrierefrei erreich- Die Fördermittel aus dem Bayerischen Modernisierungs- erhalten. Dazu zählen z.B. der Umbau einer Wohnung, beträgt bis zu 4,0 % bar. Bei allen Wohnungen entsprechen die Grundrisse programm für die Modernisierung von Miet- und Genos- der Einbau behindertengerechter sanitärer und solcher › einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 3,0 % der DIN 18040 Teil 2 "Barrierefreies Bauen". senschaftswohnungen tragen dazu bei, die allgemeinen baulichen Anlagen, welche die Folgen einer Behinderung Wohnverhältnisse zu verbessern und die Mieten nach mildern, wie etwa ein Treppenlift oder eine Rollstuhlram- Das belegungsabhängige Darlehen wird so bemessen, Es handelt sich um folgende Objekte: der Modernisierung in sozialverträglichen Grenzen zu pe. Die Förderung kommt für Miet- und Eigentumsmaßdass sich (bei einem rechnerischen Ansatz von 5,75 %) halten. nahmen in Betracht. Die Einkommensgrenze des Bayeriaus den Zinserträgen der Zuschuss für die Mieter erwirt- › An der Regensburger Straße/ Hans-Kalb-Straße errich- schen Wohnraumförderungsgesetzes ist einzuhalten. schaftet. Der Zinssatz beträgt für die gesamte Bindungs- tet das Siedlungswerk Nürnberg 318 Mietwohnungen, Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von dauer von 25 bzw. 40 Jahren 1,75 %. Die Differenz von denen 170 gefördert sind. Das Vorhaben wird im Mietwohngebäuden können die Förderung beantra- Im Berichtsjahr wurden 423.170 Euro (2019: 436.300 zwischen der errechneten (Zinssatz: 5,75%) und der Rahmen des Sonderprogramms Wohnen der Stadt gen. Es wird mit zinsverbilligten Darlehen gefördert. Euro) für 52 Maßnahmen (2019: 53) bewilligt, davon 12 tatsächlich zu leistenden Zinslast (Zinssatz: 1,75%) Nürnberg realisiert, bei dem auf 11 städtischen und Ergänzend dazu wird ein Zuschuss von bis zu 100 Euro in Mietwohnungen (2019: 14), 14 in Eigentumswohnunergibt eine Deckungslücke, die der Freistaat ausgleicht. einer staatlichen Fläche rd. 1.620 Wohnungen zeit- je m² Wohnfläche ausgereicht. In den Programmtei- gen (2018: 18) sowie 26 in Familienheimen (2019: 21). Die Tilgung beträgt unverändert 1,0 % ab dem 11. Jahr. nah und zu bezahlbaren Mieten errichtet werden. len „Energieeffizient sanieren – Effizienzhaus“ und „Energieeffizient sanieren – Einzelmaßnahmen“, die Ist die Antragstellung in den Räumen des Stabs Wohnen Bei EOF-Wohnungen, deren Belegungsbindung in den › Ein weiteres Projekt realisiert das Siedlungswerk Nürn- auf den entsprechenden wohnungswirtschaftlichen krankheitsbedingt nicht möglich, werden auch Hausbenächsten fünf Jahren ausläuft, ist eine Verlängerung berg an der Neumarkter/ Parsberger Straße. Es handelt Programmen der KfW basieren, werden Maßnahmen suche durchgeführt. bestehender Bindungen möglich. Bei einer Verlängerung sich um eine Nachverdichtung in einer bestehenden nach den Voraussetzungen dieser Programme geför-

Bayerisches Wohnungsbauprogramm erfolgt die Anpassung an den Kapitalmarktzins. Alter-

Abb. 3.4 Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

nativ wird ein „Volltilgerdarlehen“ mit 30-jähriger Zins- Die staatliche Förderung erfolgt mit einem Baudarlehen. bindung bei einem Zinssatz von 1,25 % bis 1,50 % p.a. Die Einkommensgrenze des Bayerischen Wohnraum- und einer Tilgung von 2,76 % bis 2,87 % angeboten. förderungsgesetzes ist einzuhalten. Für ein Ehepaar mit einem Kind beispielsweise liegt diese bei einem Brutto- Die Einhaltung der Einkommensgrenze nach dem jahreseinkommen von rund 66.000 Euro. Die Darlehens- Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) ist beträge bemessen sich nach den Gesamtkosten und der Voraussetzung für eine Förderung. sozialen Dringlichkeit und betragen für Neubaumaßnah- Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg men bis zu 30 %, bei Gebrauchtimmobilien bis zu 40 % Der Darlehenshöchstbetrag beträgt maximal ein Drittel der förderfähigen Kosten, maximal 100.000 Euro pro der Gesamtkosten. Es wurden insgesamt 60 Förderzu- Wohneinheit. Zusätzlich wird ein Kinderzuschuss von sagen (2019: 55) erteilt, davon 42 für Familienheime 5.000 Euro je Kind ausgereicht. (2019: 37) und 18 für Eigentumswohnungen (2019: 18).

