Anlage: Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines IKEA-Einrichtungshauses in der Stadt Nürnberg, CIMA Beratung + Management GmbH, 05.11.2014

München Stuttgart Forchheim

Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung

Köln Leipzig Lübeck Ried(A)

eines IKEA-Einrichtungshauses in der

CIMA Beratung + Management GmbH Stadt Nürnberg Brienner Straße 45 80333 München T 089-55 118 154 F 089-55 118 250 cima.muenchen@cima.de www.cima.de

Stadtentwicklung

Marketing

Regionalwirtschaft Untersuchungsbericht Einzelhandel Wirtschaftsförderung Bearbeiter: Dipl.-Geogr. Stefan Gortan Citymanagement Dipl.-Geogr. Stefan Kellermann Immobilien B.Sc. Christoph Rohrmeier Organisationsberatung München, 05. November 2014 Kultur

Tourismus

Inhaltsverzeichnis

5.4.3 Mittelzentrum Roth .................................................................................... 54 1 Auftrag und Aufgabenstellung .............................................................. 5 5.4.4 Mittelzentrum Neumarkt in der Oberpfalz ................................... 55 2 Vorhabenbeschreibung und Leistungskennziffern ...................... 7 5.4.5 Mittelzentrum Hersbruck......................................................................... 57 2.1 Vorhabenstandort ................................................................................. 7 5.4.6 Mittelzentrum Lauf an der Pegnitz .................................................. 58 2.2 Struktur des Planvorhabens ............................................................. 8 5.4.7 Mittelzentrum Altdorf ................................................................................ 60 2.3 Leistungskennziffern des Vorhabens ............................................. 9 5.4.8 Mittelzentrum Hilpoltstein ...................................................................... 61 5.4.9 Grundzentrum Feucht............................................................................... 62 2.4 Charakteristika des IKEA-Konzeptes ........................................... 10 5.4.10 Grundzentrum Stein .................................................................................. 63 3 Marktsituation relevanter Branchen................................................. 12 5.4.11 Grundzentrum Röthenbach a. d. Pegnitz ...................................... 65 3.1 Möbelhandel ........................................................................................ 12 5.5 Überregionale Wettbewerber ......................................................... 67 3.2 Glas, Porzellan, Keramik (GPK) inkl. Kunstgegenstände...... 15 6 Auswirkungsanalyse ..................................................................................69 3.3 Haus- und Heimtextilien ................................................................. 16 6.1 Marktposition und Kaufkraftabschöpfung im 3.4 Wohnleuchten ..................................................................................... 18 Einzugsgebiet (landesplanerische Überprüfung) ..................... 69 3.5 Papier, Büro und Schreibwaren (PBS) ....................................... 19 6.2 Städtebauliche Verträglichkeitsanalyse 4 Verträglichkeitsuntersuchung ............................................................... 20 (Beeinträchtigungsverbot)................................................................ 72 4.1 Zentralörtliche Bedeutung und Lage ......................................... 20 6.2.1 Vorbemerkung .............................................................................................. 72 4.2 Beurteilungsgrundlagen von großflächigen 6.2.2 Annahmen zur quantitativen Wirkungsanalyse .......................... 74 Einzelvorhaben im Einzelhandel ................................................... 23 6.2.3 Umsatzverlagerungen und Wirkungsanalyse ............................... 75 4.3 Beurteilung des Standortes ........................................................... 26 7 Abschließende Bewertung und Empfehlung.................................80 4.4 Würdigung des Einzelhandels- und Zentrenkonzept der 8 Anhang ............................................................................................................82 Stadt Nürnberg .................................................................................. 30 8.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des 5 Einzugsgebiet und Konkurrenzsituation ......................................... 32 Umsatzpotenzials ............................................................................... 82 5.1 Einzugsgebiet des Vorhabens ....................................................... 32 8.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und 5.2 Konkurrenzsituation .......................................................................... 35 Analyse der örtlichen Situation ................................................... 84 5.3 Konkurrenzstandorte in Nürnberg ............................................... 36 8.3 Begriffsdefinitionen ............................................................................ 86 5.4 Konkurrenzstandorte im Umland des Planvorhabens.......... 50 8.4 Zentrenrelevanz der Sortimente ................................................... 88 5.4.1 Oberzentrum Fürth .................................................................................... 51 8.5 Gravitationsmodell der CIMA ......................................................... 89 5.4.2 Oberzentrum Schwabach ....................................................................... 52

Abb. 26 Abgrenzung Innenstadt Lauf an der Pegnitz (ZV) .................................. 59

Abbildungsverzeichnis

Abb. 27 Zentraler Versorgungsbereich Lauf an der Pegnitz ............................... 59 Abb. 28 Abgrenzung Innenstadt Altdorf (ZV) ................................................................ 60 Abb. 1 Ansicht Vorhabenstandort (aktuell) .................................................................... 7 Abb. 29 Zentraler Versorgungsbereich Altdorf ............................................................. 60 Abb. 2 Umsatzentwicklung der Möbelbranche seit 2005 ................................... 12 Abb. 30 Abgrenzung Innenstadt Hilpoltstein (ZV) ...................................................... 61 Abb. 3 Umsatzentwicklung von Ikea Deutschland .................................................. 14 Abb. 31 Anbieter in Hilpoltstein ........................................................................................... 62 Abb. 4 Umsatzentwicklung im Sortimentsbereich keramische Erzeugnisse und Glaswaren seit 2005 .......................................................... 15 Abb. 32 Abgrenzung Innenstadt Feucht (ZV) ................................................................ 63 Abb. 5 Umsatzentwicklung der Textilbranche seit 2005 .................................... 16 Abb. 33 Einzelhandel in Feucht ............................................................................................ 63 Abb. 6 Umsatzentwicklung im Branchensegment Vorhänge, Teppiche, Abb. 34 Abgrenzung Innenstadt Stein (ZV).................................................................... 64 Bodenbeläge und Tapeten seit 2005 ............................................................ 16 Abb. 35 Relevante Wettbewerber in Stein ...................................................................... 64 Abb. 7 Umsatzentwicklung der Heimtextilbranche seit 2005 ........................... 17 Abb. 36 Abgrenzung Innenstadt Röthenbach (ZV) ..................................................... 65 Abb. 8 Umsatzentwicklung im Segment Wohnleuchten seit 2005 ............... 18 Abb. 37 Einzelhandel in Röthenbach ................................................................................. 66 Abb. 9 Umsatzentwicklung im Sortimentsbereich Papier, Büro und Abb. 38 Großräumliche Wettbewerbsübersicht des Möbeleinzelhandels ...... 67 Schreibwaren seit 2005 ......................................................................................... 19 Abb. 39 Nürnberger Sortimentsliste ................................................................................... 88 Abb. 10 Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Nürnberg ....................................... 20 Abb. 11 Standort mit fußläufigem Einzugsbereich .................................................... 27 Abb. 12 ÖPNV Haltestellen am Vorhabenstandort ................................................... 28 Abb. 13 Potenzielles Einzugsbebiet des Vorhabens ................................................. 32 Abb. 14 Zentrenstruktur der Stadt Nürnberg ............................................................... 36 Abb. 15 Überblick Konkurrenzstandorte .......................................................................... 50 Abb. 16 Abgrenzung Innenstadt Fürth (ZV) ................................................................... 51 Abb. 17 Relevante Wettbewerber in Fürth ..................................................................... 52 Abb. 18 Abgrenzung Innenstadt Schwabach (ZV) ...................................................... 53 Abb. 19 Relevante Wettbewerber in Schwabach ........................................................ 53 Abb. 20 Abgrenzung Innenstadt Roth (ZV) .................................................................... 55 Abb. 21 Relevante Wettbewerber in Roth ...................................................................... 55 Abb. 22 Abgrenzung Innenstadt Neumarkt in der Oberpfalz (ZV) .................. 56 Abb. 23 Relevante Wettbewerber in Neumarkt in der Oberpfalz .................... 57 Abb. 24 Abgrenzung Innenstadt Hersbruck (ZV) ........................................................ 58 Abb. 25 Relevante Wettbewerber in Hersbruck .......................................................... 58

Tab. 21 Verträgliche Verkaufsflächen in Nürnberg für relevante

Tabellenverzeichnis

Branchen nach LEP (Maximalwerte) – Variante 2, Randsortimente pauschal ...................................................................................... 71 Tab. 1 Verkaufsflächenstruktur des Planvorhabens und Tab. 22 Umsatzverlagerungen Möbel ................................................................................ 75 Zentrenrelevanz .............................................................................................................. 8 Tab. 23 Umsatzverlagerungen Glas, Porezellan, Keramik (GPK) ....................... 77 Tab. 2 Branchen-/Betriebstypenübersicht und Berechnungsgrundlagen ...... 9 Tab. 24 Umsatzverlagerungen Heimtextilien ................................................................. 78 Tab. 3 Prognoseumsatz des Planvorhabens („Worst-Case“)............................ 10 Tab. 25 Umsatzverlagerungen Papier- und Schreibwaren .................................... 79 Tab. 4 Einzugsgebiet und Marktpotenziale für das Möbelhausvorhaben Tab. 26 Verbrauchsausgaben in Deutschland 2014 ................................................ 83 (Kernsortiment Möbel) ............................................................................................. 33 Tab. 5 Einzugsgebiet und Marktpotenziale der zentrenrelevanten Randsortimente des Möbelhauses ................................................................... 34 Tab. 6 Einzugsgebiet und Marktpotenziale der nicht zentrenrelevanten Randsortimente des Möbelhauses ................................................................... 34 Tab. 7 Einzugsgebiet und Marktpotenziale Möbelhaus gesamt über alle Sortimente ............................................................................................................ 34 Tab. 8 Rahmendaten Fürth .................................................................................................. 51 Tab. 9 Rahmendaten Schwabach ..................................................................................... 52 Tab. 10 Rahmendaten Roth ................................................................................................... 54 Tab. 11 Rahmendaten Neumarkt in der Oberpfalz.................................................. 55 Tab. 12 Rahmendaten Hersbruck ........................................................................................ 57 Tab. 13 Rahmendaten Lauf an der Pegnitz ................................................................. 58 Tab. 14 Rahmendaten Altdorf ............................................................................................... 60 Tab. 15 Rahmendaten Hilpoltstein ..................................................................................... 61 Tab. 16 Rahmendaten Feucht ............................................................................................... 62 Tab. 17 Rahmendaten Stein................................................................................................... 63 Tab. 18 Rahmendaten Röthenbach .................................................................................... 65 Tab. 19 Wesentliche überregionale Wettbewerber Möbel..................................... 68 Tab. 20 Verträgliche Verkaufsflächen in Nürnberg für relevante Branchen nach LEP (Maximalwerte) – Variante 1, Randsortimente differenziert ............................................................................... 71

1 Auftrag und Aufgabenstellung

Ausgangslage Analysezeitraum: Die IKEA Verwaltungs GmbH Property plant die Ansiedlung eines August bis November 2014 IKEA Einrichtungshauses mit einer Gesamtverkaufsfläche von 25.500 m² an der Regensburger Straße 420-422 in der Stadt Aufgabenstellung: Nürnberg.  Bewertung der aktuellen Marktbedingungen im Möbeleinzelhandel  Berechnung / Prognose der Markt- und Leistungsdaten für das Auftrag: geplante Vorhaben Auftrag ist die vorhabenbezogene Prüfung der städtebaulichen und  Ermittlung des vorhabenrelevanten, zukünftigen regionalen Einraumordnerischen Verträglichkeit des geplanten IKEA Einrichtungszugsgebietes hauses. Es soll untersucht werden, ob die geplante Ansiedlung aus  Bewertung des Vorhabenstandortes im Hinblick auf städtebaulisiedlungsstruktureller und planerischer Sicht (Auswirkungen des che Integration, Erreichbarkeit, Adresslage und Handelsversor- Konzeptes) im Sinne der Zentrenstruktur der Stadt Nürnberg zielgungsnetz führend und umsetzbar ist. Die Prüfung umfasst zunächst Auswirkungen auf die bestehenden Zentren in der Stadt Nürnberg, sowie  Berechnung der künftigen Kaufkraft-Bindung des Vorhabens und maßgebliche Konkurrenzzentren im Einzugsgebiet. der zu prognostizierenden Umsatzwirkung  Prüfung der landesplanerischen (§11 Abs. 3 BauNVO) und städtebaulichen Verträglichkeit (§34 Abs. 3 BauGB bzw. § 9 Abs. 2a Auftraggeber: BauGB) des Planvorhabens IKEA Verwaltungs GmbH Property  Überprüfung der Auswirkungen auf die Einzelhandelsentwicklung Am Wandersmann 2-4 in den Gemeinden des vorhabenspezifischen Einzugsgebietes 65719 Hofheim-Wallau (Kerngebietes).  Abschließende Empfehlungen Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Stefan Gortan (Projektleitung) Methodische Grundsätze: Dipl.-Geogr. Stefan Kellermann Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die B.Sc. Christoph Rohrmeier cima von einem „Worst-Case-Ansatz“ aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Umverteilungswir-

kungen zum Zeitpunkt einer möglichen Eröffnung dargestellt wer- Für die weiteren vorgesehenen zentrenrelevanten Randsortimente den. Nahrungs- und Genussmittel (geplant: 200 m² Verkaufsfläche im sog. „Schwedenshop“), Spielwaren (geplant: 150 m² Verkaufsfläche), Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Vollerhebung des vorhabenrelevanten Einzelhandelsbestands in Haushaltselektronik „weiße Ware“ (geplant: 200 m² Verkaufsfläche), Wanduhren (geplant: 50 m² Verkaufsfläche) und saisonal wechselnder Stadt Nürnberg sowie den Oberzentren Fürth, Schwabach, den Mittelzentren Roth, Neumarkt in der Oberpfalz, Hersbruck, Lauf a. de „freie Sortimente“ (geplant: 100 m² Verkaufsfläche) halten wir eine detaillierte Überprüfung der Auswirkungen für nicht zielführend, d. Pegnitz, Altdorf, Hilpoltstein sowie den umliegenden relevanten Grundzentren Feucht, Stein und Röthenbach im August 2014. Au- da diese lediglich auf deutlich untergeordneter Verkaufsfläche mit geringem Anteil am Gesamtumsatz innerhalb des Einrichtungshaußerhalb des abgegrenzten Untersuchungsgebiets wurden zudem beses geführt werden (vgl. Kap. 2.3, Tabelle 3). Daher können bereits deutende Wettbewerbsstandorte des großflächigen Möbeleinzelhandels analysiert und hinsichtlich ihrer regionalen Wirkung von der hier schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche incima bewertet. nerhalb Nürnbergs sowie den umliegenden Gemeinden ausgeschlossen werden. Die Auswahl der erhobenen vorhabenrelevanten Sortimente orientiert sich einerseits an der geplanten Flächenaufteilung des Plan- Ebenso verhält es sich mit den projektierten Verkaufsflächen der nicht zentrenrelevanten Sortimente Baumarktartikel, Bauelemente, vorhabens und andererseits an der im Einzelhandelskonzept der Stadt Nürnberg festgelegten zentrenrelevanten Sortimente. Neben Baustoffe und Eisenwaren (geplant: 900 m² Verkaufsfläche), Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen (geplant: 900 m² Verkaufsfläche), dem nicht zentrenrelevanten Kernsortiment Möbel (inkl. Matratzen Leuchten und Zubehör (geplant: 900 m² Verkaufsfläche), Teppiche, und Lattenroste) mit einer projektierten Verkaufsfläche von 17.890 m² werden folgende im Vorhaben vorgesehenen, lt. Nürn- Bodenbeläge (geplant: 750 m² Verkaufsfläche) sowie Badeinrichtung (geplant: 160 m² Verkaufsfläche), die einerseits nur in sehr gerinberger Sortimentsliste zentrenrelevanten Randsortimente detailliert untersucht, die eine Verkaufsfläche von mehr als 200 m² (Gering- gem Umfang in gewachsenen Zentren angeboten werden und für fügigkeits- und Plausibiltätsgrenze) aufweisen: die Funktionsfähigkeit Zentraler Versorgungsbereiche nur eine untergeordnete Bedeutung haben. Daher werden diese Sortimentsbereiche aufgrund fehlender Negativauswirkungen auf baurechtlich  Haus- und Heimtextilien, Stoffe schützenswerte Einzelhandelsstrukturen im Rahmen der Untersu- -> geplant: 950 m² Verkaufsfläche) chung ebenfalls nicht detailliert betrachtet (vgl. Kap. 2.2).  Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf -> geplant: 800 m² Verkaufsfläche)  Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren (inkl. Aufbewahrung, Wohnaccessoires, Dekoration/ Kunstgewerbe) -> geplant: 1.650 m² Verkaufsfläche