Schallschutzfensterprogramm Wohneigentum Für den Zweiterwerb bereits bestehender Familienhei- Städtisches Eigentumsprogramm me und Eigentumswohnungen wird ein ergänzender Mit dem Schallschutzfensterprogramm fördert die Zur Förderung von Eigentumsmaßnahmen (selbst- Zuschuss in Höhe von 10 % der förderfähigen Kosten, Um das Kostengefälle zum grundsätzlich günstigeren Stadt Nürnberg den Einbau von Schallschutzfenstern, genutzte Familienheime und Eigentumswohnungen) höchstens jedoch 30.000 Euro gewährt. Damit wird Umland auszugleichen, erhalten junge Familien und schallgedämmten Rollladenkästen sowie elektrisch stehen Familien und Alleinerziehenden mit mittlerem auch ein Beitrag zum Flächensparen geleistet. Alleinerziehende seit 1999 einen Zuschuss für den Bau betriebene, schallgedämmte Lüftungseinrichtungen in Einkommen drei Programme zur Verfügung: das oder Erwerb eines selbstgenutzten Eigenheims oder bestehenden Wohn- und Schlafräumen an besonders Bayerische Wohnungsbauprogramm des Freistaats Die Konditionen des Baudarlehens sind: einer selbstgenutzten Eigentumswohnung. verkehrsreichen Straßen, in denen Lärmwerte von Bayern, das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm des mindestens 67 dB (A) tagsüber oder mindestens 57 dB Freistaats in Kooperation mit der Bayerischen Landes- › 0,5 % Zins p.a. während der Belegungsbindung, Der Zuschuss beträgt 10.000 Euro für Familienheime, (A) nachts gemessen werden. Die Förderung erfolgt in bodenkreditanstalt und schließlich das „100 Häuser danach max. 7 % ergänzt wird er durch eine "Kinderzulage" für das zwei- Form eines Zuschusses in Höhe von 25% bei gleichzei- für 100 Familien“- Programm der Stadt Nürnberg. › 1 % Tilgung ab dem 3. Jahr te und jedes weitere Kind in Höhe von 3.000 Euro sowie tiger Begrenzung durch Höchstsätze. › einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 2 % eine Öko-Zulage für energetische Maßnahmen. Die Das Interesse an Fördermitteln ist weiterhin groß. Dies Öko-Zulage beträgt 1.000 Euro für ein KfW-Effizienz- Im Berichtsjahr konnten 67 (2019: 147) Wohnein- zeigt nicht nur die erhebliche Nachfrage nach Infor- Mit rund 10,2 Mio. Euro (2019: 8,7 Mio. Euro) staat- haus 55 bzw. 2.000 Euro für ein KfW-Effizienzhaus 40. heiten, davon 58 Mietwohnungen und sechs Eigen- mationsbroschüren, sondern auch die hohe Zahl von licher Mittel wurden 86 Eigentumsmaßnahmen (2019: Sie wird laufend an Änderungen der Energieeinsparvertumswohnungen sowie drei Familienheime mit einem 4.094 durchgeführten Informationsgesprächen 74) gefördert, davon 56 Familienheime (2019: 39) und ordnung (EnEV) angepasst. Gesamtbetrag von 59.905 Euro (2019: 95.689 Euro) (2019: 4.209) in der beim Stab Wohnen angesiedelten 30 Eigentumswohnungen (2019: 35). gefördert werden. Bewilligungsstelle. Der städtische Zuschuss kann als Eigenkapital bei der für Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm die staatliche Förderung erforderlichen Eigenkapitalquote Die Gesamtkosten der Maßnahmen betrugen rund 0,1 Mit 97 geförderten Objekten (2019: 99) wurde das angerechnet werden. Angesichts der steigenden Immo- Mio. Euro. Vorjahresniveau gehalten. Im Jahr 2020 wurde das Programm fortgeführt, das den bilienpreise ermöglicht daher oft erst der städtische Zu- Neubau und den Bestandserwerb gleichermaßen berück- schuss eine Förderung zahlreicher junger Familien und Die obenstehende Tabelle weist den gesamten Mittel- Die Fördermittel wurden ausgereicht an 90 Ehepaare, sichtigt. Die Konditionen für Erst- und Zweiterwerb sind Alleinerziehender. einsatz für die unter Ziffer 3.2 aufgeführten Moderni- sechs alleinerziehende Frauen und einen alleinerziehen- gleich. Im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm hat die sierungsmaßnahmen aus. den Mann (2019: 93 Ehepaare, fünf alleinerziehende Bayerische Landesbodenkreditanstalt mit Unterstützung Im Jahr 2020 konnten insgesamt 0,74 Mio. Euro (2019: Frauen und ein alleinerziehender Mann). des Freistaats Bayern und der KfW Förderbank im Be- 1,2 Mio. Euro) für 58 Familienheime und -wohnungen richtsjahr ein zinsverbilligtes Darlehen mit einem Zinssatz (2019: 87) bewilligt werden. von 0,50 % bis 0,95 % (2019: 0,50 % bis 1,25 %) abhängig vom jeweils geltenden Kapitalmarktzins angebo- Die bewilligten Anträge ergeben das in Abb 3.5 dargeten, der um ca. 1 % unter dem marktüblichen Wert lag. stellte Bild. Soweit gleichzeitig ein Darlehen aus dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm in Anspruch genommen wird, Die Abb. 3.6 veranschaulicht die Entwicklung des „100 erhöht sich der jeweilige Zinssatz um 0,5 %. Die Fest- Häuser für 100 Familien“- Programms seit dem Start im schreibung gilt für 10 oder wahlweise 15 Jahre, danach Jahr 1999.

Verwaltung geförderter Wohnungen Mietpreisprüfungen erfolgen, wenn sich ein Verdacht

Abb. 3.5 Städtisches Eigentumsprogramm 2020

auf eine überhöhte Miete ergibt. Schuldhafte Mietpreisüberschreitungen können Geldleistungs- bzw. Bußgeld- Modernisierung verfahren nach sich ziehen. Die betroffenen Vermieter sehen sich durch die Einlei- Werden bei geförderten Wohneinheiten bauliche Än- tung dieser Verfahren vielfach veranlasst, zu viel erhoderungen oder Modernisierungen durchgeführt, deren bene Beträge an die Mieter freiwillig zurückzuerstatten. Kosten auf die Miete umgelegt werden sollen, ist eine Den Mietern wird dadurch erspart, ihre Rückforderungs- Zustimmung des Stabs Wohnen erforderlich. ansprüche auf sich alleine gestellt, schlimmstenfalls in langwierigen Zivilprozessen, durchzusetzen. Es wurden 11 Zustimmungen für 501 Wohnungen Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg erteilt (2019: 8 Zustimmungen für 384 Wohnungen). 2020 wurde die Miete von 346 (2019: 419) Wohneinheiten geprüft. Es wurden keine Überschreitungen der Bindungsende zulässigen Mieten festgestellt.

Sobald das Ende der Mietpreis- und Belegungsbindung Abb. 3.6 Städtisches Eigentumsprogramm 1999 – 2020 einer geförderten Wohnung nach Ablösung, vorzeitiger Mietpreisberatung und Mietpreisprüfung Rückzahlung oder planmäßiger Tilgung der öffentlichen im freifinanzierten Wohnungsbau Darlehen festgestellt werden kann, erhalten die Verfügungsberechtigten hierüber eine Bestätigung. Nachfolgende Instrumente dienen dazu, das Verhältnis von Mietern zu Vermietern zu regeln, für geordnete Solche Bestätigungen wurden in 161 Fällen (2019: 162) Wohnverhältnisse zu sorgen und überhöhte Mieten für 333 Wohnungen (2019: 548) ausgestellt. bzw. Mietwucher zu verhindern.

Umwandlung Mietberatung

Bei der Umwandlung öffentlich geförderter Wohnungen Der Stab Wohnen erteilt Auskünfte zu Fragen des Mietin Eigentumswohnungen wird der Vermieter über seine rechts für Mieter und Vermieter. Hinzu kommen Hinweise besonderen Pflichten informiert und dahingehend über- zum Mietenspiegel, zur zulässigen Miethöhe und der prüft, dass er sie einhält. Umlage von Betriebskosten.

Die Begründung von Wohnungseigentum und die Ver- Für das Jahr 2020 wurde eine Statistik erstellt, aus der äußerung von solchen Wohnungen muss der Vermieter zu entnehmen ist, welche Bereiche des Mietrechts bedem Stab Wohnen mitteilen. Für jede einzelne umge- sonders nachgefragt wurden. wandelte und nicht selbstgenutzte Wohnung ist eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen; die Insgesamt hat der Stab Wohnen im Berichtszeitraum in Mieten müssen genehmigt werden. 430 (2019: 822) Fällen beraten. Die nachfolgende Tabelle zeigt Themenschwerpunkte der Beratung auf, gereiht Im Jahr 2020 wurde keine Sozialwohnung in Einzel- nach der Häufigkeit der Auskünfte. eigentum umgewandelt. Nachdem bei einer Beratung oft zu mehreren Bereichen Auskunft erteilt wurde, liegt deren Summe weit über Mietpreisberatung und Mietpreisprüfung der Zahl der Beratungen. Die Auswertung der Statistik im geförderten Wohnungsbau ergibt, dass die meisten Fragen wie im Vorjahr zu dem Thema Mietenspiegel gestellt wurden. An zweiter Stelle Zur Sicherung der Zweckbestimmung von geförderten stand der Bereich Mieterhöhungen, gefolgt vom Themen- Wohnungen wird die Einhaltung der zulässigen Miete feld Mängel. Verhältnismäßig wenig Fragen gab es überwacht. zum Stichwort Modernisierung. Lediglich eine (2019: drei) Auskunft zur Mietpreisbremse deutet darauf hin, Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Sowohl Mieter als auch Vermieter erhalten auf Anfrage dass dieses Instrument für den Nürnberger Wohnungs- Informationen zur Berechnung der Miete und zur Um- markt auch im Berichtsjahr erneut kaum relevant war. lage der Betriebskosten. In 106 (2019: 190) Auskünften zu „sonstigen Themen“ spiegelt sich die Themenvielfalt und Komplexität des Im Jahr 2020 wurden insgesamt 72 Beratungen (2019: Mietrechts wider. 70) durchgeführt.

Abb. 3.7 Themenschwerpunkte der Mietberatung 2020 Abb. 3.8 Thematische Zuordnung der Anträge und Meldungen

150 Fremdenbeherbergung

432

Leerstand

Gewerblicher Zweck:

Arbeiterunterkunft

Gewerbliche bzw berufliche Zwecke

40

(Büro, Praxis, Prostitution etc.)

Derzeit nicht zuordenbar

12

Abbruch

1

Mieten- Miet- Mängel Miet- Kündi- Betriebs- Schönheits- Moderni- Mietpreis-

spiegel erhöhungen minderung gung kosten reparaturen sierung bremse 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Auskünfte Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Anzahl Wohneinheiten

Mietenspiegel Mietpreisüberwachung Abgeschlossenheitsbescheinigungen Zum Stichtag 31.12.2020 waren seit Inkrafttreten der Satzung 828 Wohneinheiten erfasst, die vermutlich Die Stadt Nürnberg gibt unter Federführung des Stabs Die Überwachung der Mietpreise erfolgt auf der Grund- Eine Bescheinigung nach § 7 Wohnungseigentums- anders als zu Wohnzwecken genutzt werden. Wohnen gemeinsam mit den Interessenverbänden in lage des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) und des gesetz (WoEigG) ist die formale Voraussetzung für die zweijährigem Abstand einen qualifizierten Mietenspiegel § 291 Strafgesetzbuch (StGB). Bei einer Überschreitung Aufteilung eines Wohngebäudes und die anschließende Für 144 Wohneinheiten wurde die zweckfremde Nutheraus, in dem die ortsüblichen Vergleichsmieten er- der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 20 % Umwandlung von Miet- in Einzeleigentumswohnungen. zung unterbunden, verhindert bzw. die Wohnungen mittelt werden. Der Mietenspiegel ist turnusgemäß zum handelt es sich um eine „Mietpreisüberhöhung“ nach Die Bauordnungsbehörde muss die Genehmigung er- wurden wieder regulären Wohnzwecken zugeführt. 01.08.2020 neu erstellt worden. Derzeit liegt die Durch- dem WiStrG, die als Ordnungswidrigkeit verfolgt wird. teilen, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist. Die 144 Wohneinheiten entsprechen einer Gesamtschnittsmiete im freifinanzierten Wohnungsbau bei 8,54 Es können Geldbußen von bis zu 50.000 Euro verhängt wohnfläche von 8.543 m². Die Herstellungskosten für Euro (2018: 7,98 Euro²) je qm Wohnfläche. werden. Im Jahr 2020 wurden 166 (2019: 161) Abgeschlossen- geförderte Mietwohnungen mit dieser Fläche betragen heitsbescheinigungen für insgesamt 1.581 (2019: 888) im Vergleich dazu rund 38,55 Mio. Euro. Überschreitet die verlangte Miete den ortsüblichen Ver- Wohneinheiten erteilt. Für geförderte Objekte wurden gleichswert um mehr als 50 %, so besteht Verdacht auf keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt. Für weitere 27 Wohneinheiten wurden Negativatteste Mietwucher. Diese Fälle werden an die Staatsanwaltschaft erteilt, d.h. zweckentfremdungsrechtliche Bestimmunzur Verfolgung weitergeleitet. Dort wird geprüft, ob auch gen fanden für diese Wohnungen keine Anwendung. die übrigen Voraussetzungen des § 291 StGB vorliegen. Zweckentfremdungsverbot In weiteren 10 Fällen wurden Nutzungsänderungen genehmigt. 61 Verdachtsfälle erwiesen sich als un- 2020 wurden keine Bußgeld- oder Strafverfahren ein- Die Sicherung von bestehendem Wohnraum ist neben begründet. geleitet. dem Neubau bezahlbaren Wohnraums ein weiterer wesentlicher Bestandteil der Nürnberger Wohnungspolitik. Der Schwerpunkt der Tätigkeit lag zunächst auf der Bearbeitung der Anträge zur Genehmigung Mit dem Erlass der Zweckentfremdungsverbotssatzung von Zweckentfremdungen. Inzwischen liegt er auf am 30.05.2019 hat Nürnberg ein wichtiges Instrument der Ermittlung der gemeldeten Verdachtsfälle. der Wohnungsbestandssicherung eingeführt. Grundlage für die städtische Satzung ist das bayerische Gesetz über Die Anzahl erfasster vermuteter zweckentfremdeter das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Wohnungen steigt seit Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbotssatzung kontinuierlich an.

Wohnungsvermittlung

Abb. 3.9 Entwicklung der Anträge und Meldungen

900

800 Grundlagen Entwicklung des gebundenen

828

Wohnungsbestandes 700 Die Bayerische Staatsregierung hat die Stadt Nürnberg 600 nach Art. 5 Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz Die Zahl der belegungsgebundenen Wohnungen hat (BayWoBindG) als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbe- sich 2020 gegenüber 2019 von 18.133 Wohneinheiten 500 darf eingestuft. Nach der Verordnung zur Durchführung (WE) auf 17.921 WE (- 1,17 %) im zweiten Jahr in Folge

532

des Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungs- verringert. 400 rechts vom 08.05.2007 werden für jede frei werdende 300 Wohnung des 1. Förderwegs und für Wohnungen der Die 17.921 WE setzen sich zusammen aus:

306 Stufe 1 der Einkommensorientierten Förderung (EOF)

200 mindestens fünf wohnungssuchende Haushalte nach › 10.035 Wohnungen des 1. Förderwegs ihrer Dringlichkeit vorgeschlagen. Für alle anderen › 207 Wohnungen des 3. Förderwegs 100 gebundenen Wohnungen wählen die vermietenden › 3.062 Wohnungen der einkommensorientierten 0 70 Personen bzw. Wohnungsgesellschaften die Mieterin- Förderung 30.05.2019 31.12.2019 30.06.2020 31.12.2020 nen und Mieter mit Zustimmung der Stadt im Rahmen › 3.308 vertraglich gebundene Wohnungen der der gesetzlichen Einkommensgrenzen aus. WBG Nürnberg Gruppe › 819 Belegungsrechte nach dem Bayerischen Datenquelle: Stab Wohnen, Stadt Nürnberg Anzahl Wohneinheiten Modernisierungsprogramm › 490 sonstige Belegungsrechte.

Abb. 4.1 Entwicklung des gebundenen Mietwohnungsbestandes und der Wohnungssuchenden 1980 – 2020

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

2020 kamen weitere 344 im Rahmen der EOF fertig- Seit Einführung der EOF im Jahr 2001 wurden 3.062

Abb. 4.3 Wohnungssuchende und ihre Vermittlung 1980 – 2020

gestellte Mietwohnungen zur Vermittlung hinzu. Die Wohnungen bezogen. Davon sind vorbehalten: Förderung besteht aus einer Grundförderung mit einem Darlehen und einem ergänzenden Zuschuss für die › 2.217 WE für Mieter der Einkommensstufe I 17.500 den Bau in Auftrag gebenden Personen, sowie einer › 753 WE für Mieter der Einkommensstufe II Zusatzförderung mit einem laufenden Zuschuss zur › 92 WE für Mieter der Einkommensstufe III 15.000 Wohnkostenentlastung der begünstigten Haushalte. Diese Zusatzförderung richtet sich nach dem Gesamtein- Der Aufwand für die Subjektförderung betrug im Be- 12.500 kommen des jeweiligen Haushalts und seine Zuordnung richtsjahr 3.865.513,00 Euro (2019: 3.419.320,00 Euro). in die Einkommensstufen. Außerdem standen 2020 noch 819 Wohnungen (Vorjahr: 10.000 846), die im Bayerischen Modernisierungsprogramm gefördert wurden, zur Verfügung. Für diese Wohnun- 7.500 gen hat die Stadt Nürnberg kein Vorschlagsrecht. Der Vermieter darf diese Wohnungen nach seinem Ermessen 5.000 Personen überlassen, die über einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein verfügen. 2.500

0

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2019 2020

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik Vermittlungen Zugänge Abgänge Überhang am 31.12.