2 Vorhabenbeschreibung und Leistungskennziffern

2.1 Vorhabenstandort fahrt Nürnberg-Fischbach auf die A9 ist ca. 4,5 km entfernt. Das für die Ansiedlung vorgesehene Areal ist aktuell als Gewerbegebiet Im Nürnberger Stadtteil Fischbach direkt an der B4 (Regensburger ausgewiesen, wird bisher rein gewerblich genutzt und wird nach Straße), einer wichtigen südöstlichen Ausfallstraße die von der A9 Süden durch Bahngleise begrenzt. Östlich sowie auf der gegenüber- (Anschlussstelle Nürnberg-Fischbach) in die Stadtmitte führt, plant liegenden Straßenseite der B4 grenzen Wälder an, die auch zudie Firma IKEA die Errichtung eines Einrichtungshauses mit insge- künftig erhalten bleiben. Das direkte Umfeld des Vorhabenstandorsamt rd. 25.500 m² Verkaufsfläche. tes ist gewerblich geprägt. Hier sind neben einigen Autohäusern (u.a. Toyota, Nissan), ein Prüfzentrum des TÜV Rheinland, eine Autolackiererei sowie ein McDonalds Fast-Food-Restaurant angesiedelt. Abb. 1 Ansicht Vorhabenstandort (aktuell)

Foto: eigene Aufnahme, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Die lt. Nürnberger Sortimentsliste (vgl. Dr. Acocella, Gutachten zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Nürnberg, 2012) als zentrenrelevant einzustufenden Randsortimente nehmen rd. 4.000 m² (entspricht 15,7 % d. Gesamtverkaufsfläche) ein. Der Planstandort befindet sich ca. 6,5 km von den Haupteinkaufslagen Karolinenstraße/ Breite Gasse der Nürnberger Innenstadt (A- Zentrum: Zentraler Versorgungsbereich) entfernt, die Autobahnauf-

2.2 Struktur des Planvorhabens nachfolgenden Untersuchungsschritten daher nicht weiter berücksichtigt. Das Planvorhaben umfasst den Bau eines IKEA-Einrichtungshauses Auch die saisonal wechselnden und daher schwer greifbaren mit einer - unter Einbeziehung der zur Verkaufsfläche zählenden „freien“ Sortimente, das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel in- Flächen (Kassen- und Packzone, Windfang etc.) - Verkaufsfläche nerhalb des sehr spezialisierten Schweden-Shops, die Branchen von insgesamt 25.500 m² zzgl. Gastronomie- und Serviceflächen Spielwaren und Wanduhren sowie das Sortiment Haushaltselektronik (u.a. Kinderparadies, Kundenservice, Warenabholung), welche bau- „weiße Ware“ werden aufgrund ihrer geringen Verkaufsflächen von rechtlich nicht als Verkaufsfläche einzuordnen sind. Die Größenord- jeweils 200 m² und weniger, sowie dem damit verbundenen gerinnung des Planvorhabens entspricht anderen modernen IKEA- gen Umsatzanteil in der nachfolgenden Wettbewerbsanalyse nicht Standorten. weiter betrachtet. Für das Kernsortiment Möbel (inkl. Matratzen, Lattenroste, Küchen) Tab. 1 Verkaufsflächenstruktur des Planvorhabens und Zentrenrelevanz ist eine Verkaufsfläche von 17.890 m² vorgesehen, was einem Anteil von ca. 70,2 % der Gesamtverkaufsfläche entspricht. Auf insgesamt 7.610 m² Verkaufsfläche (ca. 29,8 %) sollen unterschiedliche zentrenrelevante als auch nicht zentrenrelevante Randsortimente1 angeboten werden, wovon das Sortiment Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren (inkl. Aufbewahrung, Wohnaccessoires, Dekoration/Kunstgewerbe) mit 1.650 m² den größten Anteil einnehmen soll (ca. 6,5 %). Für die Sortimente „Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe und Eisenwaren“, „Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen“, Teppiche, Bodenbeläge sowie Badeinrichtungen sind innerhalb des Planvorhabens Verkaufsflächen von 900, 800, 750 bzw. 160 m² vorgesehen. Hierbei handelt sich um nicht zentrenrelevante, flächenintensive Waren, welche überwiegend in Bau- und Gartenmärkten sowie Gärtnereien und Gartencentern angeboten werden. Entsprechende Betriebe befinden sich typischerweise nicht innerhalb von gewachsenen Zentren und übernehmen demnach auch keine zentrale Rolle für die Funktionsfähigkeit von Zentren. Aufgrund der fehlenden zentrumsprägenden Bedeutung, werden diese Sortimente in den

1 Zentrenrelevanz der Sortimente wird dem beschlossenen Einzelhandelskonzept der Quelle: Branchenaufteilung nach Angaben des Auftraggebers 2014 Stadt Nürnberg, Oktober 2013 entnommen und berücksichtigt Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

2.3 Leistungskennziffern des Vorhabens Tab. 2 Branchen-/Betriebstypenübersicht und Berechnungsgrundlagen

Flächenleistung

in €/m²

(„Worst-Case“)3

Bei einer projektierten Gesamtverkaufsfläche von 25.500 m² fällt das Vorhaben unter die Regelvermutung des §11 Abs. 3 BauNVO, nach der relevante Auswirkungen ab einer Geschossfläche von 1.200 m² (nach aktueller Rechtsprechung 800 m² Verkaufsfläche) zu vermuten sind2. Die Prüfung erfolgt in Kapitel 6. * Bezeichnung nach der Studie des Bay. StMWIVT, Struktur- und Marktdaten Einzelhandel 2013 für Möbelhäuser > 20.000 m² Verkaufsfläche Die Umsatzprognose für ein derartiges Vorhaben, die die Grundlage Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 für die weiteren Betrachtungen bildet, muss in zwei Varianten be- Im Vergleich zum landesplanerischen Maximalwert für ein durchrechnet werden. Einerseits schreibt das Landesentwicklungsproschnittliches Wohnkaufhaus, sind nach unserer Einschätzung am gramm Bayern für die landesplanerische Überprüfung von Einzel- Standort Nürnberg vor dem Hintergrund der höher einzuschätzenhandelsgroßprojekten in Bayern zur Vereinheitlichung und Vereinfaden Leistungskennziffern für ein IKEA-Einrichtungshaus erheblich chung des Verfahrens die Verwendung von durchschnittlichen Fläabweichende Umsatzerwartungen anzunehmen. Zur Berechnung der chenleistungen vor. Durch dieses Verfahren wird es möglich, Projekvorhabenrelevanten Umsatzerwartung sind Flächenproduktivitäten zu te in eher kaufkraftschwachen Regionen (z. B. einige Landkreise in Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssitua- Oberfranken) nach den gleichen Kriterien zu prüfen wie Projekte in tion in Nürnberg und dem Untersuchungsgebiet orientieren. Die rekaufkraftstarken Regionen (z. B. Region München). gionalen Rahmenbedingungen hinsichtlich Kaufkraft und Nachfrage- Die Überprüfung der städtebaulichen Auswirkungen eines solchen potential wurden dabei zusätzlich berücksichtigt. Darüber hinaus Vorhabens hat demgegenüber nicht zwingend nach den vorgenannbasieren die Raumleistungen auf durchschnittlichen Flächenproten Kriterien zu erfolgen, sondern soll die tatsächlichen, realistisch duktivitäten anderer IKEA-Filialen mit vergleichbarer Wettbewerbssianzunehmenden Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung tuation. und die städtebaulichen Wirkungen auf zentrale Versorgungsberei- Darauf basierend prognostiziert die CIMA für das Planvorhaben im che (z.B. Innenstadt, Stadtteilzentren etc.) ermitteln. In diesem „Worst-Case“-Ansatz einen zu erwartenden jährlichen Einzelhandel- Punkt ist die gutachterliche Einschätzung eines Projektes von entsumsatz (brutto) von ca. 76,8 Mio. €. Davon entfallen rd. scheidender Bedeutung, die regionale, standort- und betriebsspezi- 53,1 Mio. € auf das Kernsortiment Möbel, was einem Umsatzanteil fische Besonderheiten am Mikrostandort berücksichtigen muss (z. B. von rd. 69 % entspricht. Kaufkraftniveau, betriebsspezifische Umsatzwerte etc.) und erfolgt in einer vom Gutachter geforderten „Worst-Case-Berechnung“ (maximal realistische Flächenleistungen, größtmögliche Wettbewerbswirkungen auf den Bestand).

Durchschnittliche Flächenleistung betreiberspezifisch und an die örtliche Situation 2 Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 BVerwG 4 C angepasst, CIMA GmbH 2014 10.04 Datengrundlage des Bay. StMWIVT, Struktur- und Marktdaten Einzelhandel 2013

Tab. 3 Prognoseumsatz des Planvorhabens („Worst-Case“) Ansatz zur Überprüfung städtebaulicher Auswirkungen vollumfängh Rechnung. er Anbieter IKEA stellt hier aufgrund seiner speziellen Marktstelng und Zielgruppenorientierung innerhalb des Möbeleinzelhandels ne Ausnahme dar und ist in besonderem Maße dazu fähig, einständige Besucherströme auszulösen. Gleichzeitig wird die am andort zu erwartende Flächenproduktivität auch vom Vorhandenin anderer IKEA-Filialen auf regionaler Ebene beeinflusst. Da sich s potentielle Marktgebiet der Filiale Nürnberg (vgl. Kap. 5.3) mit m der Standorte Fürth, Regensburg und Eching in Teilen überhneidet, ist von Vorneherein eine etwas geringere Leistungsfähigit zu erwarten, als bei einem erstmaligen Markteintritt des Anbiers in der Region möglich wäre.

.4 Charakteristika des IKEA-Konzeptes

EA Einrichtungshäuser gehören zu den sogenannten Möbelitnahmemärkten, die jeweils über große Lagerkapazitäten vor Ort rfügen. Sie zeichnen sich insbesondere durch folgende Konzept- Quelle: Vorhabenträger, 2014 merkmale aus: Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2014, Rundungsdifferenzen  Sehr enger Verkaufsflächenkorridor zwischen 22.000 m² und möglich 27.000 m²; ältere Märkte haben teilweise noch 16.000 m² bis In den vorhabenrelevanten Randsortimenten werden rd. 23,6 Mio. € 20.000 m², davon meist rund zwei Drittel im Kernsortiment Möpro Jahr erwirtschaftet. Die Sortimente Glas, Porzellan, Keramik, bel Geschenkartikel, Haushaltswaren (inkl. Aufbewahrung, Wohnacces-  Konsumiges bis discountorientiertes Sortimentsniveau, jedoch mit soires, Dekoration/ Kunstgewerbe) mit rd. 5,3 Mio. €, Leuchten und einem gewissen Qualitätsanspruch Zubehör mit rd. 4,3 Mio. € und Haus- und Heimtextilien, Bettwaren mit rd. 3,3 Mio. € verzeichnen dabei die höchsten Umsatzanteile.  Ausschließlicher Vertrieb von Handelsmarken, die in keinem anderen Einrichtungshaus erhältlich sind; im Umkehrschluss gibt es Die prognostizierte durchschnittliche Flächenproduktivität des gebei IKEA keine Markenware samten Planvorhabens liegt bei 3.010 € pro m² und damit deutlich oberhalb der Werte großflächiger Möbelhäuser anderer Betreiber  Im Vergleich zu Wohnkaufhäusern deutlich eingeschränkte Ausund trägt damit dem aus Gutachtersicht geforderten „Worst-Case“- wahl und Sortimentstiefe

 Umlaufprinzip in den Einrichtungshäusern, die den Kunden Mömax, Roller, Poco) ab. Dennoch bestehen zwischen diesen Wettzwingt, während des Einkaufs nahezu die gesamte Ausstellungs- bewerbern intensive Wettbewerbsbeziehungen. Im Bereich der Randfläche abzugehen sortimente betrifft dies auch konsumig orientierte Innenstadtanbie-  Außerordentlich hohe Kundenbindung, einerseits über das Sorti- ter wie etwa depot, Butlers, H&M Home, Zara Home oder Nanu Nana sowie die Fachabteilungen der Warenhäuser von Karstadt ment, andererseits über diverse Kundenbindungsinstrumente (z.B. Family Card) und Kaufhof. Dies wird bei der Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit zu berücksichtigen sein.  Der Randsortimentsanteil entspricht etwa dem der großflächigen Einrichtungshäuser; überbetont sind Papier- und Schreibwaren, Garten (Grünpflanzen), in geringerem Umfang oder gar nicht angeboten werden Kinderwägen, Baby- und Kinderbedarf  Ausgeprägte Serviceleistungen wie Kinderbetreuung, Transport und Verleih, Montage, Nähservice, Finanzierung, Beratung, etc.  Extreme Kulanz in Sachen Warenrückgabe. Kunden können ab August 2014 eine Vielzahl der erworbenen Artikel (Ausnahmen: Pflanzen, Zuschnittware und Artikel aus der sog. „Fundgrube“) ohne zeitliche Befristung mit Vorlage des Kassenzettels zurückgeben  Als Mitnahmemarkt wird Einrichtungsberatung nicht standardmäßig angeboten, die Personalintensität ist, gemessen am Umsatz, vergleichsweise gering  Der Restaurantbereich versteht sich nicht nur als Serviceleistung sondern ist ein eigenes Profit-Center mit Kundenbindung jenseits der Möbelkunden  Hohe Kontinuität bei den Produkten; IKEA veröffentlicht anders als die Wettbewerber einen jährlichen vollständigen Sortimentskatalog  Umfangreiche Marketing-Maßnahmen, die vor allem jüngere Kundengruppen und Familien anspricht Allein mit diesen Merkmalen hebt sich IKEA deutlich von den bundesweit vertretenen Wettbewerbern bei den Wohnkaufhäusern (z.B. XXXLutz, Höffner, Segmüller) aber auch den Mitnahmemärkten (z.B.