Wohnungsvermittlung Die Vermittlung von 1.091 Haushalten (9,1 % der An-

Abb. 4.2 Belegungsgebundene Mietwohnungen in Nürnberg

träge) stellt eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahr dar (2019: 1.047 Haushalte – 8,1 % der Anträge). 70.000 Vormerkungen und Vermittlungen Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte hat sich Wohnungssuchende werden nach einem mit der stichtagsbezogen mit 6.543 Haushalten gegenüber 60.000 Regierung von Mittelfranken abgestimmten Verfahren dem Vorjahr (2019: 7.727) vermindert. Dieser erneute nach ihrer Dringlichkeit eingestuft. Obdachlosigkeit, Rückgang ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass 50.000 unzureichende Wohnverhältnisse oder gesundheitliche aufgrund der Corona-Pandemie bei vielen Menschen Probleme sind maßgebliche Gründe bei der Einstufung. andere Problemstellungen als die Wohnungssuche im Bei Wohnungsvorschlägen kann von der Rangfolge der Vordergrund stehen. Auch ist ein Rückgang bei den 40.000 Dringlichkeit zur Schaffung und Erhaltung sozial sta- Vormerkungen von wohnungssuchenden Haushalten biler Bewohnerstrukturen oder zur Linderung sozialer aus den östlichen EU-Mitgliedsstaaten sowie insbeson- 30.000 Hilfsbedürftigkeit abgewichen werden. dere aus dem Vorderen Orient festzustellen.

Aus dem Jahr 2019 sind 7.727 Anträge wohnungs- Da der Wohnberechtigungsschein in der Regel eine 20.000 suchender Haushalte ins Berichtsjahr übernommen Gültigkeit von einem Jahr hat, werden die vorgemerkworden, die zusammen mit 4.281 Neuanträgen – also ten Haushalte laufend daraufhin überprüft, ob die Vor- 10.000 insgesamt 12.008 Anträgen - zu bearbeiten waren. aussetzungen zum Bezug einer öffentlich geförderten Hierbei handelt es sich gewissermaßen um die Perso- Wohnung noch vorliegen. Wohnungssuchende mit zu 0 nen, die wissen, dass sie für eine geförderte Wohnung hohem Einkommen werden dabei aus der Vermittlung 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2019 2020 berechtigt sind, mit der Hoffnung, dass sie bei einem genommen. evtl. Wohnungsvorschlag von der vermietenden Person Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg davon WBG Sonstige bzw. Wohnungsgesellschaft ausgewählt werden.

Auch Personen, die der Aufforderung, ihr Einkommen Geflüchtete können nur dann wohnungssuchend

Abb. 4.5 Nationalitäten der ausländischen Wohnungssuchenden

darzulegen, nicht nachkommen, werden nicht weiter vorgemerkt werden, wenn sie vom Bundesamt für vorgemerkt. Hierbei handelt es sich immerhin um rund Migration und Flüchtlinge (BAMF) anerkannt wurden ein Drittel der wohnungssuchenden Haushalte, wobei und über einen gesicherten Aufenthalt von mindestens nicht bekannt ist, aus welchen Gründen im Einzelfall einem Jahr verfügen. tatsächlich keine weitere Vormerkung mehr gewünscht wird. Stichproben haben gezeigt, dass ein Teil dieser Dies sind in der Regel: Personen selbst eine Wohnung gefunden hat, sich das Einkommen signifikant erhöht hat oder sie einfach › anerkannte Asylberechtigte nach Art. 16 a Abs. 1 GG keine Chance mehr sehen, z. B. aufgrund ihrer nur › anerkannte Geflüchtete nach der Genfer Flüchtlings- „normalen“ Dringlichkeit, eine geförderte Wohnung konvention (§ 3 Abs. 1 AsylG) zu bekommen. Auch melden sich Personen nur des- › Personen denen nach Art. 4 Abs. 1 AsylG der halb wohnungssuchend, um in ein bestimmtes für sie subsidiäre Schutz gewährt wurde oder für die ein interessantes Neubauobjekt ziehen zu können. Wenn Abschiebungsverbot nach § 60 Abs. 5 und 7 sie dabei nicht berücksichtigt werden, hat sich die AufenthG festgestellt wurde Wohnungssuche für sie erledigt. › Personen, die im Rahmen von sonstigen humanitären Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg Programmen aufgenommen wurden. Von den vorgemerkten Haushalten sind 52,3 % als "sehr dringlich“, 23,4 % "dringlich“ und 24,3 % als Von den insgesamt im Jahr 2020 vorgemerkten 5.783 "normal“ eingestuft. alleinstehenden Wohnungssuchenden entfällt ein Anteil von 54,3 % auf Männer, 45,7 % sind Frauen. Die Abb. 4.6 Belegungsgebundene Mietwohnungen nach ihrer Größe * Personenkreise und ihre Vermittlungschancen Personengruppe der wohnungssuchenden Alleinerziehenden setzt sich aus 1.864 Müttern (91,3 %) und Die Zahl der ausländischen Wohnungssuchenden ist 178 Vätern (8,7 %) zusammen. auf 4.844 Haushalte zurückgegangen (2019: 5.449). Seit September 2015 wird der Personenkreis „an- Bei den ausländischen Wohnungssuchenden stellen erkannte Geflüchtete“ statistisch erfasst. Im Berichts- die Wohnungssuchenden aus den Ländern der EU mit jahr waren 969 Haushalte aus diesem Personenkreis 33,3 % weiterhin den größten Anteil, gefolgt von den wohnungssuchend vorgemerkt. Ländern aus dem Vorderen Orient mit zusammen 27,8 % (hiervon rund 91 % aus Syrien und dem Irak) und den Haushalten aus Osteuropa (Nicht-EU) mit 15,8 % (hiervon rund 69 % aus der Ukraine und aus der Russischen Föderation).

* inkl. Räume < 10 m²

Abb. 4.4 Vormerkungen und Vermittlungen wohnungssuchender Haushalte nach Personenkreisen * Nach wie vor haben große Haushalte Schwierigkeiten Zurzeit stehen 1.187 barrierefreie Wohnungen nach bei der Wohnungsvermittlung. 2.230 wohnungs- DIN 18040-2 (davon 149 Wohnungen mit einem Besuchenden Haushalten mit vier und mehr Personen legungsvorbehalt für Personen, die auf einen Rollstuhl standen nur 2.766 belegungsgebundene Wohnungen angewiesen sind) zur Verfügung, die besonders für mit vier und mehr Räumen gegenüber, bei denen die ältere Menschen und Behinderte geeignet sind, die zu Fluktuation allerdings äußerst gering ist. So wurden den im BayWoBindG ausdrücklich hervorgehobenen 2020 lediglich 103 entsprechende Wohnungen zur Wohnungssuchenden gehören. Darüber hinaus werden Vermietung gemeldet. diese Personenkreise auch bei Freiwerden einer der 1.107 ebenerdig erreichbaren Wohnungen mit vor- 57,0 % der wohnungssuchenden Haushalte sind Em- geschlagen. pfänger von Transferleistungen, beziehen Arbeitslosengeld II, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung oder Hilfe zum Lebensunterhalt (2019: 57,6 %).

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * Mehrfachnennung möglich / nicht alle Personenkreise aufgeführt. durchschnittl. Vermittlungserfolg: 9,1 % (2019: 8,1 %)

Wohngeld

Abb. 4.7 Wohnungssuchende Haushalte nach ihrer Größe

Grundlagen können das eigentliche Wohngeld weit übersteigen und in der Summe eine Familie zusätzlich entlasten. Wohngeld wird als Mietzuschuss für Mieterinnen und Mieter von Wohnungen und als Lastenzuschuss für Auch können Wohngeldempfangende den Nürnbergselbstgenutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen Pass erhalten und damit zahlreiche Angebote in den gewährt. Das Wohngeld soll für Haushalte mit niedri- Bereichen Bildung, Kultur, Freizeit und Sport zu ermägem Einkommen die Wohnkostenbelastung mindern. ßigten Preisen in Anspruch nehmen. Die Stadt Nürnberg Es wird jeweils zur Hälfte von Bund und Land aufge- unterstützt seit vielen Jahren Menschen mit geringem Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg bracht. Auf Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch, Einkommen durch dieses Angebot. Hinzugekommen es wird jedoch nur auf Antrag geleistet. ist das neue Sozialticket „Solo 31 Nürnberg-Pass“ um günstiger mit Bussen und Bahnen in Nürnberg und Insbesondere für Familien lohnt es sich zu prüfen, ob Fürth zu fahren. Durch einen städtischen Zuschuss gibt Abb. 4.8 Vormerkdauer der wohnungssuchenden Haushalte sie die Voraussetzungen für Wohngeld erfüllen, denn es das neue Sozialticket zum Preis von 15 Euro. dann stehen ihnen zusätzlich Leistungen für Bildung und Teilhabe zu. Mit den Leistungen für Bildung Berechnet wird Wohngeld entsprechend den wohnund Teilhabe können Kinder, Jugendliche und junge geldrechtlichen Bestimmungen nach den jeweiligen Erwachsene aus Familien mit geringem Einkommen Miet- und Einkommensverhältnissen sowie der Hausgleichberechtigt bei Angeboten der Schule, Kinderta- haltsgröße und in der Regel für die Dauer von zwölf geseinrichtung und in der Freizeit mitmachen. Der Stadt Monaten festgesetzt. Nürnberg ist es ein Anliegen, dass alle die Möglichkeit nutzen und davon profitieren. Bestimmte Transferleistungsbeziehende (z.B. bei Bezug von Arbeitslosengeld II, Sozialgeld, Hilfe zum Lebens- Selbst wenn nur ein geringes Wohngeld bewilligt wird, unterhalt oder Grundsicherungsleistungen im Alter und ist die Familie berechtigt, alle Leistungen aus dem Bil- bei Erwerbsunfähigkeit) sowie in der Regel auch die Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg dungspaket zu erhalten z. B. durch Kostenübernahme Mitglieder ihrer Bedarfsgemeinschaft sind vom Wohnfür Klassenfahrten, gemeinschaftliches Mittagessen in geld ausgeschlossen. Die angemessenen Unterkunftsder Schule und Kita, Zuschuss für eine Vereinsmitglied- kosten werden im Rahmen der gewährten Sozialleisschaft, Kostenerstattung für eine angemessene Lernför- tung berücksichtigt. derung sowie 150 Euro für Schulbedarf. Diese Beträge Betrachtet man die Vormerkdauer der wohnungssu- Überwachung der Belegung chenden Haushalte, so stellt man fest, dass der Anteil der Haushalte, die länger als 19 Monate vorgemerkt Die ordnungsgemäße Belegung der geförderten Wohsind in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen nungen ist nach den Vorschriften des BayWoBindG hat. Überwiegend handelt es sich dabei um Haushalte sicherzustellen. Die Wohnungsdatei wird deshalb Abb. 5.1 Miethöchstbeträge in Nürnberg mit besonderen Akzeptanz- bzw. Versorgungsproble- laufend mit den Anmeldungen beim Einwohneramt men (z.B. Haushalte mit Schufa-Eintrag, Haushalte mit abgeglichen. Im Jahr 2020 wurden 1.415 An- bzw. besonderen Wohnungswünschen, größere Familien), Ummeldungen überprüft. die nach wie vor große Probleme bei der Vermittlung bereiten. In knapp 10 % dieser Anmeldungen waren weitere Prüfungshandlungen erforderlich, die aber ergaben, dass es sich um keine neuen Mietverträge, sondern um die Anmeldung von Familienangehörigen, Lebenspartnern oder Bekannten handelt. Aufklärungsarbeit und die konsequente Überwachung der Belegung hatten zur Folge, dass im Berichtszeitraum keine Maßnahmen wie Geldbußen oder Geldleistungen wegen unerlaubter Nutzung ergriffen werden mussten. Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Ergebnis Auch die Sachverhaltsaufklärung bleibt weiterhin schwie-