3 Marktsituation relevanter Branchen

3.1 Möbelhandel Aufgrund der konjunkturellen Situation und des schlechten Zinsniveaus in Deutschland ist die Konsumstimmung für langfristige, höherpreisige Güter hierzulande jedoch nach wie vor gut, was sich Abb. 2 Umsatzentwicklung der Möbelbranche seit 2005 vor allem in den Umsatzzahlen der Jahre 2011 und 2012 nieder- 5 schlägt. Bei den Warengruppen haben die Küchen mit 28 % Um- )% ( 4 satzanteil die Nase vorne. Die nächstgrößeren Warengruppen, gerh a jr o 3 messen an ihrem Umsatzanteil, sind Polstermöbel mit 18 % und V Schlaf- und Wohnzimmer mit 12 %. Zur Geschäftsstruktur der m u 2 z Branche ist noch anzumerken, dass sowohl die großen Wohnkaufh c ie 1 häuser als auch spezialisierte Fachgeschäfte die Profiteure der gelg re 0 genwärtigen Marktsituation sind. So entfallen beispielsweise 40 % V m des Küchenumsatzes auf spezialisierte Küchengeschäfte. Über alle i -1 g n u Warengruppen hinweg betrachtet teilen sich allerdings die 10 „Big lk-2 c iw Player“ der Branche ca. 44 % des Branchenumsatzes untereinantn e -3 der auf (Stand 2012).5 z ta s m -4 Einige weitere längerfristige Trends kennzeichnen die Möbelbranche U -5 seit geraumer Zeit. Zum einen ist ein Flächenwachstum bei den 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 größeren Konzepten zu beobachten, da die Warenpräsentation und Einzelhandel mit Möbeln, Einrichtungsgegenständen und sonstigem Hausrat das Ambiente der Verkaufsräume einen immer größeren Stellenwert Quelle: Statistisches Bundesamt, 2014 einnehmen, um den Kunden einen nachhaltigen Erlebniseinkauf Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 präsentieren zu können. Die Situation auf dem deutschen Wohnmöbelmarkt muss als insta- Zum anderen ist eine Konzentrationswelle im Möbeleinzelhandel zu bil bezeichnet werden. Bereits in den vergangenen Jahren unterla- beobachten, die weiterhin ungebremst voranschreitet. Die drei umgen die Umsätze starken Schwankungen. Die Möbelbranche steckte satzstärksten Unternehmen erwirtschaften zusammen rund 24 % lange in der Krise. Doch in den Jahren 2011 und 2012 konnte die des Branchengesamtumsatzes (Stand 2011).6 Marktführer ist IKEA. Branche wieder ein Wachstum verzeichnen. Auf diese zwei erfolgreichen Jahre folgte im Jahr 2013 allerdings wieder ein Umsatzrückgang von etwas über 2 % im Vergleich zum Vorjahr. vgl. Factbook Einzelhandel 2014, HDE Handelsverband Deutschland vgl. EHI handelsdaten aktuell 2013

Darüber hinaus zeichnet sich im Möbelhandel ein kontinuierlicher aus, dass bereits im Jahr 2018 ein Marktanteil des Onlinehandels Betriebstypenwandel ab. Die Anbieter ohne klares Profil verlieren bei Möbeln von 7 – 10 % erreicht sein könnte.7 Marktanteile, die Anbieter mit eindeutiger Profilierung können sogar Derzeit sind es noch eher auf Online-Handel spezialisierte Unterbei rückläufigen Marktvolumina noch Marktanteile gewinnen. nehmen die den Markt bestreiten, der stationäre Handel ist auf Die vorhandenen Betriebstypen lassen sich entlang der Dimensio- diesem Gebiet hingegen noch nicht sehr aktiv.8 Branchengrößen nen Preis, Service und Erlebnis aufteilen. Eine Profilierung über den wie IKEA bauen ihre Strukturen im Onlinehandel jedoch mit Nach- Preis erlangen Möbeldiscounter wie Poco oder Roller. Studios und druck aus und planen, in Zukunft größere Kundenanteile über den Spezialisten können vor allem mit umfassender Beratung überzeu- Vertriebskanal Internet zu gewinnen. gen. Die marktdominierenden Möbelanbieter (z. B. Höffner, IKEA, Segmüller, XXXLutz) bieten mit ihrer großen Auswahl einen „shop- Ikea am Deutschen Möbelmarkt ping-center-ähnlichen“ Erlebniseinkauf und setzen häufig auf Aktionseinkäufe in ihren Einrichtungshäusern. Der schwedische Möbelhandelskonzern IKEA ist in Deutschland bereits seit einigen Jahren Marktführer im Möbelsegment. Im Jahr In den letzten Jahren sind die Kunden beim Möbelkauf einerseits 2011 konnte Ikea Deutschland einen Umsatz von rd. 3,7 Mrd. € emotionaler andererseits aber auch pragmatischer geworden. Damit erwirtschaften, was etwa den summierten Umsätzen des zweit- und einher geht der Trend, nicht prinzipiell in einem bestimmten Preisdrittgrößten Mittbewerbers (Höffner mit ca. 2,0 Mrd. € und XXXLutz segment, sondern sowohl preiswert als auch qualitätsorientiert ein- Gruppe mit etwa 1,6 Mrd. €) übersteigt. Bei einem Branchenumsatz zukaufen. Dies greifen viele Möbelhäuser auf, indem sie ein Konvon insgesamt rd. 30,7 Mrd. € im Jahr 2011 besaß Ikea am deutzept mit unterschiedlichen Preisschienen fahren, von discountorienschen Markt in diesem Jahr somit einen Marktanteil von rund tiert bis hin zum gehobenen Angebot. 12 %.9 Nach eigenen Angaben strebt das Unternehmen in Wie in allen Einzelhandelsbranchen kann man in letzter Zeit auch Deutschland langfristig sogar einen Marktanteil von 25 % an. Die im Möbelhandel den Erfolg von Fachmarktkonzepten feststellen. Die entgegen dem Branchentrend konstante Wachstumsbilanz von IKEA Stichwörter heißen Agglomeration und Clustering. Auf diese Weise Deutschland mit einem Wachstum von rund 18,1 % in den Jahren werden durch eine benachbarte Ansiedlung von Möbelmärkten oder 2010 bis 2014, bestätigt diese Zielsetzung bislang.10 ergänzenden Branchen insgesamt deutliche Synergieeffekte für den Standort genutzt. Der Grund liegt in der erhöhten Erwartungssicherheit der Kunden. Der Agglomerationsstandort ist für Kunden hoch attraktiv und führt somit zu einer Vergrößerung des Einzugsgebietes. Auch der Onlinehandel ist im Möbelsortiment auf dem Vormarsch vgl. Bayer. Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie: E-Commerce-Strategien für den mittelständischen Einzelhandel, München 2014 schöpft derzeit aber lediglich rund 4 % des Branchenumsatzes ab. vgl. http://www.bwb-online.de/bvdm/presse_news_bvdm/?NID=411 Die Wachstumsprognosen sind allerdings aufgrund des noch gerinvgl. EHI handelsdaten aktuell 2013 gen Marktanteils enorm. So gehen aktuelle Studien derzeit davon vgl. http://www.ikea.com/ms/de_DE/this-is-ikea/about-the-ikea-group/index.html

Abb. 3 Umsatzentwicklung von Ikea Deutschland

4,5

4,11 3,99 3,88

3,65 3,48

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0 2010 2011 2012 2013 2014

Umsatz IKEA Deutschland (in Mrd. €)

Quelle: Ikea Deutschland, 2014 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

IKEA verfügt über ein deutschlandweites Filialnetz mit 48 Einrichtungshäusern, wovon zwei erst im Jahr 2014 eröffnet wurden. Eines dieser beiden, neu eröffneten Einrichtungshäuser verfolgt auch ein neues Vertriebskonzept von IKEA Deutschland und wird als Citystore in Hamburg-Altona in einer Fußgängerzone geführt. Dies deutet darauf hin, dass Ikea Deutschland neben den Ansiedlungen in Gewerbegebieten nun durchaus auch Innenstädte für sich entdeckt und sich partiell von den bevorzugten Standorten in nichtintegrierte Lage hin zum Innenstadtplayer weiterentwickeln könnte.11

vgl. http://www.ikea.com/de/de/about_ikea/newsitem/hamburgaltonaeroeffnung

3.2 Glas, Porzellan, Keramik (GPK) inkl. Wie auch aus der Abbildung ersichtlich ist, konnte die Branche im Jahr 2013 wieder ungefähr den gleichen Umsatz erwirtschaften wie

Kunstgegenstände

im Jahr 2012. Dieser belief sich auf rd. 5,8 Milliarden Euro und basierte dabei maßgeblich auf Umsatzzuwächsen in den Waren- Abb. 4 Umsatzentwicklung im Sortimentsbereich keramische Erzeugnisse gruppen Cucina und Domus sowie auf Umsatzrückgängen in der und Glaswaren seit 2005 Warengruppe Tavola.12 15 Bei den Vertriebswegen dieser Branche haben größere Betriebe )% ( leichte Wachstumsvorteile gegenüber kleineren Fachgeschäften. Insrh a jro gesamt nimmt diese Gruppe mit circa einem Drittel des Branchen- V umsatzes aber noch den wichtigsten Teil ein. Die Filialkonzepte der m u z noch expansionsfreudigen Marken wie depot und butlers haben in h c ie 5 den vergangenen 10 Jahren dazu beigetragen und zeigen, dass lg re der zentrenorientierte Facheinzelhandel in dieser Branche weiterhin V m eine große Bedeutung haben dürfte. i 0 g n u Möbelhäuser mit entsprechenden Randsortimenten stellen mit 13 % lk c iw schon den zweitwichtigsten Vertriebsweg dar. Einen ähnlich großen tn -5 e z Anteil haben mit 12 % die SB-Warenhäuser. Der Distanzhandel inta s m klusive Online verzeichnet einen Marktanteil von 11 %. U -10 Veränderungen innerhalb der Branche sind vor allem durch Spezia- 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 lisierungen der Fachgeschäfte hin zum Thema Kochen und Backen Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren (GPK) erkennbar. Große Wachstumstendenzen verzeichnet die Branche im Quelle: Statistisches Bundesamt, 2014 Bereich „Garten und Outdoor“, denn das Grillen mit all seinen zu- Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 gehörigen Warengruppen wird zunehmend zum Ganzjahresthema.13 Betrachtet man die Umsatzentwicklung der Branche Glas, Porzellan, Keramik der letzten acht Jahre fallen starke Schwankungen auf. Von 2005 auf 2006 ging der Umsatz nach einem starken Wachstumsjahr leicht zurück, konnte sich auf diesem Niveau dann bis 2008 stabilisieren und brach dann von 2008 auf 2009 stark ein. Nach einer Wachstumsphase von 2009 bis 2011 verzeichnete der Umsatz in dieser Branche in den Jahren 2012 und 2013 eine Stagnation. 12 vgl. Bundesverband für den Gedeckten Tisch, Hausrat und Wohnkultur e.V., GPK- Bundesverband ermittelt stabilen Umsatz, 2014 vgl. ebd.

3.3 Haus- und Heimtextilien Betrachtet man speziell die Umsatzentwicklung von Vorhängen, Teppichen, Bodenbelägen und Tapeten, so lässt sich von 2005 bis 2010 ein nahezu stetiger Umsatzrückgang verzeichnen der lediglich Abb. 5 Umsatzentwicklung der Textilbranche seit 2005 durch einen Umsatzanstieg im Jahr 2006 unterbrochen wurde. Be- )% 8 sonders ins Auge sticht der darauffolgende, sehr starke Umsatz- ( rückgang von 17,5 % im Jahr 2007. Seit 2011 konnte sich die rh a 6 jr Branche wieder leicht erholen, wies im Vorjahr aber wiederum eio V nen leichten Umsatzrückgang auf. m 4 u z h Abb. 6 Umsatzentwicklung im Branchensegment Vorhänge, Teppiche, c ie lg 2 Bodenbeläge und Tapeten seit 2005 re V m i 0 )% 10 g n u ( rh lk c -2 a jr 5 iw tn e o V m z ta -4 u z 0 s h m c U-6 ie lg 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 re -5 V m Einzelhandel mit Textilien i g n u-10 Quelle: Statistisches Bundesamt, 2014 lk c Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 iw tn e-15 z Die deutsche Textilbranche zeichnet sich eindeutig durch einen ta s m Abwärtstrend aus, der in den Vergangenen acht Jahren lediglich U -20 durch kürzere Stagnationsphasen unterbrochen wurde. Nach einem 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 starken Wachstumsjahr 2005 folgten zwei Jahre mit einer negativen Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Bodenbelägen und Tapeten Umsatzentwicklung, die vor allem im Jahr 2007 sehr deutlich aus- Quelle: Statistisches Bundesamt, 2014 fiel. Auf den stagnierenden Umsatz 2008 folgte 2009 ein weiterer Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Rückgang der Umsatzzahlen. Die darauffolgende Stagnationsphase Speziell für den Heimtextilienmarkt liefert das Statistische Bundesin der deutschen Textilbranche hielt von 2010 bis 2012 an und amt keine Daten. Allerdings informiert der Verband der deutschen mündete im letzten Jahr wiederum in einer erheblichen Umsatzein- Heimtextilienindustrie über die Branchenentwicklung. buße von rund 4% im Vergleich zum Vorjahr.

Der Heimtextilienmarkt inklusive der textilen Bodenbeläge unterlag Das Teilsegment der textilen Bodenbeläge (z. B. Webteppiche, in den vergangenen Jahren einem beständigen Umsatzrückgang. Knüpfteppiche und sonstige Teppicherzeugnisse) entwickelt sich Auch die Belebung im Bau- und Renovierungssektor vermochte da- ebenfalls rückläufig und kann sich dem branchenspezifischen Trend ran nichts zu ändern. nicht entziehen. Als Hauptgrund dafür ist die zunehmende Attraktivität nicht textiler Alternativen zu sehen. Insbesondere der nach wie Abb. 7 Umsatzentwicklung der Heimtextilbranche seit 2005 vor anhaltende „Laminattrend“ und der Trend hin zu hochwertigen 5 Designbodenbelägen (Holz) setzen dem Absatz der textilen Boden- ]% [ beläge weiterhin zu. rh a jro 0 Die Kundenstruktur der Teppichfachmärkte ist darüber hinaus als V m sehr differenziert zu bewerten. Neben der privaten ist auch die geu z werbliche Nachfrage (Hotellerie und Bürogebäude) relevant. Der prih c -5 ie lg vate Absatz wirkt dabei derzeit stabilisierend, da sich seit längerem re V der Trend des „Homings“, also das Zurückziehen ins eigene Heim m i -10 in turbulenten Zeiten, positiv auf die Nachfrage auswirkt. Im Gegeng n u satz dazu wirkt das gewerbliche Feld, besonders seit der Finanzkrilk c iw se im Jahr 2009, auch für den Teppichmarkt stark absatzmindernd. tn e-15 z ta Während sich das Geschäft mit Dekorationsstoffen / Gardinen s m ebenfalls rückläufig entwickelte, sind Bettwaren der „Fels“ in der U -20 Heimtextilen-Brandung. Hier konnten die Unternehmen jüngst zu- 2005 2006 2007 2008 2009 mindest eine Umsatzstagnation (-0,4 %) erreichen, was im Ver- Heimtextilien textile Bodenbeläge gleich zu den Umsatzrückgängen in den anderen Warengruppen Quelle: Verband der deutschen Heimtextilienindustrie e.V. (Möbelstoffe (-1,9 %), Dekorationsstoffe/Gardinen (-8,5 %), Textile Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Bodenbeläge (-8,6 %) durchaus als positiv zu bewerten ist. Die angeführten Umsatzzahlen von 2005 bis 2010 zeigen auch einen stetigen Umsatzrückgang ab 2006, der 2009 in einen Umsatzeinbruch von mehr als 15 % im Vergleich zum Vorjahr mündete. Aufgrund fehlender Daten kann die Darstellung nicht bis 2013 fortgeschrieben werden. Der branchenspezifische Umsatz des Handels mit Bettwaren, Gardinen und Heimtextilien belief sich im Jahr 2012 auf ca. 7,5 Mrd. Euro14.

BBE, Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2013

3.4 Wohnleuchten lation des Marktes für Leuchten und Lampen ergibt sich vor allem durch die rasche Penetration von LED-Lichtlösungen bei einem unverändert guten konjunkturellen Umfeld. Abb. 8 Umsatzentwicklung im Segment Wohnleuchten seit 2005 Wichtigste Absatzformen im Bereich der Wohnleuchten sind seit 6,0 ]% längerem Bau- und Heimwerkermärkte, die die sog. Leuchtenspezia- [ rh 4,0 listen in Bezug auf den Marktanteil überholt haben. Letztere speziaa jr o lisieren sich zunehmend auf das gehobene Segment, ergänzt wird V 2,0 m der Markt zunehmend durch teils sehr preisaggressive Fachmarktu z konzepte. Auch der Möbelhandel spielt in dem Kontext eine Rolle, h 0,0 c ie lg da hier die Accessoirebeziehung zwischen Möbeln und Raumbere V -2,0 leuchtung in den Vordergrund gestellt wird. Die Vertriebsstruktur m i g -4,0 hat ihren Schwerpunkt jedoch ebenfalls außerhalb der Zentralen n u Versorgungsbereiche und gilt auch in der Nürnberger Sortimentslislk c iw -6,0 te als nicht zentrenrelevant. tn e z ta -8,0 s m U-10,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Einzelhandel mit Wohnleuchten

Quellen: HDE, Factbook Einzelhandel 2014 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Im Teilsegment der Wohnleuchten folgte den moderaten Umsatzsteigerungen in den Jahren 2005 bis 2007 ein deutlicher Einbruch der Umsatzwerte von bis zu 8 %. Die allgemeine wirtschaftliche Lage sowie die Impulse von den übergeordneten Einrichtungsmärkten haben sich im vergangenen Jahr wieder positiv ausgewirkt, so dass im Jahr 2010 die Nachfrage anzog und ein Umsatzplus von ca. 3 % erzielt werden konnte. Bis 2012 stagnierten die Werte zunehmend und pendelten sich auf dem im Jahr 2010 erreichten Niveau ein. Der Schub im Jahr 2010 ist in dieser Form wohl auch zukünftig nicht wiederholbar, die Prognosen deuten auf weiteres moderates Wachstum hin. Die insgesamt günstigere Gesamtkonstel-

3.5 Papier, Büro und Schreibwaren (PBS) Die Entwicklung der Branche ist dabei immer gekoppelt an die gesamtwirtschaftliche Situation zu betrachten, da vor allem der Bürobedarf stark konjunkturabhängig nachgefragt wird, wobei auch Än- Abb. 9 Umsatzentwicklung im Sortimentsbereich Papier, Büro und derungen im deutschen Schulsystem der Branche zusetzen. Unter Schreibwaren seit 2005 den Warengruppen des PBS-Sortimentes konnte durch die Ausweitung der Ganztages- und Kindergartenbetreuung lediglich das Krea- ]% [ tivsortiment profitieren.16 rh a jr o Abgesehen vom Streckenhandel (40 %) sind im PBS-Sortiment V m 2 noch immer die meist kleinflächigen Fachgeschäfte (17 %) der u z dominierende Vertriebskanal der Branche. Wesentliche Marktanteile h c ie 0 weisen auch der Lebensmitteleinzelhandel (10 %) sowie Sonstige g re V (11 %; darunter vor allem Kauf-/ Warenhäuser und diverse Märkm-2 i te), PBS-Fachmärkte (9 %) und SB-Warenhäuser/Verbrauchermärkte g n u (5 %) auf, wobei die PBS-Warengruppen hier, bis auf die Fachlk c-4 iw märkte, überwiegend als Randsortimente geführt werden.17 tn e z ta -6 Die Entwicklungen der Branche deuten auf eine unsichere Zukunft s m hin, da große filialisierte Fachmarktbetreiber in den vergangenen U -8 Jahren ihre Filialen zum Teil starke Umsatzeinbußen hinnehmen 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 mussten, die teilweise auch Schließungen zur Folge hatten. Dies Einzelhandel mit Schreib-u. Papierwaren, Schul-u. Büroartikel könnte in den kommenden Jahren, bei Weiterführung dieses Quelle: Statistisches Bundesamt, 2014 Trends, zu einer wiederum diversifizierteren Geschäftslandschaft in- Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 nerhalb der Branche führen und eröffnet unter Umständen Potenti- Die Umsatzentwicklung im Sortimentsbereich Papier, Büro und ale für kleinstrukturiertere Filialisten.18 Schreibwaren (PBS) zeichnet sich seit dem Jahr 2005 beinahe durchgängig durch rückläufige Zahlen aus. Lediglich im Jahr 2007 konnte ein Umsatzplus von rund 4 % erzielt werden. Die extremsten Umsatzeinbußen ergaben sich in den Jahren 2005 und 2009 und auch in den Jahren 2012 und 2013 nahm das Umsatzminus kontinuierlich zu. 2012 belief sich der gesamte Umsatz mit Papier, Büro und Schreibwaren (PBS) auf ca. 11,8 Mrd. €.15 vgl. Factbook Einzelhandel 2014, HDE Handelsverband Deutschland ebd. 15 18 BBE, Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2013 ebd.

4 Verträglichkeitsuntersuchung

4.1 Zentralörtliche Bedeutung und Lage

Abb. 10 Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Nürnberg

Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern LEP 2013 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Die Stadt Nürnberg ist das bedeutendste Oberzentrum der gleich- Nürnberg verfügt außerdem über einen Flughafen und ist sowohl namigen Metropolregion Nürnberg. Als Zentraler Ort soll die Stadt an den Schienennah- als auch Fernverkehr angebunden. Nürnberg ein umfassendes Angebot an zentralörtlichen Einrichtun- Der öffentliche Nahverkehr in Nürnberg verfügt über zahlreiche Vergen der Grundversorgung für die Einwohner ihres Nahbereichs vor- bindungen und Haltestellen die von S-Bahnen, U-Bahnen, Straßenhalten. Als Oberzentrum ist Nürnberg darüber hinaus noch angehal- bahnen und Bussen bedient werden. ten, zentralörtliche Einrichtungen des gehobenen und spezialisierten Der Vorhabenstandort selbst kann als autokundenorientiert einge- Bedarfs vorzuhalten. Die als Oberzentren eingestuften Gemeinden, stuft werden und ist lediglich über die S-Bahnstation Nürnberg die Fachplanungsträger und die Regionalen Planungsverbände sol- Frankenstadion an den ÖPNV angebunden, wobei die Entfernung len darauf hinwirken, dass die Bevölkerung in allen Teilräumen mit zwischen dem Vorhabenstandort und der genannten S-Bahnstation Gütern und Dienstleistungen des spezialisierten höheren Bedarfs in mit 1,3 km schon erheblich ist und der Standort somit von dieser zumutbarer Erreichbarkeit versorgt wird.19 Haltestelle aus nicht mehr als fußläufig erreichbar eingestuft wer- Die Stadt liegt laut dem Regionalplan der Industrieregion Mittel- den kann. Die Bushaltestelle „Zerzabelshof Ost“ liegt allerdings ca. franken im „Stadt- und Umlandbereich im großen Verdichtungs- 210 m vom Vorhabenstandort entfernt. Für Autokunden ist der raum Nürnberg/Fürth/Erlangen“ und bildet gemeinsam mit den Standort gut erreichbar. Die Regensburger Straße verbindet den Städten Erlangen, Fürth und Schwabach den Kern dieses Verdich- Standort dabei sowohl mit der Innenstadt als auch mit der Autotungsraumes. Des Weiteren liegt Nürnberg am Schnittpunkt mehre- bahnanschlussstelle Nürnberg-Fischbach (A9). rer Entwicklungsachsen der Industrieregion Mittelfranken.20 Gemäß der Fortschreibung des Landesentwicklungsprogramms (LEP) Das Stadtgebiet grenzt im Norden an die kreisfreie Stadt Erlangen Bayern 2013 ist die Stadt Nürnberg als Oberzentrum für die Anund die Gemeinde Schwaig bei Nürnberg, im Südosten an die siedlung von Einzelhandelsgroßprojekten, die überwiegend Waren Märkte Feucht und Wendelstein, im Süden an die kreisfreie Stadt des sonstigen Bedarfs vorhalten, das heißt insbesondere Möbel-, Schwabach und im Westen an die Gemeinde Rohr, die Städte Stein Bau- und Gartenmärkte, in denen ein im Vergleich zum Kernsortiund Oberasbach sowie an die kreisfreie Stadt Fürth an. Außerdem ment des sonstigen Bedarfs deutlich reduziertes Randsortiment des grenzt Nürnberg im Osten und Süden an mehrere gemeindefreie Innenstadtbedarfs angeboten wird, grundsätzlich geeignet. Darüber Gebiete und Forste. hinaus soll die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte an Nürnberg liegt verkehrsgünstig im Verdichtungsraum Nürnberg/ städtebaulich integrierten Standorten erfolgen, ausgenommen hier- Fürth/ Erlangen und ist durch mehrere Anschlussstellen an die Au- von sind Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend von Waren tobahnen A73, A3, A6 und A9 angeschlossen. Diese vier Autobah- des sonstigen Bedarfs dienen. Diese können auch in städtebaulinen verbinden Nürnberg mit bedeutenden Zentren wie Frankfurt a. chen Randlagen angesiedelt werden, da ihre Standorte besonders M., Leipzig, Berlin, München oder Prag. Die kreisfreie Großstadt gut erreichbar sein und umfangreiche geeignete Flächen aufweisen müssen.21

vgl. Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) vom 01.09.2013, Kap. 2.1.2/2.1.8 20 21 vgl. Regionalplan Industrieregion Mittelfranken vom 26.03.2007, Raumstrukturkarte vgl. Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) vom 01.09.2013, Kap. 5.3.1/5.3.2

Für die landesplanerische Bewertung des neu anzusiedelnden IKEA Einrichtungshauses ist das vorhabenbezogene, spezifische Einzugsgebiet zu Grunde zu legen, da es sich um ein Vorhaben des sonstigen Bedarfes handelt. Dies wird in Kapitel 5 ausführlich dargestellt.

Fazit: Als Oberzentrum ist die Stadt Nürnberg aus Sicht der Landesplanung prinzipiell für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe und damit für die geplante Möbelhausansiedlung geeignet. Entsprechend der zentralörtlichen Rahmenbedingungen und der Wettbewerbssituation ist ein vorhabenspezifisches Einzugsgebiet auszuweisen, das im weiteren Verlauf der Untersuchung zu definieren ist

zelhandel) darf dem gegenüber auch an städtebaulich nicht in-

4.2 Beurteilungsgrundlagen von großflächi-

tegrierten Standorten angesiedelt werden.

gen Einzelvorhaben im Einzelhandel

(3) Zulässige Verkaufsflächen Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit Landesplanerische Vorgaben (Verordnung vom 22. August 2013) Zentraler Ort und einer verbrauchernahen Versorgung gelten Die landesplanerische Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten in sortimentsspezifische Obergrenzen für die Kaufkraftabschöpfung Bayern verfolgt den Grundsatz der Sicherung einer verbraucherna- im jeweiligen Verflechtungsbereich (in der Nahversorgung: Nahhen Versorgung bei gleichzeitigem Schutz des Orts- und Land- bereich) der Standortgemeinde. Für sonstige Sortimente wie im schaftsbildes sowie einer Minimierung der Flächeninanspruchnahme. vorliegenden Fall für das Kernsortiment Möbel, wird das pro- Sie dient dem Erhalt der Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte, die jektspezifische Einzugsgebiet (= Kerneinzugsgebiet) herangezovon Landesplanung und Regionalplanung festgelegt werden und in gen, das von der CIMA im Kap. 5.3 ermittelt wird. denen überörtlich bedeutsame Einrichtungen der Daseinsvorsorge Das novellierte Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) von konzentriert werden sollen. Die Landesplanerische Steuerung um- 2013 hat mit der Ausnahmeregelung für Nahversorgungsanbieter fasst dabei die Regelungsbereiche:22 bis 1.200 m² die Stärkung des Ländlichen Raumes und kleinerer (1) Lage im Raum Gemeinden ohne ausreichende Nahversorgung im Visier. Punktuell Einzelhandelsgroßprojekte sind ausschließlich in Zentralen Orten bestehende Defizite in der Ausstattungsqualität im ländlichen Raum zulässig. Abweichungen sind zulässig für Nahversorgungsbetrie- sollen beseitigt werden. be bis 1.200 m² Verkaufsfläche. Einzelhandelsgroßprojekte des sog. sonstigen Bedarfs (= nicht zentrenrelevanter Einzelhandel) Vorbemerkung zur Bewertung des Vorhabens dürfen nur in Mittel- und Oberzentren sowie Grundzentren mit Gegenstand der vorliegenden Prüfung ist die Fragestellung, ob die bestehenden Versorgungsstrukturen der jeweiligen Branche anvom Vorhabenträger gewünschte Neuansiedlung eines Möbelhauses gesiedelt werden. in Nürnberg negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur er- (2) Lage in der Gemeinde warten lässt, die eine Verträglichkeit der Vorhaben nach §11 Abs. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in städtebaulich integrier- 3 BauNVO in Frage stellt. ten Lagen erfolgen. Einzige Ausnahme für nahversorgungsrelevanten und innenstadtrelevanten Bedarf ist der Nachweis, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte aufgrund der be- Regelvermutung sonderen topographischen Gegebenheiten nicht zur Verfügung Nach §11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind großflächige Einzelstehen. Der sog. sonstige Bedarf (= nicht zentrenrelevanter Ein- handelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwe- 22 Vgl. Bayerische Staatsregierung: Landesentwicklungsprogramm Bayern vom 22. sentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie August 2013, S. 57ff

festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des sonstigen Nebenflächen drei Viertel der Geschossfläche als Ver- Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwir- kaufsfläche nutzen können. Somit ist jedenfalls bei einer Verkaufskungen im Sinne des §3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, fläche, die 900 m² überschreitet, zugleich eine Überschreitung der sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den in §11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO genannte Geschossflächengrenze Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der von 1.200 m² zu erwarten. Wie dargelegt muss die Schwelle, ab in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Ver- der eine Prüfung der möglichen Auswirkungen vorzunehmen ist, sorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf deutlich unterhalb des für die Geltung der Vermutungsregel maßdas Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. gebenden Werts liegen. Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von §11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Ver- Die Prüfung der Voraussetzungen für die Anwendung des §11 Abs. 3 BauNVO erfolgt grundsätzlich zweistufig: kaufsfläche von 800 m² überschreiten.“ 24 6F In der „Handlungsanleitung zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten in Bayern“ ist allerdings vermerkt, dass 1. Stufe: Großflächigkeit des Betriebs die Regelvermutung für den Sektor der Lebensmittelsupermärkte Die Regelvermutung des §11 Abs. 3 BauNVO besagt, dass Auswirnach Angaben des Lebensmitteleinzelhandels einer Verkaufsfläche kungen im Sinne des Satzes 2 in der Regel anzunehmen sind, von 900 m² entspricht. Dieser Vermerk kann die Regelung der wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Darüber hinaus Baunutzungsverordnung nicht ersetzen, er weist jedoch auf ein bestimmt §11 Abs. 3 Satz 4, 1. Halbsatz BauNVO, dass die Regel notwendiges Differenzierungsmerkmal zwischen Flächenbedarfen von des Satzes 3 (Regelvermutung) nicht gilt, wenn Anhaltspunkte dafür Lebensmitteldiscountern und Lebensmittelsupermärkten hin. So wird bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geattestiert, dass Lebensmittelsupermärkte durch die deutlich größere schoßfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschoßfläche Artikelanzahl und höheren Ansprüche der Ladengestaltung und Wanicht vorliegen. renpräsentation auch höhere Flächenbedarfe anmelden. Davon un- Das Merkmal der Großflächigkeit umschreibt also diejenige Schwel- berührt bleibt die Neuregelung im aktuellen LEP von 2013, nachle, ab der die Prüfung ob derartige Auswirkungen vorliegen, vorzu- dem Nahversorgungsbetriebe bis zu einer Verkaufsfläche von 1.200 nehmen ist. „Somit muss die Schwelle ausreichend niedrig liegen, m² in allen Gemeinden angesiedelt werden dürfen, ungeachtet der um Raum für diejenigen Fälle zu lassen, in denen entgegen der Zentralität. Diese Regelung soll lediglich kleineren Gemeinden die Regel bereits bei einer Geschossfläche von weniger als 1.200 m² Möglichkeit schaffen marktkonforme Nahversorgungsbetriebe anzu- Auswirkungen zu erwarten sind“23. siedeln. Die Prüfkriterien für Einzelhandelsgroßprojekte bleiben 5F Die Regelvermutung stellt auf die Geschoßfläche, nicht auf die Ver- gleichwohl erhalten. kaufsfläche ab. „Als Erfahrungswert hat sich herausgebildet, dass Einzelhandelsbetriebe in Folge einer Reduzierung der Lager- und

23 24 Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 BVerwG 4 C Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 BVerwG 4 C 10.04 10.04

Fazit: Fazit: Bei dem neu geplanten IKEA Einrichtungshaus mit einer projektier- Im Folgenden wird zu prüfen sein, ob es sich bei dem Vorhaben ten Gesamtverkaufsfläche von 25.500 m² handelt es sich um einen um einen Betrieb handelt, der sich nicht nur unwesentlich auf die großflächigen Einzelhandelsbetrieb nach §11 Abs. 3 BauNVO. Ziele der Raumordnung, der Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken kann.