Abb. 5.2 Einkommensgrenzen ab 01.01.2020 in Nürnberg

rig. In den letzten Jahren wurden einige Veränderungen Die Zahl der Anträge ist im Jahr 2020 mit 14.886 im Wohngeldvollzug (z. B. umfangreiche Unterhaltsgegenüber dem Vorjahr (2019: 11.280) um 32 % prüfungen) beschlossen, die zu einem deutlich höheren gestiegen. Zurückzuführen ist dieser deutliche Anstieg Beratungsbedarf und zusätzlichem Verwaltungsaufwand zum einen auf die Erhöhung des Wohngeldes mit geführt haben. Nachdem zu erwarten war, dass die Inkrafttreten des Wohngeldstärkungsgesetzes und Antragszahlen aufgrund der Corona-Pandemie steigen zum anderen auch auf die Auswirkungen der Corona- werden, hat das Bundesministerium des Innern, für Bau Pandemie. Das höhere Wohngeld konnte in der Krise und Heimat im April 2020 Verwaltungsvereinfachungen einen Teil der Einkommensrückgänge, beispielsweise zur Antragstellung und Bearbeitung von Wohngeldanträdurch Wegfall Minijobs, Kurzarbeitergeld, Arbeitslosig- gen (u. a. telefonische Antragsentgegennahme, teilweise keit, kompensieren und einen Wechsel in die Leistungs- Verzicht auf Unterlagen, verlängerte Rückzahlungsfristen) systeme der Grundsicherung nach dem Zweiten sowie ermöglicht. Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB II, SGB XII) * jeweils 10 % Abzug für die Leistung von 1. Steuern vom Einkommen verhindern. Die Corona-Pandemie und die damit ein- Die Zahl der Ratenzahlungsanträge bei Rückforderungen 2. Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Kranken- u. Pflegeversicherung 3. Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung hergehenden Maßnahmen zur Eindämmung führten von Wohngeld (z. B. nach Umzug) bleiben weiterhin bei vielen Bürgerinnen und Bürgern zu Einkommens- hoch, begründet u. a. durch die besondere Einkommenseinbußen. Insbesondere Beschäftigte in Kurzarbeit und situation der Corona-Pandemie im Jahr 2020 aufgrund selbständig tätige Personen erwarben erstmalig einen von Kurzarbeit und Wegfall vieler Minijobs. Insgesamt ist Wohngeldanspruch oder haben Anspruch auf ein festzustellen, dass der Beratungsbedarf und die Bearbei- Mit dem zum 01.01.2020 in Kraft getretenen Wohn- Die seit Jahren geplante Einführung einer Klimakom- höheres Wohngeld. Die Antragszahlen aber auch die tung der Wohngeldfälle durch die sehr speziellen Lebensgeldstärkungsgesetz (WoGStärkG) erhalten mehr ponente ist zum 01.01.2021 mit dem Wohngeld-CO2- Bearbeitungsrückstände sind dadurch deutlich ange- situationen der Antragstellenden und durch die Coronawohngeldberechtigte – erstmalig bzw. wieder an- Bepreisungsentlastungsgesetz (WoGCO2BeprEntlG) in stiegen. Pandemie schwieriger und komplexer geworden sind. tragsberechtigte - Haushalte Wohngeld und bisher Kraft getreten. Einkommensschwache Haushalte sollen bereits wohngeldempfangende Haushalte ein höheres durch die im Klimapaket beschlossene CO2-Bepreisung Wohngeld. Neben dieser generellen Anhebung der nicht belastet werden. Daher sollen die zu erwartenden Leistungen und der Miethöchstbeträge wurde auch der Mehrkosten beim Heizen durch einen gestaffelten Zu- Freibetrag für schwerbehinderte Haushaltsmitglieder schlag je nach Haushaltsgröße ausgeglichen werden. Abb. 5.3 Anträge auf Wohngeld erhöht. Die Bundesregierung hat zum 01.01.2021 die Grund- Weiterhin wurde eine zusätzliche Mietenstufe VII einge- rente für langjährige Versicherung in der gesetzlichen führt; für Nürnberg gilt seit 01.01.2020 die Mietenstufe Rentenversicherung eingeführt. Sofern die Vorausset- V (bisher IV). zungen für den Grundrentenzuschlag eines Haushaltsmitgliedes erfüllt sind, ist bei der Wohngeldberechnung Die Miethöchstbeträge sind die mtl. zu berücksichti- ein jährlicher Freibetrag zu berücksichtigen. Mit diesem genden Höchstbeträge für Miete und Belastung. Sie ist Freibetrag soll verhindert werden, dass die Verbesserun- Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg abhängig von der Anzahl der zu berücksichtigenden gen bei der Rente eine Kürzung des Miet- oder Lasten- Haushaltsmitglieder und der Mietenstufe. Sie sind eine zuschusses zur Folge hätten. Art Kappungsgrenze bis zu welchem Betrag maximal die Miete angerechnet werden kann. Mit dem Wechsel Zudem steht erstmals zum 01.01.2022 die bereits 2019 in die Mietstufe V haben sich die Miethöchstbeträge beschlossene Dynamisierung zur Umsetzung an. Alle Abb. 5.4 Entscheidungen über Wohngeld um rund 21 % deutlich erhöht (vgl. Abb. 5.1). zwei Jahre wird das Wohngeld damit an die aktuelle Miet- und Einkommensentwicklung angepasst. Mit Wie schon bei der Wohngeldreform 2016 musste nach dieser Anpassung soll die reale Leistungsfähigkeit des dem WoGStärkG von Amts wegen eine Neuberech- Wohngeldes dauerhaft erhalten bleiben (vgl. Abb. 5.2). nung ab 01.01.2020 erfolgen, wenn der bisherige Wohngeldbescheid in das Jahr 2020 reichte. Somit er- Sowohl bei der Einführung der Klimakomponente und hielten Personen, die bisher schon Wohngeld bezogen der Grundrente zum 01.01.2021 als auch bei der ab haben, ab 01.01.2020 ohne Antrag in der Regel ein 01.01.2022 umzusetzenden Dynamisierung hat jeweils höheres Wohngeld. eine Neuentscheidung von Amts wegen zu erfolgen, sofern der bisherige Wohngeldbescheid in das jeweils darauffolgende Jahr reicht. Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * inclusive rund 3.200 Neuberechnungen gemäß § 42 a WoGG aufgrund der Wohngeldnovelle 2016 ** inclusive rund 3.400 Neuberechnungen gemäß § 42 b WoGG aufgrund des Wohngeldstärkungsgesetzes 2020

Von den 452 Antragstellenden auf Lastenzuschuss haben Zur Vermeidung eines rechtswidrigen Bezugs von Wohn-

Abb. 5.7 Erwerbstätigkeit und Größe der Wohngeldempfängerhaushalte

am Jahresende 192 einen monatlichen Zuschuss zur geld und damit auch zur Einsparung von Haushaltsmit- Belastung erhalten, das sind rund 3,4 % aller Bezieher teln des Bundes und der Länder wurde 2013 bundesweit von Wohngeld. der automatisierte Datenabgleich im Wohngeldverfahren eingeführt. Seit 2018 fördert der Staat Familien mit Kindern beim Eigenheimkauf für selbstgenutzten Wohnraum mit Durch den automatisierten Datenabgleich können im Baukindergeld, Baukindergeld plus und einer Eigen- Nachhinein Fälle eines rechtswidrigen Doppelbezuges heimzulage. Diese finanziellen Förderungen führten bei von Unterkunftskosten (Wohngeld und Transferleistun- Lastenzuschussanträgen sowohl zu rechnerischen Ab- gen) bei Empfangenden bestimmter Leistungen nach lehnungen - besonders bei Erstanträgen - als auch zur dem Zweiten sowie Zwölften Buch Sozialgesetzbuch Verringerung des monatlichen Lastenzuschussanspruchs. (SGB II, SGB XII) aufgedeckt werden. Ebenso können Fälle ermittelt werden, in denen Einkommen infolge von Mit einem Anteil von 43,5 % stellten die Erwerbstätigen Arbeitsaufnahmen (z. B. Minijobs), Kapitalerträgen oder (2019: 45,9 %) die größte Empfängergruppe, dicht Leistungen aus der gesetzlichen Renten- und Unfallver- Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg gefolgt von den Rentnern mit 41,4% (2019 39,0 %) sicherungen verschwiegen worden ist. aller Wohngeldhaushalte. Der Personenkreis der Arbeitslosen, die Arbeitslosengeld I erhalten, ist im Berichtsjahr Die Überprüfungen der Datensätze sind zum Teil zeitaufauf 5,5 % gestiegen (2019: 3,8 %). wendig und mit erheblichen Mehrbelastungen verbunden, wie z.B. Anhörungen, Neuberechnungen und Er- Aufgrund von unterlassenen Mitteilungen über Ein- Seit 01.01.2015 ist die Regierung von Unterfranken mittlungen von Amts wegen bei Arbeitgebern, Banken kommensänderungen bzw. grob fahrlässigen oder vor- zentrale Widerspruchsbehörde und Fachaufsichtsbehörde oder Sozialleistungsträgern, Anträge auf Ratenzahlung sätzlich falschen Angaben der Antragstellenden, die im in Wohngeldangelegenheiten für ganz Bayern. Sie entsowie die Einleitung von Verfahren nach dem Gesetz Rahmen des Datenabgleichs festgestellt worden sind, scheidet damit über die Widersprüche, denen die Stadt über Ordnungswidrigkeiten bzw. Strafanzeigen. wurden im Jahr 2020 91.354 EUR zurückgefordert. Nürnberg nicht abhelfen kann. Auf Weisung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat, konnte auf einen Teil der Bearbeitung Im Rahmen des sogenannten fakultativen Widerspruchsdes automatisierten Wohngelddatenabgleich sowie der verfahrens steht es den Bürgerinnen und Bürgern in Bay- Einleitung von Bußgeldverfahren im Jahr 2020 wegen ern frei, wahlweise Widerspruch bei der Stadt Nürnberg Abb. 5.5 Ausbezahltes Wohngeld (in Tsd. Euro) der Corona-Pandemie vorübergehend verzichtet wer- einzulegen oder unmittelbar Klage beim Verwaltungsgeden, was zu diesem deutlichen Rückgang der Rückfor- richt zu erheben. Aufgrund des Urteils des Bundesverwalderungen gegenüber 2019 mit 175.595 EUR führte. tungsgerichtes vom 23.04.2019 ist die Klageerhebung in Wohngeldangelegenheiten nun kostenfrei. Diese vorübergehenden Einschränkungen spiegeln sich auch in den Zahlen der Verfahren nach dem Gesetz Im Jahr 2020 gingen insgesamt 199 Widersprüche ein, über Ordnungswidrigkeiten wieder. Mit 96 Verfah- 68 Widersprüchen wurde stattgegeben, überwiegend ren nach dem OwiG waren dies gegenüber 2019 mit aufgrund Nachholung der fehlenden Mitwirkung. 203 deutlich weniger. Die aufgrund von Verstößen In 75 Fällen wurde - nach nochmaliger, ausführlicher gegen die Mitteilungspflicht von wohngelderheblichen Erläuterung der Entscheidung durch die Wohngeld- Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg Tatsachen eingeleiteten Verfahren wurden durch die stelle - der Rechtsbehelf vom Widerspruchsführenden zentrale Bußgeldstelle des Rechtsamtes in den über- zurückgenommen. wiegenden Fällen mit einem Bußgeld belegt. Der Regierung von Unterfranken wurden im Berichts- Abb. 5.6 Empfangsberechtigte von Wohngeld Des Weiteren wurden drei Strafanzeigen bei der Staats- jahr 40 Widersprüche vorgelegt, 31 Widersprüche (zum anwaltschaft Nürnberg/Fürth gestellt. Gründe waren Teil aus dem Vorjahr) wurden zurückgewiesen oder vom u. a. wiederholte Verletzungen der Auskunfts- und Widerspruchsführenden zurückgenommen. Einem Wider- Mitteilungspflicht im Hinblick auf das Einkommen. Die spruch wurde zum Teil mit Abhilfebescheid stattgegeben. Wohngeldempfangenden wurden zu einer Geldstrafe verurteilt. Im Jahr 2020 wurden vier Klagen wegen Wohngeld gegen die Stadt Nürnberg zum Verwaltungsgericht erhoben, eine Klage aus dem Jahr 2018 wurde zurückgezogen, eine weitere Klage wurde mit Einstellungsbeschluss erledigt. Sechs Klagen – davon drei aus 2019 Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

• sind noch zur Entscheidung anhängig.

Wohnen für Transferleistungsbeziehende

Abb. 6.2 Transferleistungsbeziehende (außerhalb von Einrichtungen)

und benachteiligte Gruppen

Grundlagen Kosten der Unterkunft

Neben Wohngeld und der Wohnungsvermittlung Die Kosten der Unterkunft (KdU) und der Heizung sind (siehe Kapitel 4 und 5), bei denen es sich um klassische für alle Leistungsbeziehenden des Jobcenters nach Instrumente handelt, um das Wohnen für finanziell dem SGB II eine kommunale Leistung, die auch von der Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg schlechter gestellte Gruppen der Bevölkerung möglich Kommune getragen wird. Dazu kommen die Personen, zu machen, ist das Sozialamt auch für die kommunale die Leistungen nach dem SGB XII, 3. und 4. Kapitel Leistung der Übernahme der Kosten der Unterkunft (Grundsicherung) beziehen, wobei die Kosten für die nach dem SGB II und dem SGB XII sowie für die Unter- Grundsicherung im 4. Kapitel des SGB XII vollständig bringung von obdachlosen Haushalten in Nürnberg vom Bund übernommen werden. Die Lage auf dem Markt für preiswerten Wohnraum in Besonders benachteiligte Gruppen zuständig. Das Sozialamt ist Unterbringungsbehörde. Nürnberg wird immer enger, die Mieten im preiswerten auf dem Wohnungsmarkt Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Sektor steigen. Es sind vor allem die ohnehin schon Alle kommunal organisierten sozialen Leistungen im Heizung werden von der Kommune, hier konkret vom benachteiligten Gruppen der Bevölkerung, die es zu- Zusammenhang mit Wohnen und Unterbringung für Sozialamt, ermittelt und festgelegt. Dieser Ermittlung nehmend schwerer haben, eine Wohnung zu finden Obdachlose diejenigen Nürnbergerinnen und Nürnberger, die die und Festlegung muss, damit sie vor den Sozialgerich- und einen Mietvertrag zu erhalten (vgl. Kapitel 6.3). Kosten nicht (vollständig) aus eigenen Mitteln bestrei- ten Bestand hat, ein „Schlüssiges Konzept“ zugrunde Als Unterbringungsbehörde ist das Sozialamt, neben ten können, werden in der Zuständigkeit des Referats liegen. Das ist in Nürnberg der Fall. Die Richtwerte Die Entwicklung der Leistungsempfängerzahlen verlief der Vermeidung von Obdachlosigkeit, auch für die für Jugend, Familie und Soziales durch das Sozialamt wurden zuletzt zum 01.04.2020 angepasst. wie in Abb. 6.2 abgebildet. Unterbringung von Obdachlosen zuständig, d.h. für erbracht. Diese haben wesentlichen Anteil an einer die Menschen, die ihre Wohnung verloren haben und sozial verträglich gestalteten Wohnungspolitik im Sinne aus eigener Kraft nicht in der Lage sind, Ersatz auf dem der öffentlichen Daseinsvorsorge und ihre Beobach- Wohnungsmarkt zu finden. tung im Zeitverlauf ist von erheblicher Relevanz für die Quartiers- und Stadtentwicklung insgesamt. Daher Die Unterbringung von obdachlosen Haushalten erfolgt werden im Wohnungsbericht nachrichtlich auch die entweder in stadteigenen (oder angemieteten) Obdach- Daten über Leistungen für die Kosten der Unterkunft losenwohnungen unter Satzungsrecht, Obdachlosenund über die Obdachlosenhilfe sowie sonstige beson- pensionen oder in den Heimen der Obdachlosenhilfe. ders benachteiligte Gruppen auf dem Wohnungsmarkt dargestellt. Dabei ergaben sich in 2020 folgende Fallzahlen:

Abb. 6.1 Richtwerte für angemessene Mietkosten inkl. Betriebskosten 2020 * Abb. 6.3 Obdachlose Personen

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg

Datenquelle: Amt für Existenzsicherung und soziale Integration – Sozialamt, Stadt Nürnberg * Stand: 31.12.2020