2. Stufe: Vom Betrieb ausgehende Wirkungen Beurteilungsgrundlage der Verträglichkeitsuntersuchung „Da der Typus des der wohnungsnahen Versorgung dienenden Einzelhandelsbetriebs häufig nicht mehr allein anhand der Großflächig- Die Rahmenfaktoren für die folgende gutachterliche Stellungnahme keit bestimmt werden kann, kommt dem Gesichtspunkt der Auswir- sind: kungen in §11 Abs. 3 BauNVO erhöhte Bedeutung zu“.25 1. Die Überschreitung der Regelvermutungsgrenze der darge- Die Regelvermutung des §11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ist im Einzel- legten Planung fall bei städtebaulichen oder betrieblichen Besonderheiten widerleg- 2. Die Lage des Vorhabenstandortes in Nürnberg bar (§11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO). Anhaltspunkte für eine Widerleg- 3. Das gegenwärtige Standortgefüge in Nürnberg und die Bebarkeit der Regelvermutung können sich nach §11 Abs. 3 Satz 4, deutung der zentralen Versorgungsbereiche in diesem Gefü- 2. Halbsatz BauNVO aus der Gliederung und Größe der Gemeinde ge und ihrer Ortsteile, der Sicherung der verbrauchernahen Versor- 4. Die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt gung der Bevölkerung und dem Warenangebot des Betriebs erge- Nürnberg entwickelnden Maßnahmen zur Stärkung des Einben. „Bei Projekten mit mehr als 1.200 m² Geschossfläche ist zelhandels grundsätzlich erforderlich, dass der Standort hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens verträglich und städtebaulich integriert ist.“26 Im Rahmen der Überprüfung werden nachfolgend die von der 8F Obersten Baubehörde gestellten Anforderungen zur städtebaulichen Integration an den klaren Vorgaben des LEP orientiert.

Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 BVerwG 4 C 10.04 Bayerisches Staatsministerium des Innern: Vollzug der Baugesetze; Großflächige Einzelhandelsbetriebe nach §11, Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO, 19.08.2002.

4.3 Beurteilung des Standortes del) sowie die parallele Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Der Standort des geplanten IKEAs befindet sich in einem Gewerbegebiet an der „Regensburger Straße“ im südöstlichen Stadtgebiet Standortprüfung / städtebauliche Integration Nürnbergs auf einer bisher von einer BMW-Niederlassung sowie ei- Bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben ist es grundsätzlich erfornem Stahlhandel genutzten Fläche an der Regensburger Straße. derlich, dass der Standort hinsichtlich des induzierten Verkehrsauf- Durch seine Randlage kann der Standort eine sehr gute Fernwirkommens verträglich und städtebaulich integriert ist. Laut LEP Baykung erzielen, ist von der Bundesstraße aus sehr gut zu erkennen ern 2013 können Flächen für solche Projekte auch in städtebauliund weist eine gute Pkw-Frequenz auf. chen Randlagen angesiedelt werden, sofern sie, wie im zu betrach- Die Innenstadt von Nürnberg (Haupteinkaufslagen) liegen etwa teten Vorhaben, überwiegend dem Verkauf von Waren des sonsti- 6,5 km entfernt und weist somit keinerlei fußläufige Kopplungsbegen Bedarfs dienen. ziehungen auf. Nach allgemeiner Auffassung können folgende Kriterien für die Am unmittelbaren Planstandort herrscht sowohl eine horizontale als städtebauliche Integration aufgeführt werden: auch vertikale Clusterstruktur vor, die dem Bereich Kfz zuzurechnen ist. Neben mehreren Autohäusern befinden sich mit einer TÜV- Prüfstelle sowie einer Autolackiererei auch nachgelagerte Unter-  Standorte in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang nehmenseinheiten am Standort. Ergänzt wird das Angebot durch  Wesentliche Wohnanteile im unmittelbaren Umfeld oder direkt eine Filiale des Fastfood-Anbieters Mc Donald’s. Die Zufahrt auf angrenzend das Grundstück erfolgt derzeit von der Regensburger-Straße. Im  Ein anteiliger fußläufiger Einzugsbereich Süden fungiert die Bahnlinie Regensburg – Nürnberg als abgren-  Ortsübliche Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr zende Barriere des Gebiets. Rund 1 km nordwestlich befinden sich dagegen an der Regensburger Straße weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe (z. B. OBI-Baumarkt, diverse Lebensmittel-Anbieter). Städtebauliche Randlagen liegen in Abgrenzung dazu in einem bau- Insgesamt profitiert der Standort von einem bereits vorhandenen lich verdichteten Siedlungszusammenhang ohne wesentliche Wohnhohen Durchfahrtsverkehrs-Aufkommen, der guten verkehrlichen Er- anteile oder angrenzend. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist hier nicht reichbarkeit sowie möglichen Kopplungseffekten mit den ansässigen erforderlich, allerdings eine ortsübliche Anbindung an den ÖPNV. Betrieben am eben beschriebenen Sonderstandort „Regensburger Straße“. Der Standort befindet sich in Stadtrandlage mit bereits bestehen- Der Standort ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Gewer- den Nutzungen in der näheren Umgebung und könnte bei entsprebefläche ausgewiesen. Für die Realisierung des beantragten Vorha- chender Erschließung eine funktionale Ergänzung des Sonderstandbens sind somit die Überplanung dieser Gewerbegebietsfläche mit orts „Regensburger Straße“ (hier z. B. Baumarkt, Lebensmitteleinem Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel (Möbeleinzelhan- Anbieter) darstellen. Insgesamt bildet das Gewerbegebiet den bauli-

chen Abschluss der umliegenden gewerblich geprägten Standorte Abb. 11 Standort mit fußläufigem Einzugsbereich zum von Waldgebieten geprägten Stadtrand hin. Innerhalb eines 500 m-Radius (siehe Abb. 11), der als fußläufiger Einzugsbereich angenommen wird, befinden sich aufgrund der gewerblich geprägten Struktur sowie des losen Siedlungszusammenhangs keine wesentlichen Wohnanteile, so dass der Standort keinen fußläufigen Einzugsbereich aufweist. Da es sich bei dem geplanten Möbelmarkt im Hauptsortiment um keine Sortimente des Innenstadtbedarfs oder leicht transportfähige Sortimente handelt, spielt die fußläufige Erreichbarkeit für die Standortbewertung eine weniger wichtige Rolle. Unter Berücksichtigung des Hauptsortiments der Möbel zeichnet sich der Standort durch eine starke Autokundenorientierung aus und wird damit den Anforderungen an einen leichten Abtransport der überwiegend sperrigen Waren gerecht. Der Standort kann somit allenfalls als teil-integriert bezeichnet werden, ist jedoch aufgrund der geplanten Sortimente des langfristigen Bedarfes für das konkrete Vorhaben als geeignet zu bewerten.

Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr Der Vorhabenstandort verfügt aktuell noch über keine eigene Haltestelle des Stadtbusses Nürnberg. Die dem Standort am nächsten gelegene Haltestelle „Nürnberg Zerzabelshof Ost“ befindet sich in ca. 210 m fußläufiger Entfernung, ist allerdings lediglich über einen kleinen und unübersichtlichen Weg zu erreichen. An der genannten Haltestelle verkehren die Stadtbusse 43 und 44 werktags in der Regel im 20-Minuten-Takt. Ohne eigene Haltestelle erfüllt der

Standort u. E. damit das im LEP dargestellte Erfordernis einer „den Abb. 12 ÖPNV Haltestellen am Vorhabenstandort örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung“ an den öffentlichen Personennahverkehr derzeit nicht. Aufgrund der Sortimentsstruktur des geplanten Marktes ist eine Anbindung an den ÖPNV zwar nicht zwingend erforderlich, sollte zur Erfüllung der Ziele des LEPs jedoch hergestellt werden. Aufgrund der unmittelbaren Nähe, könnte der Standort ggf. mit einem zusätzlichen Halt in das Stadtbus-Netz von Nürnberg integriert werden.

Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Fazit Aufgrund seiner Art und Struktur ist das geplante Einzelhandelsgroßprojekt in Nürnberg entsprechend den Zielen des LEP von 2013 (Ziel 5.3.2) auch in einer städtebaulichen Randlage zulässig, da es überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dient. Der Planstandort an der Regensburger Straße erfüllt wesentliche Kriterien einer städtebaulichen Randlage nach dem LEP-Ziel. Ein baulich verdichteter Siedlungszusammenhang ist gegeben, wesentliche Wohnanteile sind nicht vorhanden und auch nicht erforderlich. Lediglich eine unmittelbare, ortsübliche ÖPNV-Anbindung besteht derzeit noch nicht. Da die nächstgelegene Bus-Haltestelle „Zerzabelshof Ost“ eine Entfernung von lediglich ca. 210 m aufweist, wäre die Integration des Standortes in das Stadtbus-Netz u. E. jedoch herstellbar. Durch die direkte Lage an der B4 (Regensburger Straße) ist der Standort vor allem sehr gut mit dem Pkw erreichbar. Dies entspricht auch der möglichen Kundenstruktur des Vorhabens, das in erster Linie Sortimente des sonstigen Bedarfs (Möbel) als Kernsortiment führt. Deshalb sind grundsätzlich nur geringe fußläufige Kundenanteile zu erwarten. Der Standort entspricht somit den Anforderungen des LEP vorbehaltlich der Schaffung einer geeigneten ÖPNV-Anbindung und ist für die Ansiedlung eines Möbelhauses der geplanten Größenordnung aufgrund der optimalen Verkehrsanbindung auch aus handelsökonomischer Sicht geeignet. Zur Bewertung der nach dem LEP zulässigen branchenspezifischen Verkaufsflächen am Standort vgl. Kap. 6.1.

4.4 Würdigung des Einzelhandels- und (2) In Gewerbegebieten bzw. gewerblich geprägten Gebieten, in denen bisher kein Einzelhandel vorhanden ist, sollte daher auch

Zentrenkonzept der Stadt Nürnberg

zukünftig kein Einzelhandel, d.h. auch kein nicht zentrenrelevanter Einzelhandel angesiedelt werden. Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Nürnberg aus (3) Neuansiedlungen von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel solldem Jahr 2012, welches vom Stadtrat der Stadt Nürnberg am 23. ten somit vorzugsweise an bereits etablierten Einzelhandels- Oktober 2013 verabschiedet wurde, sind für die projektierte Anstandorten stattfinden, wobei es sich in Nürnberg nach den siedlung des IKEA Einrichtungshauses in einem lt. Flächennutzungs- Analyseergebnissen um nicht integrierte Sonderstandorte hanplan ausgewiesenem Gewerbegebiet an der Regensburger Straße delt. folgende Aussagen relevant27: (4) Bei der Genehmigung von neuen Einzelhandelsbetrieben mit  Der Standort liegt nicht in einem ausgewiesenen Zentralen Ver- nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist zu beachten, dass sorgungsbereich und wurde aufgrund der gewerblichen Prägung auch bei grundsätzlicher Verträglichkeit – nur eine bestimmte und des fehlenden Einzelhandelsbestandes im direkten Umfeld Tragfähigkeit für einzelne Angebote besteht. auch nicht als Sonderstandort identifiziert. Als eines der Ziele wurde die Sicherung von Gewerbegebieten und Im Rahmen der getätigten Verkaufsflächenprognose wurde im Sorgewerblich geprägten Bereichen für Handwerk und produzierendes timentsbereich folgender quantitativer Entwicklungsspielraum ermit- Gewerbe festgelegt. Demnach sollen mit Hilfe des Baurechts die telt: geschaffenen Gewerbegebiete der eigentlichen Zielgruppe, nämlich  Im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente (Sortimente dem Handwerk und dem produzierenden Gewerbe vorbehalten bleides langfristigen Bedarfs, v.a. baumarkt-/ gartencenterspezifische ben. Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben in bestehenden Ge- Sortimente und Möbel, Antiquitäten) liegt der Verkaufsflächenwerbegebieten sind auszuschließen, beziehungsweise sofern es sich spielraum bis zum Jahr 2020 zwischen rd. 1.550 m² und um Vorhaben mit nicht zentrenrelevantem Angebotsschwerpunkt 58.200 m². handelt, auf wenige, bereits etablierte Standorte zu konzentrieren.  Speziell für den vorhabenrelevanten Bereich der Möbel wurde in der Status-Quo-Prognose ein Verkaufsflächenspielraum von Zum Umgang mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel bestehen 15.050 m² in der unteren Variante bis zu 20.075 m² in der folgende Grundregeln: oberen Variante ermittelt, in einer weiteren Entwicklungsprogno- (1) Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel kann grundsätzlich im ge- se liegt der Verkaufsflächenspielraum im Bereich von 15.650 m² samten Stadtgebiet, wo Einzelhandel zulässig ist, angesiedelt bis 24.325 m². werden. Bis auf die allgemeine Empfehlung der städtebaulichen Nachverdichtung bereits bestehender Sonderstandorte, gibt es im Konzept jedoch keinen Hinweis auf Potentialflächen für solch großflächige Quelle: Dr. Acocella, Gutachten zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Anbieter mit ihren spezifischen Anforderungen an die Verkehrsan- Stadt Nürnberg, 2012

bindung und –abwicklung des MIV. Auch in Nürnberg stehen derzeit Fazit: nach Angabe des Vorhabenträgers keine geeigneten, verfügbaren Da sich der projektierte Vorhabenstandort in einem Gewerbegebiet Standorte für ein Möbelhaus mit 25.500 m² Verkaufsfläche zur Vermit rein gewerblicher Prägung ohne jeglichen Einzelhandelsbestand fügung. Der Nutzen für die Stadt Nürnberg zur Stärkung der ober- befindet sind laut Einzelhandelskonzept der Stadt Nürnberg Einzelzentralen Versorgungsfunktion den derzeitigen Marktführer in der handelsansiedlungen, auch mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten Branche Möbel auf eigenem Stadtgebiet anzusiedeln und eine Ab- im Hauptsortiment zunächst ausgeschlossen. wanderung in eines der umliegenden Mittel- oder Oberzentren zu Grundsätzlich liegt das Vorhaben mit einer Verkaufsfläche von vermeiden, könnte eine Ausnahmeregelung rechtfertigen. 17.890 m² im Sortimentsbereich Möbel innerhalb des ermittelten sortimentsspezifischen Verkaufsflächenpotenzials für die Stadt Nürnberg. Aufgrund der besonderen Marktstellung des Anbieters IKEA und dem daraus resultierenden gegenwärtigen Kaufkraftabfluss in Richtung Fürth könnte eine Ansiedlung zur Stärkung der oberzentralen Funktion der Stadt Nürnberg beitragen und entspräche somit wesentlichen Zielen der Stadt Nürnberg. Daher wäre u. E. zu überprüfen, ob der potentielle Nutzen einer solchen Ansiedlung bei gleichzeitig fehlenden Standortalternativen auf Nürnberger Stadtgebiet eine Ausnahmeregelung rechtfertigt, sofern nicht andere Kriterien einer Ansiedlung entgegenstehen (vgl. weitere Ausführungen im Anschluss).