Die Zahl der obdachlosen Personen steigt seit 2012 Geflüchtete Es werden gezielt Betreiberinnen und Betreiber von GU kontinuierlich, so auch im Berichtsjahr. Dies ist unter und anderen geeigneten Gebäuden (z.B. Monteursunanderem nach wie vor eine Folge der Angebotsknapp- Eine weitere Gruppe, bei der die Zuständigkeit der terkünften) die von der Raumstruktur her als Wohnunheit auf dem Wohnungsmarkt. Unterbringungsbehörde greift, sind Geflüchtete. In der gen geeignet sind, angesprochen, ob sie bereit wären, Hochphase der Zuwanderung waren in Nürnberg bis nach Auslaufen des Vertrags über die GU die Immobilie Es ist leicht nachvollziehbar, dass der Auszug aus einer zu ca. 8.350 Geflüchtete untergebracht. Seit Novem- längerfristig an die Stadt zu vermieten, die dann die Obdachlosenunterkunft umso schwieriger wird, je ber 2016 sind die Unterbringungszahlen mit leichten Wohnungen mittels Untermietverträgen an auszugsenger der Wohnungsmarkt ist. Auch wenn der Ob- Schwankungen insgesamt rückläufig (Ende 2020: rund berechtigte Geflüchtete weitervermieten kann. Eine dachlosenstatus bei der Vermittlung von öffentlich 4.400 Geflüchtete). Dadurch bedingt werden auch wichtige Rahmenbedingung dabei ist, dass die Miete geförderten Wohnungen zur Einstufung in die höchste die Gemeinschaftsunterkünfte (GU) und die Plätze den Richtwerten nach dem SGB II entspricht. Dringlichkeit führt, entscheiden sich die Vermietenden reduziert. Beherbergungsverträge werden nicht mehr innerhalb der von der Stadt vorgeschlagenen Woh- verlängert bzw. gekündigt und aufgegeben. Zunehmend zeigen Vermieterinnen und Vermieter nungssuchenden meistens für eine andere Person, da Interesse an der Umwandlung ihrer Gebäude in Wohnhäufig Zweifel an der Mietfähigkeit oder der Zahlungs- Der Zugang von Geflüchteten in Nürnberg beschränkte häuser mit Übergangswohnen für Flüchtlinge, trotz fähigkeit bestehen. sich auch 2020 weitgehend auf Familiennachzüge. möglicherweise geringerer Erlöse. Bis Ende 2020 sind Dieser Trend wird sich bei unveränderten Rahmen- 83 Wohnungen akquiriert, angemietet und belegt Eine besondere Form der Unterbringung stellen die bedingungen fortsetzen, zudem ziehen vermehrt worden. Sozialimmobilien dar. Hier hat das Sozialamt das Recht, Geflüchtete aus den Gemeinschaftsunterkünften in die Mieterinnen und Mieter - in der Regel mietfähige privaten Wohnraum, sofern sie eine Anerkennung Weitere Gruppen Obdachlose - für die Dauer der Belegungsbindung haben und geeigneten Wohnraum finden. auszuwählen. Dafür bietet das Sozialamt als Anreiz Weitere Gruppen der Bevölkerung, für deren Wohbestimmte Vorleistungen und Garantien, wie z. B. die Für Geflüchtete mit Bleibeperspektive ist es ein ganz nungsversorgung es besondere Maßnahmen und generelle Übernahme des Mietausfallwagnisses und entscheidender Faktor für die Integration, dass es Förderprogramme gibt, bzw. nötig sind, seien hier der Renovierungskosten sowie die sozialpädagogische ihnen gelingt, die GU zu verlassen und eine eigene nur nachrichtlich genannt: Betreuung der Mieterinnen und Mieter. Wohnung zu beziehen. Mittelfristiges Ziel der städtischen Politik ist es, dass die betroffenen Personen und › Menschen mit Behinderung mit ihren spezifischen Ein wichtiger Bestandteil des Konzepts ist, dass die Haushalte eine eigene Wohnung finden oder zumin- Bedarfen je nach der Art der Behinderung; Mieterinnen und Mieter und nicht das Sozialamt dest eine Lösung für einen Auszug aus der GU. Das › Seniorinnen und Senioren, die zum Erhalt der eigenen, einen Mietvertrag abschließen und grundsätzlich die kann auch das Zusammenziehen in einer Wohnung angestammten Wohnung bauliche Anpassung bzw. Möglichkeit haben, später in den übrigen Bestand des von Verwandten oder Freunden sein oder ein Wegzug auch besondere Hilfsmittel benötigen oder für die eine Wohnungsunternehmens umzuziehen. Ziel dabei ist es aus Nürnberg. Unterstützung bei der Suche nach und Umzug in geauch, diesen Personenkreis in einer alltäglichen Umge- eigneten anderen Wohnraum erforderlich ist; bung unterzubringen und den betroffenen Haushalten Die eigene Wohnung, die Privatsphäre und das Führen › Haftentlassene, die auf dem Markt besondere neue Lebensperspektiven zu eröffnen. eines eigenen Haushaltes sind maßgebliche Voraus- Schwierigkeiten haben; setzung für eine gelingende Integration. › Jugendliche und junge Erwachsene nach der Entlas- In Nürnberg existieren 13 Sozialimmobilien in denen sung aus stationären Einrichtungen der Jugendhilfe; 402 Personen in insgesamt 123 Wohneinheiten woh- Aus dem Bestand der öffentlich geförderten Wohnun- › Kinderreiche Familien, für die es zu wenig kindgenen. gen wird sich der Bedarf der Auszugsberechtigten in rechte und bezahlbare Wohnungen auf dem Markt den GU in Nürnberg nicht decken lassen. Die Gleich- gibt; Für Personen ohne Obdach steht ein breites Angebot behandlung aller Antragstellerinnen und Antragsteller › Alleinerziehende mit ihren Kindern, für die auch an Notschlafstellen, wie bspw. das Domus Misericordi- konsequent einzuhalten, ist rechtlich unumstößlich besondere Selbsthilfeprojekte denkbar sind. ae der Caritas, die Notschlafstelle G53 der Heilsarmee und auch sozialpolitisch geboten. oder die städtische Notschlafstelle in der Großweiden- Trotz der begrenzten Steuerungs- und Eingriffsmögmühle bereit. Im Berichtsjahr neu hinzugekommen ist Ende 2017 wurde daher in der Fachstelle für Flücht- lichkeiten der Stadt in den Wohnungsmarkt für alle gedie Diana-Herberge, die das Angebot erweitert und linge des Sozialamtes das Projekt „Übergangswohnen nannten Gruppen sowie insgesamt für die ausreichensicherstellen soll, dass ausreichend Übernachtungsplätze für Flüchtlinge“ in Kooperation mit der wbg Nürnberg de Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums, bleibt es vorhanden sind. Gruppe ins Leben gerufen. Aufgabe der Wohnungs- und Sozialpolitik, vorhandene Instrumente zu nutzen und diese gemeinsam mit den Akteuren am Wohnungsmarkt weiterzuentwickeln.

SWN Mietwohnanlage in N.-Röthenbach, Am Röthenbacher Landgraben

SCHÖN UND GUT

SICHER UND GÜNSTIG WOHNEN

Wir sind das „Werk“ für Mietwohnungen in der Metropolregion Nürnberg

SW Nürnberg ist eine von drei staatlichen Wohnungsbaugesellschaften, mit denen der Freistaat selbst bezahlbaren Wohnraum schafft. Seit der Gründung im Jahr 1919 hat SWN den Bau, die Verwaltung und die Betreuung von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen im Raum Nürnberg zur Aufgabe. Mittlerweile verfügt das Unternehmen über einen Wohnungsbestand von mehr als 8.000 Wohneinheiten. Seit 2015 setzt SW Nürnberg ein ambitioniertes Neubauprogramm um. Über 550 Wohnungen wurden in den letzten Jahren fertiggestellt, weitere rund 500 werden aktuell gebaut.

SW Nürnberg | Heroldsberger Weg 8 | 90411 Nürnberg

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