5 Einzugsgebiet und Konkurrenzsituation

5.1 Einzugsgebiet des Vorhabens folgte mit Hilfe von realen Kundenherkunftsdaten von bestehenden IKEA-Standorten, an denen die CIMA gearbeitet hat (z. B: Hanau). Die Ermittlung des Einzugsgebietes basiert auf einer detaillierten Abb. 13 Potenzielles Einzugsbebiet des Vorhabens Analyse der regionalen Wettbewerbssituation des vorhabenrelevanten Einzelhandels. Die Attraktivität der vorhabenrelevanten kommunalen und regionalen Einzelhandelsstandorte in Nürnberg und den umgebenden Städten und Gemeinden wurde durch „Vor-Ort“- Recherchen der CIMA eingeschätzt und bewertet. Weiter Einflussfaktoren für das Einzugsgebiet sind:  Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten,  geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren wie z. B. geographische Hindernisse und Landkreis- bzw. Bundeslandgrenzen sowie die  bestehende Marktgebiete der IKEA-Filialen in Fürth, Regensburg und Eching, die einen wesentlichen Einfluss auf die räumliche Ausdehnung des potenziellen Vorhabeneinzugsgebietes haben. Als Grundlage für die Abgrenzung des Kern-Einzugsgebietes wurde zunächst ein Fahrzeitradius von 30 Minuten um den Planvorhabenstandort in Nürnberg definiert, das erweiterte Einzugsgebiet orientiert sich an einer 60 Minuten Fahrzeitzone, welche anhand der o. g. Faktoren entsprechend des HUFF-Modells insbesondere im nordwestlichen Bereich aufgrund der Nähe zum IKEA-Standort in Fürth angepasst wurde. Bedingt durch die dargelegte regionale Wettbe- Kartengrundlage: © OpenStreetMap werbs- und Konkurrenzsituation ergibt sich das folgende potenziel- Quelle: eigene Berechnungen mit Daten der IKEA Verwaltung GmbH Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 le, vorhabenspezifische Einzugsgebiet, das auch der landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse zu Grunde gelegt wird (siehe Abb. Wie in der Karte zu erkennen ist, gehen wir davon aus, dass es 13). Eine Plausibilitätsprüfung für das ermittelte Einzugsgebiet er- insbesondere im nordwestlichen Bereich des vorhabenspezifischen Einzugsgebietes zu deutlichen Überschneidungen mit dem Marktge-

biet der Fürther IKEA-Filiale kommt und hier die räumliche Ausdeh- Die Markt- und Umsatzpotenziale für die projektierte Möbelhausannung sehr begrenzt sein wird. Ebenso verhält es sich im südöstli- siedlung differenziert nach den geplanten Sortimenten darstellen chen Bereich, wo das Kerneinzugsgebiet bis nach Neumarkt i. d. mit dem errechneten sortimentsspezifischen Marktanteil kann den Oberpfalz reicht, jedoch kurz danach aufgrund des Marktgebietes folgenden Tabellen 16-18 entnommen werden. der IKEA-Filiale in Regensburg eingeschränkt wird. Tab. 4 Einzugsgebiet und Marktpotenziale für das Möbelhausvorhaben Das prognostizierte Kerneinzugsgebiet der IKEA-Filiale umfasst ne- (Kernsortiment Möbel) ben der nahezu kompletten Stadt Nürnberg (abzüglich Postleitzahlenbereiche 90419, 90425, 90429, 90431, 90449) im nordwestlichen Stadtgebiet, noch weitere 46 Gemeinden im Umland. Hier leben insgesamt 773.477 Einwohner. Im erweiterten Einzugsgebiet liegen neben den genannten nordwestlichen Teilen Nürnbergs noch weitere 86 Gemeinden mit insgesamt 640.139 Einwohnern. Somit leben im projektbezogenen Einzugsgebiet des geplanten IKEA- Möbelhaus in Nürnberg rd. 1,4 Mio. Einwohner. Dies entspricht im Quelle: eigene Berechnung Übrigen quantitativ knapp, wenn auch mit anderer räumlicher Aus- Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 prägung, dem landesplanerisch zugeordneten Verflechtungsbereich Mit einem prognostizierten Marktanteil für Möbel im Kerngebiet von des Nürnber Einzelhandels. etwa 14,8 % liegt der neu geplante IKEA-Markt nicht weit entfernt Die Berechnung des projektbezogenen Marktpotenzials (MaPo)28 im von der deutschlandweit anzunehmenden Marktdurchdringung des Einzugsgebiet erfolgt auf Basis der Einwohnerzahl der Gemeinde Unternehmens, die aktuell bei ca. 13 %30 liegt, nach Aussagen und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer je IKEA aber gesteigert werden soll. Gemeinde29. Für den Sortimentsbereich Möbel (ohne Randsortimente) wird ein jährlicher Gesamt-Ausgabesatz pro Kopf von 304 €, für den Bereich der zentrenrelevanten Randsortimente (GPK, Heimtextilien, PBS, Spielwaren, Elektro ohne Leuchten) von zusammen 352 € und für die nicht zentrenrelevanten Randsortimente (Leuchten, Teppiche, Bau- und Heimwerkerbedarf, Gartenartikel) von 382 € für das Jahr 2013 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Gemeinde mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wurde.

28 Die Ausgaben (in €) der Bevölkerung, die in den Einzelhandel fließen (statisti- 30 vgl.: Artikel im Handelsblatt vom 01.01.2014 unter: scher Wert). http://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-dienstleister/ikea- Quelle: CIMA!BBE!mbResearch 2013 deutschlandchef-25-prozent-marktanteil-sind-realistisch/9275656.html

Tab. 5 Einzugsgebiet und Marktpotenziale der zentrenrelevanten Tab. 7 Einzugsgebiet und Marktpotenziale Möbelhaus gesamt über alle Randsortimente des Möbelhauses Sortimente

Quelle: eigene Berechnung Quelle: eigene Berechnung Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Insgesamt stehen im Einzugsgebiet über alle Sortimente rund Zentrenrelevante Randsortimente des geplanten Vorhabens werden 1,5 Mrd. € an sortimentsspezifischer Kaufkraft zur Verfügung. Bei nach unserer Prognoserechnung einen Marktanteil von 3,4 % im der von uns prognostizierten Umsatzleistung von 76,8 Mio. € p.a. Kerneinzugsgebiet und von 1,6 % im erweiterten Einzugsgebiet haentspricht dies einem Marktanteil von 4,7 % ohne Berücksichtigung ben. der Streuumsätze. Diese Umsätze, die außerhalb des erweiterten Tab. 6 Einzugsgebiet und Marktpotenziale der nicht zentrenrelevanten Einzugsgebietes generiert werden, sind auf die außerordentliche At- Randsortimente des Möbelhauses traktivität von größeren Einrichtungshäusern des Betreibers zurückzuführen, die teilweise auch Einkaufsfahrten von mehr als 60 Minuten veranlasst. Diese Streuumsätze dürften nach unserer Prognose rund 7 % des gesamten Umsatzes des Vorhabens betragen.

Fazit Das Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens am Standort wird durch den bereits vorhandenen, nahe gelegenen IKEA in Fürth nach Nor- Quelle: eigene Berechnung den stark begrenzt. Zukünftig ist von einer Arbeitsteilung der bei- Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 den Märkte im Verdichtungsraum Nürnberg auszugehen, wie dies bereits in anderen Städten erfolgt ist (z. B. Münchner Umland, Hamburg, Raum Köln). Trotz dieser Situation und der Größe/ Leistungsfähigkeit des Vorhabens ergibt die Marktanteilsrechnung für das geplante Vorhaben

keine Werte, die im Kernsortiment oder in den zentrenrelevanten Folgende Wirkungsweisen der Ansiedlungen werden nachstehend Sortimenten eine marktbeherrschende Stellung signalisieren. Der unterschieden: höchste Marktanteil ergäbe sich im Kernsortiment Möbel mit  Lokale Auswirkungen mit zu erwartenden Umsatzverlagerungen 14,8 %, liegt aber nur unwesentlich über den bundesdeutschen in Bezug zum innerstädtischen Einzelhandel Nürnbergs (Prüfung Werten des Anbieters. Die Marktanteilswerte für Randsortimente, der städtebaulichen Verträglichkeit) insbesondere die für die städtebauliche Verträglichkeitsprüfung we-  Regionale Auswirkungen auf zentrale Orte außerhalb der Stadt sentlichen zentrenrelevanten, weisen eher geringe Werte auf. Dies Nürnberg ist durchaus ein erster Hinweis für die folgende Prüfung der mögli- Ziel ist es, die Kaufkraftbindung in der Stadt Nürnberg zu erhöhen chen Umsatzverlagerungen im Einzugsgebiet. und so die oberzentrale Funktion weiter zu stärken, ohne strukturell negative Wirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche (ins- 5.2 Konkurrenzsituation besondere dem A-Zentrum) sowie zentrale Orte im Umland auszulösen. Vorbemerkung Im Folgenden werden maßgebliche Konkurrenzstandorte innerhalb Die Konkurrenzsituation stellt ebenso wie das vorher abgegrenzte des Nürnberger Stadtgebietes (auf Basis der im Zentren- und Einpotenzielle, vorhabenspezifische Einzugsgebiet eine wichtige Rah- zelhandelskonzept für die Stadt Nürnberg festgelegten Zentren und menbedingung und Bezugsgröße zur Bewertung der Verträglichkeit Sonderstandorte) sowie innerhalb des regionalen Einzugsgebietes des Planvorhabens dar. Diese sind ebenfalls branchenspezifisch zu kurz beschrieben und ihre Konkurrenzbeziehung zum geplanten Anuntersuchen. siedlungsvorhaben bewertet. Im Rahmen von Verträglichkeitsstudien ist es aus Sicht des Gutach- Die Untersuchungen in der Stadt Nürnberg beziehen sich dabei auf ters immer notwendig, die vorhandenen Zentralen Versorgungsbe- die Festlegungen aus dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der reiche bezüglich ihrer Leistungsfähigkeit zu untersuchen. Eine Aus- Stadt Nürnberg. Aus dem zugrunde liegenden Gutachten wurden wirkungsanalyse auf die städtebauliche Struktur und Ordnung sowie insbesondere die Zentrenhierarchie, Zentrenfunktion sowie die Abdie Funktion bestehender zentraler Versorgungsbereiche muss u. E. grenzung Zentraler Versorgungsbereiche übernommen, um eine immer sowohl quantitative (Ist-Bindungsquoten der vorhandenen Be- Vergleichbarkeit der Daten zu gewährleisten. Auf die Wiederholung triebe, Umverteilungseffekte unter Berücksichtigung offener Umsatz- bzw. Kopie des Kartenmaterials wurde zugunsten der Übersichtlichpotenziale nach Branchen) als auch qualitative Aspekte (Betriebsty- keit verzichtet.31 penausstattung, Wettbewerbsfähigkeit der vorhandenen Betriebe, Für die Städte und Gemeinden im Umland wurden die Zentralen Sortimentsvielfalt der Angebotsstrukturen, …) abwägen, um zu einer Versorgungsbereiche nach den bekannten städtebaulichen und Ansiedlungsempfehlung zu gelangen. funktionalen Kriterien von der CIMA abgegrenzt.

Vgl. Dr. Acocella: Gutachten zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Nürnberg, 12.12.2012, S99ff

5.3 Konkurrenzstandorte in Nürnberg der städtebaulichen Verträglichkeitsuntersuchungen sind diese Zentren in den sonstigen integrierten Lagen mitbetrachtet worden. Bei der Betrachtung und Bewertung der Konkurrenzzentren inner- Abb. 14 Zentrenstruktur der Stadt Nürnberg halb der Stadt Nürnberg orientieren wir uns an der im Einzelhandelskonzept der Stadt Nürnberg im Jahr 2013 vorgegeben Zentrenstruktur und den darin festgelegten und als schützenswert einzustufenden Zentralen Versorgungsbereichen. Insgesamt sind innerhalb der Stadt Nürnberg 26 Zentrale Versorgungsbereiche, gegliedert nach unterschiedlichen räumlichen Versorgungsfunktionen in A- bis D-Zentren, ausgewiesen. Eine detaillierte Übersicht aller Zentren ist in der rechtsstehenden Abbildung zu sehen. Vor dem Hintergrund der geplanten Sortimentsstruktur des Vorhabens und des zu erwartenden überregionalen Einzugsgebietes des Vorhabens, wurden die folgenden Zentralen Versorgungsbereiche mit überregionaler bzw. teilstädtischer bis interkommunaler Versorgungsfunktion detailliert betrachtet:

 A-Zentrum Innenstadt  B-Zentrum Aufseßplatz  B-Zentrum Frankenzentrum  B-Zentrum Leipziger Platz/ Äußere Bayreuther Straße

Die als C-Zentren definierten, schwächer ausgestatteten Standorte wurden im Rahmen der städtebaulichen Abwägung zusammengefasst betrachtet. Bei den als Nahversorgungszentren ausgewiesenen D-Zentren liegt der Angebotsschwerpunkt eindeutig im kurzfristigen, nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich, so dass für diese Zentren aufgrund der nachrangig ausgeprägten Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben wesentliche Beeinträchtigungen be- Quelle: Einzelhandelskonzept der Stadt Nürnberg 2013 reits an dieser Stelle ausgeschlossen werden können, im Rahmen

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und hätten stärkere Zielgruppenüberschneidungen mit dem Planvorhaben, weswegen eine erhöhte Konkurrenzbeziehung durch die geplante IKEA-Ansiedlung zu erwarten ist.

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Fazit Die Wettbewerbssituation für ein mögliches Neubauvorhaben eines Möbelmarktes IKEA an der Regensburger Straße ist im Stadtgebiet Nürnberg sehr dicht und vielfältig. Entsprechend komplex werden die im weiteren Verlauf noch zu quantifizierenden und zu bewertenden Umsatzwirkungen durch ein solches Vorhaben sein. Ganz allgemein lässt sich jedoch sagen, dass die nahe gelegenen Sondergebietsstandorte an der Ingolstädter und der Laufamholzstraße aufgrund der vergleichbaren Positionierung unmittelbar betroffen wären. Hinzu kommen noch einige Streulagenanbieter aus dem Fachmarktbereich wie Baumärkte, Fachmärkte für Heimtextilien und kleinere Möbelfachmärkte. Spezialisten wie Küchenstudios, hochwertige Designmöbelanbieter und andere haben deutlich geringere Überschneidungen. In den zentrenrelevanten Randsortimenten dürfte es neben den genannten Anbietern intensivierte Wettbewerbsbeziehungen mit den wenigen Spezialanbietern in den zentralen Versorgungsbereichen (z.B. depot, Kaut Bullinger), aber auch den Warenhäusern der Innenstadt wie den dezentralen Anbietern (integrierte SB- Warenhäuser) geben, die traditionell die vorhabenrelevanten Sortimente auf größeren Flächen im Randsortiment anbieten. Insgesamt zeigt die Analyse der zentralen Versorgungsbereiche jedoch, dass es keine gravierenden Vorschädigungen der Standorte gibt, die insbesondere im Zusammenhang mit den vorhabenrelevanten Sortimenten stehen könnten. Lediglich einige unmittelbare Wettbewerber an den Sondergebietsstandorten weisen einen gewissen Anpassungsbedarf auf, der sich in einer verschärften Wettbewerbssituation nachteilig auswirken könnte.

Abb. 15 Überblick Konkurrenzstandorte

5.4 Konkurrenzstandorte im Umland des

Planvorhabens

Für die städtebauliche Auswirkungsanalyse werden zusätzlich noch folgende zentrale Orte in der Region näher betrachtet: Oberzentren:  Stadt Fürth  Stadt Schwabach

Mittelzentren:  Kreisstadt Roth  Große Kreisstadt Neumarkt in der Oberpfalz  Stadt Hersbruck  Kreisstadt Lauf an der Pegnitz  Stadt Altdorf  Stadt Hilpoltstein Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Grundzentren:  Stadt Röthenbach a. d. Pegnitz  Markt Feucht  Stadt Stein

Ein Überblick der betrachteten Konkurrenzstandorte zeigt die nebenstehende Abbildung. Die Angebotssituation wurde ebenfalls branchenspezifisch und vorhabenbezogen untersucht und nachfolgend kurz beschrieben.

5.4.1 Oberzentrum Fürth ein nur „durchschnittlicher Einzelhandelsbesatz“, ein Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt von lediglich knapp Tab. 8 Rahmendaten Fürth 20 % und eine hohe Leerstandsquote von 31 %.32 Von einer Vorschädigung des Zentrums ist daher auszugehen.

Abb. 16 Abgrenzung Innenstadt Fürth (ZV)

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Die Stadt Fürth verfügt über ein integriertes Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2010, in dem neben dem A-Zentrum Innenstadt als Zentraler Versorgungsbereich weitere Nahversorgungszentren (C-Zentren) abgegrenzt wurden. Diese beiden Standortkategorien gilt es getrennt zu betrachten, wobei der Angebotsschwerpunkt in den C-Zentren eindeutig im kurzfristigen Sortimentsbereich liegt und dementsprechende Überschneidungen mit dem Vorhaben eines Einrichtungshauses sehr gering ausfallen. Der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt in Fürth weist insbesondere im Bereich der vorhabenrelevanten Randsortimente Heimtextilien, GPK sowie Leuchten und Elektrogeräte, mit einer Verkaufsfläche von rund 5.350 m², ein breites Angebot sowohl im discountorientierten, konsumigen als auch im gehobenen Segment mit einigen Überschneidungsbereichen zum Vorhaben auf. Die Wettbewerbssituation verändert sich jedoch für den innerstädtischen Facheinzelhandel kaum, da Fürth selbst in relativer Nähe über alle Quelle: Integriertes Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Fürth, März 2010, Typen von Einrichtungshäusern verfügt und einen eigenen IKEA- Gfk GeoMarketing, S.61 Standort mit vergleichbaren Angeboten bereits hat. Insgesamt befindet sich die Fürther Innenstadt lt. Zentrenkonzept in einer problematischen Wettbewerbssituation. Indikatoren hierfür sind 32 Vgl. GfK Geomarketing: Integriertes Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Fürth, März 2010

Abb. 17 Relevante Wettbewerber in Fürth 5.4.2 Oberzentrum Schwabach

Tab. 9 Rahmendaten Schwabach

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Das Oberzentrum Schwabach verfügt im Bereich der vorhabenrelevanten Sortimente insgesamt über ein mäßiges Angebot. Mit rund 645 m² Verkaufsfläche im Bereich GPK, 585 m² Verkaufsfläche im Bereich Heimtextilien sowie 610 m² Verkaufsfläche im Bereich Mö- Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 bel besteht im Zentralen Versorgungsbereich der Stadt Schwabach Im sonstigen Stadtgebiet findet sich mit insgesamt rund 67.900 m² ein weniger ausgeprägtes Angebot an vorhabenrelevanten Kern- Verkaufsfläche ein großes Angebot im Sortimentsbereich Möbel. und Randsortimenten. Die Schwabacher Innenstadt präsentiert sich Ferner herrscht bei den weiteren vorhabenrelevanten Randsortimen- zudem insgesamt attraktiv mit nur geringen Leerständen. Leitbranten mit rund 27.800 m² Verkaufsfläche ein ebenso breites wie flä- chen für die Innenstadt sind Oberbekleidung, Schuhe und Lebenschenintensives Angebot in den verschiedenen Qualitätsniveaus im mittelanbieter. Jüngere Investitionsprojekte im Einzelhandel, wie das sonstigen Stadtgebiet vor. Hierbei decken die größten ansässigen erst vor wenigen Jahren entstandene „Hüttlinger“ am Altstadtrand Wettbewerber Möbel Höffner und Möbel Flamme, das komplette belegen zudem die wirtschaftlich durchaus positive Gesamtsituation. Spektrum im Bereich der Möbel als auch der Randsortimente wie Von einer Vorschädigung des Zentralen Versorgungsbereichs ist in GPK, Heimtextilien und Leuchten im konsumigen und gehobenen Schwabach jedenfalls nicht auszugehen. Bedarfsbereich ab. Zusätzlich liegt in Fürth bereits ein Standort von Im Vergleich zur Innenstadt fallen die vorhabenrelevanten Angebote IKEA, der weitgehend identische Sortimente mit dem Planvorhaben im sonstigen Stadtbereich etwas größer aus. So sind insgesamt aufweisen dürfte. Da dessen Einzugsgebiet weit über Nürnberg hin- 4.210 m² Verkaufsfläche dem Sortimentsbereich Möbel zuzurechaus ins südliche Mittelfranken reicht, sind größere Umsatzverlagenen. Hierbei finden sich mit dem Möbler Lagerverkauf sowie dem rungen zwischen den beiden Betrieben im Falle einer Realisierung Dänischen Bettenlager zwei Anbieter, die Möbel als Kernsortiment des Standortes in Nürnberg wahrscheinlich. im konsumigen bis discountorientierten Bedarfsbereich anbieten.

Durch zwei ansässige Baumarktfilialen, welche Waren im konsumi- Abb. 18 Abgrenzung Innenstadt Schwabach (ZV) gen Bereich als Randsortiment führen, wird das Möbelangebot komplettiert. Ferner besteht mit rund 10.665 m² Verkaufsfläche ein breites Angebot an vorhabenrelevanten Randsortimenten in den sonstigen Lagen der Stadt Schwabach, insbesondere in der huma- Einkaufswelt. So sind im Bereich GPK insgesamt rund 2.300 m² Verkaufsfläche vorhanden, die überwiegend dem konsumigen Segment zuzurechnen sind. Neben den genannten Anbietern sind mit Trend House und Depot auch zwei GPK-Fachgeschäfte am Standort vertreten. Mit insgesamt rund 2.400 m² Verkaufsfläche, welche in den konsumigen bis discountorientierten Bedarfsbereich fallen, ist der Bereich Bodenbeläge und Teppiche ein weiterer Angebotsschwerpunkt. Insgesamt kann also insbesondere im Bereich der Randsortimente GPK, Bodenbeläge und Teppiche sowie Heimtextilien aufgrund der ähnlichen Zielgruppenorientierung und der relativen Nähe zum Planvorhabenstandort eine gewisse Wettbewerbsüberschneidung im Falle einer Realisierung des Vorhabens entstehen. Da es sich bei den Wettbewerbsstandorten jedoch ausschließlich um nicht integrierte Fachmarktlagen handelt, sind städtebauliche Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in Schwabach auszuschließen. Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Abb. 19 Relevante Wettbewerber in Schwabach

Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

5.4.3 Mittelzentrum Roth

Tab. 10 Rahmendaten Roth

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Im Mittelzentrum Roth ist das Angebot im vorhabenrelevanten Bereich gering. So befindet sich im Zentralen Versorgungsbereich mit dem Müller Drogeriemarkt lediglich ein Anbieter, der ein gewisses Angebot im vorhabenrelevanten Randsortiment Schreibwaren anbietet. Die Innenstadt ist ansonsten durchaus attraktiv und hat einen der zentralörtlichen Funktion angemessenen Einzelhandelsbesatz. Leitsortimente sind auch hier in den Branchen Oberbekleidung und Schuhe zu finden. Eine Vorschädigung ist nicht festzustellen.

Im sonstigen Stadtgebiet ist das Angebot an vorhabenrelevanten Sortimenten ebenfalls wenig ausgeprägt. Das Kernsortiment Möbel wird auf rund 1.190 m² Verkaufsfläche angeboten. Fast die gesamte Verkaufsfläche entfällt dabei auf das Küchenstudio Habicht + Sporer, in welchem Küchen im exklusiven und gehobenen Qualitätsniveau angeboten werden. Auf die vorhabenrelevanten Randsortimente entfallen zusammengenommen rund 1.975 m² Verkaufsfläche, die hinsichtlich der Zielgruppenorientierung überwiegend dem konsumigen Bedarfsbereich zuzurechnen sind. Die möglichen Wettbewerbsüberschneidungen mit einem IKEA-Planvorhaben in Nürnberg dürften insgesamt auch aufgrund der Entfernung eher mäßig ausfallen.

Abb. 20 Abgrenzung Innenstadt Roth (ZV) Abb. 21 Relevante Wettbewerber in Roth

Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

5.4.4 Mittelzentrum Neumarkt in der Oberpfalz

Tab. 11 Rahmendaten Neumarkt in der Oberpfalz

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Die Stadt Neumarkt in der Oberpfalz verfügt in den vorhabenrelevanten Sortimenten über ein breites Angebot. Im Zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt befinden sich keine klassischen Möbler. An vorhabenrelevanten Randsortimenten finden sich insgesamt rund 4.040 m² Verkaufsfläche dort. Die größten Angebote bestehen Kartengrundlage: © OpenStreetMap dabei mit etwa 1.000 m² im Segment der Heimtextilien sowie mit Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 rund 1.815 m² im Sortimentsbereich GPK und haben hier zwar keine Leitfunktion aufgrund der Größe allerdings durchaus eine wich-

tige Ergänzungsfunktion für den Branchenmix. Hinsichtlich der Qua- Abb. 22 Abgrenzung Innenstadt Neumarkt in der Oberpfalz (ZV) litätsorientierung bewegt sich das Angebot in der Neumarkter Innenstadt überwiegend im gehobenen bis konsumigen Bereich. Wettbewerbsüberschneidungen mit einem Vorhaben in Nürnberg sind daher durchaus möglich. Allerdings sind auch in der Neumarkter Innenstadt keine wesentlichen Vorschädigungen festzustellen. Zudem steht der innerstädtische Einzelhandel bereits jetzt erfolgreich im Wettbewerb mit den Fachmarktlagen in der eigenen Stadt.

Im sonstigen Stadtgebiet wird das vorhabenrelevante Kernsortiment Möbel auf insgesamt rund 15.640 m² Verkaufsfläche angeboten. Die größten Wettbewerber in diesem Segment sind das Einrichtungscenter Werner, welches Möbel im konsumigen Bedarfsbereich anbietet sowie das Einrichtungshaus Gilbert Karpfer, Möbel Walter und Die Einrichtung Pröbster, wo Angebote mit gehobener bis exklusiver Qualitätsorientierung zu finden sind. Von den rund 8.720 m² Verkaufsfläche an vorhabenrelevanten Randsortimenten im sonstigen Stadtgebiet ist der größte Anteil den Branchen Heimtextilien, GPK sowie Leuchten und Elektrogeräte mit konsumiger Zielgruppenorientierung zuzurechnen.

Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Insgesamt wäre im Kernsortiment Möbel trotz der relativ hohen Verkaufsfläche in Neumarkt aufgrund einer nur teilweise ähnlichen Zielgruppenansprache mit einem IKEA in Nürnberg eine eher geringe Verschärfung der Wettbewerbssituation anzunehmen. Bei den vorhabenrelevanten Randsortimenten wäre dies etwas ausgeprägter.

Abb. 23 Relevante Wettbewerber in Neumarkt in der Oberpfalz 5.4.5 Mittelzentrum Hersbruck

Tab. 12 Rahmendaten Hersbruck

Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Das Angebot an vorhabenrelevanten Sortimenten ist im Mittelzentrum Hersbruck eher gering. In den A-Lagen der Stadt finden sich keine Sortimente aus dem Bereich Möbel. Ferner ist das Angebot in den vorhabenrelevanten Randsortimenten mit rund 2.370 m² Verkaufsfläche eher gering. Hiervon ist der größte Teil mit rund 630 m² Verkaufsfläche das Segment Elektrogeräte und Leuchten, welches in mehreren inhabergeführten Geschäften in allen Preislagen angeboten wird. Auf 260 m² Verkaufsfläche beläuft sich das Angebot bei Heimtextilien in 5 Betrieben, GPK ist ebenfalls nur als Randsortiment auf insgesamt 390 m² zu finden. Bei Papier- und Schreibwaren haben 3 Anbieter zusammen 310 m². Die beschriebenen Angebote haben bei sämtlichen Anbietern eher untergeordnete Bedeutung als Randsortimente und haben keine Leitfunktion für die innerstädtische Einzelhandelsentwicklung. Eine Vorschädigung ist nicht zu erkennen.

Außerhalb der Innenstadt sind drei Wettbewerber zu finden, die Waren aus dem Bereich Möbel auf insgesamt rund 2.150 m² Verkaufsfläche anbieten. Hierbei handelt es sich um die Möbel- Spezialstudios Matratzen Concord und Möbel / Küchen Zink, die Matratzen, Küchen und Polstermöbel im konsumigen bis discount-

orientierten Bereich offerieren. Sonstige vorhabenrelevante Randsor- Abb. 25 Relevante Wettbewerber in Hersbruck timente sind mit einer Verkaufsfläche von lediglich 250 m² im sonstigen Stadtgebiet kaum zu finden. Insgesamt ist u. E. aufgrund der geringen Sortimentsüberschneidungen in den sonstigen Lagen der Stadt sowie der überwiegend unterschiedlichen Zielgruppenorientierung der Wettbewerber im Zentralen Versorgungsbereich von einer wenig ausgeprägten Wettbewerbssituation mit einem möglichen Vorhaben in Nürnberg auszugehen.

Abb. 24 Abgrenzung Innenstadt Hersbruck (ZV)

Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

5.4.6 Mittelzentrum Lauf an der Pegnitz

Tab. 13 Rahmendaten Lauf an der Pegnitz

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Im Mittelzentrum Lauf an der Pegnitz sind im vorhabenrelevanten Bereich kaum Angebote zu finden. Im Zentralen Versorgungsbereich, der aufgrund des hohen Besucheraufkommens der attraktiven Altstadt stark von Gastronomie und touristischen Angeboten ge- Kartengrundlage: © OpenStreetMap prägt ist, bieten zwei kleinere, gehobene bis exklusive Nischenan- Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 bieter auf rund 360 m² Verkaufsfläche Möbel an. Das Angebot in den vorhabenrelevanten Randsortimenten in der Laufer Innenstadt

weist eine Verkaufsfläche von etwa 550 m² auf und verteilt sich Außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs findet sich lediglich auf die Bereiche Heimtextilien, Schreibwaren und GPK, meist auf ein Anbieter von Gardinen mit gehobener Qualitätsorientierung in kleinere Fachgeschäfte oder als Randsortiment. Die Laufer Innen- Streulage. Damit ist aufgrund der Angebotssituation sowie der unstadt präsentiert sich sehr attraktiv mit starker Touristenfrequenz terschiedlichen Zielgruppenansprache der ansässigen Anbieter (Touund Belebung im öffentlichen Raum. Die Stadtsanierung ist abge- risten und Tagesbesucher), trotz der relativen Nähe der Stadt Lauf schlossen. Die historische Altstadt hat bei eingeschränkter Flächen- zum möglichen Vorhabenstandort eine mögliche Wettbewerbsververfügbarkeit ein kleinteiliges, lückenloses und durchaus angemes- schärfung im Realisierungsfall als sehr gering einzustufen. senes Einzelhandelsangebot bei allerdings eingeschränkter Flächenverfügbarkeit für Neuansiedlungen. Eine Vorschädigung ist auszuschließen. Abb. 27 Zentraler Versorgungsbereich Lauf an der Pegnitz

Abb. 26 Abgrenzung Innenstadt Lauf an der Pegnitz (ZV)

Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

5.4.7 Mittelzentrum Altdorf Abb. 28 Abgrenzung Innenstadt Altdorf (ZV)

Tab. 14 Rahmendaten Altdorf

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Im Mittelzentrum Altdorf besteht ein eher unterdurchschnittliches Angebot an vorhabenrelevantem Einzelhandel. Der zentrale Versorgungsbereich Altdorfs weist rund 1.070 m² Verkaufsfläche in den vorhabenrelevanten Sortimenten auf und beschränkt sich auf kleinflächige Fachgeschäfte, überwiegend jedoch auf kleinere Nebensortimentsbereiche von Betrieben mit anderem Schwerpunkt. Der größte Sortimentsbereich ist mit ca. 635 m² Verkaufsfläche GPK, welcher überwiegend im konsumigen Bedarfsbereich angeboten wird. Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Das Kernsortiment Möbel findet sich auf lediglich 155 m² Verkaufsfläche in der Altdorfer Innenstadt. Der Zentrale Versorgungsbereich Abb. 29 Zentraler Versorgungsbereich Altdorf präsentiert sich insgesamt ansprechend und ohne Vorschädigung.

In den sonstigen Lagen des Mittelzentrums Altdorf besteht ein vorhabenrelevantes Angebot auf etwa 685 m² Verkaufsfläche, wovon rund die Hälfte dem Sortiment Heimtextilien zuzurechnen sind. Das Kernsortiment Möbel ist mit rund 115 m² Verkaufsfläche auch außerhalb der Altdorfer Innenstadt kaum nennenswert. Hinsichtlich der Wettbewerbssituation wäre im Realisierungsfall eines IKEA in Nürnberg aufgrund des geringen Angebots sowie einer unterschiedlichen Zielgruppenansprache des vorhandenen Möbelangebots keine we- Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 sentlich erhöhte Wettbewerbsintensität zu erwarten.

5.4.8 Mittelzentrum Hilpoltstein Abb. 30 Abgrenzung Innenstadt Hilpoltstein (ZV)

Tab. 15 Rahmendaten Hilpoltstein

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Das Mittelzentrum Hilpoltstein verfügt im Zentralen Versorgungsbereich sowie den integrierten Streulagen über insgesamt rund 390 m² Verkaufsfläche der vorhabenrelevanten Randsortimente Schreibwaren und GPK. Die sanierte Altstadt mit einem gut gestalteten öffentlichen Raum hat allerdings insgesamt einen sehr mäßigen Einzelhandelsbesatz und weist immer wieder Funktionslücken und Leerstände auf. Der wichtigsten Anbieter für Oberbekleidung und Magnetbetrieb befindet sich eher am Rande des Zentralen Versorgungsbereiches. Im Zentrum selbst sorgen noch einige Gastronomiebetriebe für etwas Passantenfrequenz. Insgesamt ist aufgrund des schwachen Besatzes eine gewisse Vorschädigung nicht Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 auszuschließen.

Größter vorhabenrelevanter Wettbewerber am Standort ist der Anbieter Nopotel, ein Anbieter für Spielwaren, Schreibwaren und GPK im konsumigen bis discountorientierten Bereich. Aufgrund des geringen Angebots und der bereits großen Entfernung zum Vorhabenstandort gehen wir im Realisierungsfall nicht von einer spürbaren Wettbewerbsverschärfung für den Hilpoltsteiner Einzelhandel aus.

Abb. 31 Anbieter in Hilpoltstein tionen in Bausubstanz und Ladengestaltung sind festzustellen. Keine Vorschädigung erkennbar.

Vorhabenrelevante Sortimente finden sich hier auf rund 360 m² Verkaufsfläche. Das Kernsortiment Möbel gibt es auf rund 50 m² in einem Bettenfachgeschäft mit unzeitgemäßer Präsentation. Die wesentlichen vorhabenrelevanten Randsortimente im Zentralen Versorgungsbereich sind Heimtextilien, Schreibwaren und GPK, die eine gehobene bis konsumige Qualitätsorientierung aufweisen. Die Wettbewerbsüberschneidungen wären im Realisierungsfall für die Feuchter Innenstadt dennoch gering. Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 5.4.9 Grundzentrum Feucht In den sonstigen Lagen des Gemeindegebiets gibt es dagegen einen Hagebaumarkt, ein Angebot von rund 1.900 m² an vorhabenre- Tab. 16 Rahmendaten Feucht levanten Sortimenten aufweist. Neben rund 500 m² Möbeln gibt es hier auch die relevanten Randsortimente GPK, Bodenbeläge und Teppiche sowie Elektrogeräte und Leuchten im konsumigen Bedarfsbereich. Aufgrund der relativen Nähe zum Planvorhabenstandort wäre im Falle einer Ansiedlung durchaus eine verschärfte Wettbewerbssituation für den Baumarkt zu erwarten..

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Der Zentrale Versorgungsbereich Feucht ist charakterisiert durch einen durchaus dichten, straßenbegleitenden Geschäftsbesatz (Typ Geschäftsstraße) mit kleineren Aufenthaltsbereichen. Die Stadtsanierung ist abgeschlossen, der öffentliche Raum ist attraktiv und gut nutzbar. Es gibt starken Durchgangsverkehr, der aber nur mäßig störend wirkt. Mehrere Außengastronomieflächen vermitteln eine belebte Atmosphäre. Die Passantenfrequenz ist mäßig bis gut. Im Einzelhandel fungieren Lebensmittelanbieter (Norma) und Cafés/Gastronomie als wesentliche Ankernutzungen. Die Geschäftslokale im Einzelhandel sind überwiegend zeitgemäß. Deutliche Investi-

Abb. 32 Abgrenzung Innenstadt Feucht (ZV) Abb. 33 Einzelhandel in Feucht

Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

5.4.10 Grundzentrum Stein

Tab. 17 Rahmendaten Stein

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Unmittelbar an Nürnberg angrenzend liegt die Gemeinde Stein. Der zentrale Versorgungsbereich weist mit insgesamt knapp 200 m² Kartengrundlage: © OpenStreetMap Verkaufsfläche in allen vorhabenrelevanten Sortimenten kaum Über- Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 schneidungen mit dem Vorhaben auf. Da in Stein derzeit ein Einkaufszentrum (Forum Stein) realisiert wird, könnte sich diese Situation in Kürze ändern. Nach gegenwärtig bekannter Planung sind die zukünftigen Magnetbetriebe des geplanten Forums allerdings in den

Branchen Lebensmittel, Drogerie, Oberbekleidung und Schuhe zu möbel und GMV Büromöbel, welche Waren mit konsumiger Zielsuchen. Vorhabenrelevante Sortimente haben lediglich ergänzende gruppenorientierung anbieten. Die Intensivierung des Wettbewerbs in Funktion. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist daher nicht davon aus- den angebotenen Segmenten dürfte sich im Realisierungsfall für die zugehen, dass die beiden Vorhaben in wesentliche Konkurrenz zu- beiden Anbieter durchaus bemerkbar machen. Allerdings haben sie einander treten würden. keine relevante bzw. schützenswerte städtebauliche Funktion für die Versorgungsqualität im Zentralen Versorgungsbereich. Abb. 34 Abgrenzung Innenstadt Stein (ZV)

Abb. 35 Relevante Wettbewerber in Stein

Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Das Möbelangebot außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches wäre für ein IKEA-Angebot in Nürnberg durchaus relevant. Rund 6.275 m² Verkaufsfläche haben die beiden Anbieter Makro Polster-

Abb. 36 Abgrenzung Innenstadt Röthenbach (ZV) 5.4.11 Grundzentrum Röthenbach a. d. Pegnitz

Tab. 18 Rahmendaten Röthenbach

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; 2014 CIMA!BBE!mbResearch 2013

Der Zentrale Versorgungsbereich in Röthenbach besteht aus einem straßenbegleitenden Geschäftsbesatz entlang der Rückersdorfer Straße, einer unattraktiven Durchgangsstraße (St 2241) mit lockerem Besatz und größeren Funktionslücken. Der öffentliche Raum ist nicht gestaltet und weitgehend unattraktiv. In bester Lage gibt es eine größere Brachfläche mit Entwicklungspotential, der Einzelhandelsbesatz ist allerdings insgesamt eher schwach. Als Anker fungieren ein Edeka Markt mit einem NKD-Textil-Discounter. Eine gewisse Vorschädigung des Zentrums ist durchaus vorhanden, allerdings auch verursacht durch ein größeres Fachmarktgebiet mit zentrenre- Kartengrundlage: © OpenStreetMap levanten Angeboten am Stadtrand. Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Der zentrenuntypische Besatz zeigt sich auch an den vorhandenen Außerhalb des Ortskerns befindet sich in der oben genannten Fachmarktanbietern in den Branchen Möbel, Matratzen, GPK und Fachmarktagglomeration ein OBI-Baumarkt mit rund 620 m² vorha- Heimtextilien, die durchaus vorhabenrelevant sind. Insgesamt vertei- benrelevanter Randsortimente. Im Realisierungsfall des dann nahe len sich 420 m² auf die beiden Anbieter Matratzen Concord und gelegenen IKEA-Einrichtungshauses sind daraus durchaus intensi- Dänisches Bettenlager. Gewisse Wettbewerbsüberschneidungen mit vierte Wettbewerbsbeziehungen abzuleiten. dem Planvorhaben wären im Realisierungsfall wahrscheinlich.

Abb. 37 Einzelhandel in Röthenbach

Fotos: eigene Aufnahmen, CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

5.5 Überregionale Wettbewerber

Abb. 38 Großräumliche Wettbewerbsübersicht des Möbeleinzelhandels Von wesentlicher Bedeutung für das Planvorhaben und dessen potentiellem Kundeneinzugsgebiet am Standort in Nürnberg ist bei der angestrebten Nutzung und den üblichen Einzugsgebieten von 60 Minuten und größer die Situation des überregionalen Möbelangebotes. Die großen Wettbewerber für einen Standort in Nürnberg sind aufgrund der hohen Marktanteile von IKEA die Häuser des Anbieters selbst, die sich in Fürth (bereits beschrieben) sowie in Regensburg, Würzburg und Eching bei München befinden. Bei der bestehenden Reichweite von IKEA ist davon auszugehen, dass die vorhandenen Standorte einen wesentlichen Rahmen für das potentielle Einzugsgebiet bilden. Hinzu kommen größere Wohnkaufhäuser anderer Betreiber in Nürnberg selbst, sowie in Fürth, Hirschaid, Ansbach, Wassertrüdingen, Regensburg, Würzburg und Ingolstadt. Die größten Möbel-Cluster befinden sich dabei in Nürnberg und Fürth sowie in Regensburg. Namentlich sind die wesentlichen Wettbewerber Filialen der bundesweit bedeutendsten Wettbewerber von IKEA: XXXLutz, Mömax, Segmüller, Höffner, Poco und Roller.

Kartengrundlage: © OpenStreetMap Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

Tab. 19 Wesentliche überregionale Wettbewerber Möbel

Quelle: eigene Erhebungen, 2014

6 Auswirkungsanalyse

6.1 Marktposition und Kaufkraftabschöp- quoten ermöglichen die Ermittlung von Grenzwerten, die als Vorgabe für die Bauleitplanung dienen sollen. Die zu errechnenden Ma-

fung im Einzugsgebiet (landesplaneri-

ximalumsätze (Grenzwerte) sind nachfolgend durch die anzusetzende Flächenleistung für die jeweilige Branche zu dividieren, um

sche Überprüfung)

Grenzwerte ausgedrückt in m² zu erhalten34. Bei dieser Berech- Vorbemerkung nungsweise spielen jedoch weder die Situation vor Ort, noch die Leistungsmöglichkeit unterschiedlicher Konzepte eine Rolle. Für die Die Berechnungen zur landesplanerischen Verträglichkeit von Einbayernweite Vergleichbarkeit werden deshalb durchschnittliche Fläzelhandelsgroßprojekten müssen an den Zielen des am 01.09.2013 chenleistungen gewählt, die jedoch in der städtebaulichen Betrachin Kraft getreten ist, verabschiedeten überarbeiteten Landesentwicktung (hier ist der sog. „worst-case“ zu prüfen) unterschiedlich sein lungsprogramms orientiert werden. Zur Feststellung, ob ein Vorhakönnen, da dort die tatsächlichen Marktbegebenheiten eine wichtiben als großflächig zu bezeichnen ist, sollte das unter Kapitel 5.3 gere Rolle spielen. dargestellte Verfahren angewendet werden. Marktpotenziale werden daraufhin entweder für raumordnerische Nah- und Verflechtungsbereiche oder, wie im vorliegenden Projekt Grundannahmen für das jeweils vorhabenbezogene, spezifische Einzugsgebiet errech- Die Wirkungsanalyse aus landesplanerischer Sicht bezieht sich auf net. Hierbei ist auf Verbrauchsausgaben des Bayer. Staatsministeri- großflächige Einzelhandelsvorhaben, in diesem Falle die Möbelhausums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie33 aus ansiedlung. dem Jahr 2013 zurückzugreifen, die als Ausgabensätze pro Kopf Für das geplante Einrichtungshaus (geplante Gesamtverkaufsfläche und Jahr erhoben werden und mit der jeweiligen Einwohnerzahl 25.500 m²) werden die landesplanerisch maximal verträglichen Vermultipliziert werden. Eine Differenzierung in 25 Branchen ermöglicht kaufsflächen für die Kernsortiment Möbel sowie die projektspezifieine dezidierte Potenzialermittlung für die statisch festgelegten schen Randsortimente berechnet. Das landesplanerisch anzusetzen- Raumkategorien (Nahbereiche und innerstädtische Verflechtungsbe- de projektspezifische Einzugsgebiet umfasst, wie bereits dargestellt, reiche). Die zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegten, statischen den Kern-Einzugsbereich des Vorhabens mit 773.477 Einwohnern. Raumkategorien der Landesplanung können allerdings deutlich von Für die separate Überprüfung der Randsortimente des Innenstadtden realen Einzugsgebieten für die zu unterscheidenden Branchen bedarfs wird der einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich der abweichen, was in der landesplanerischen Überprüfung nicht zu berücksichtigen ist. Definierte Regelungen für maximale Abschöpfungs- Im Sinne einer landesweit einheitlichen Behandlung von Vorhaben sind für die Berechnung der jeweils zulässigen Verkaufsflächen Durchschnittswerte anzuneh- Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2013; BBE Handelsberatung GmbH men

Stadt Nürnberg mit 1.543.916 Einwohnern angesetzt, der Nahbe- Variante 1: reich umfasst lediglich das Stadtgebiet Nürnbergs mit 495.121 Ein- Neben dem Kernsortiment Möbel (inkl. Badeinrichtung, Leuchten) wohnern35. Als Flächenleistungen werden im Sinne einer „worst- werden alle Randsortimente spezifisch auf ihren jeweiligen Bezugscase“-Betrachtung in diesem Falle die jeweiligen sortimentsspezifi- raum geprüft. Für Randsortimente des Innenstadtbedarfs wird als schen Maximalwerte angesetzt. als Basis der einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich, für die Randsortimente des sonstigen Bedarfs das abgegrenzte projektspezifische Einzugsgebiet und für das Randsortiment Lebensmittel der Abschöpfungsquoten nach dem LEP 2013 Nahbereich angesetzt. Die raumordnerische Verträglichkeit eines Einzelhandelsgroßprojek- Variante 2: tes kann nach der Handlungsanleitung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen und der LEP- Neben dem Kernsortiment Möbel (inkl. Badeinrichtung, Leuchten) Fassung vom 01.09.2013 bei einer Abschöpfungsquote werden die Randsortimente pauschal als Innenstadtbedarf angenommen und auf den einzelhandelsspezifischen Verflechtungsbe-  im Nahversorgungsbedarf von maximal 25 % der sortimentsspereich der Stadt Nürnberg bezogen geprüft. zifischen Kaufkraft im Nahbereich,  im Bereich des Innenstadtbedarfs auf folgenden Anteil der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Verflechtungsbereich des inner- Die nachfolgende Tabelle zeigt die für Nürnberg nach den aktuelstädtischen Einzelhandels: 30 % für die ersten 100.000 Einwoh- len LEP-Kriterien maximal verträglichen Verkaufsflächen in den vorner, 15 % für die Einwohnerzahl, welche die ersten 100.000 habenrelevanten Branchen je Variante des zu überprüfenden Beübersteigt, triebstyps Wohnkaufhaus auf, die dürfen jedoch nicht als landesplanerische Empfehlungen verstanden werden.  im Bereich des sonstigen Bedarfs auf 25 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum (Einzugsbereich des jeweiligen Vorhabens) als gegeben angesehen werden.

Maximal verträgliche Verkaufsfläche nach LEP In Bezug auf die jeweils sortiments- und betriebstypspezifischen maximalen Flächenleistungen errechnen sich aus dem maximal abschöpfbaren Umsatz daraus die nach LEP maximal verträglichen Verkaufsflächen nach zwei Varianten.

Quelle: Bayrisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: 31.12.2012

Tab. 20 Verträgliche Verkaufsflächen in Nürnberg für relevante Branchen nach LEP (Maximalwerte) – Variante 1, Randsortimente differenziert

Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2014; Datengrundlage: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie 2013

Tab. 21 Verträgliche Verkaufsflächen in Nürnberg für relevante Branchen nach LEP (Maximalwerte) – Variante 2, Randsortimente pauschal

Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2014; Datengrundlage: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie 2013 Erläuterung zur landesplanerischen Verträglichkeit schen Überprüfung ist ausschließlich das zu beurteilende Vorhaben im Rahmen einer Einzelfallbeurteilung und zwar grundsätzlich ohne Die Berechnung der landesplanerischen Verträglichkeit leistet auch Bedarfsprüfung sowie ohne die Berücksichtigung von Wettbewerbsin der Aktualisierung von 2013, bedingt durch die marktwirtschaftliaspekten. che Grundordnung, keine Bedarfsprüfung (z.B. „Wie viele Einzelhan- Bewertung delsgroßprojekte sind notwendig?“) und keinen Konkurrenzschutz für bestehende Unternehmen. Das Landesentwicklungsprogramm Bayern Die geplanten Verkaufsflächen des Möbelhauses liegen sowohl in bildet die wesentliche Grundlage für die landesplanerische Beurtei- jeder Branche als auch in beiden Prüfungsvarianten deutlich unterlung von Einzelhandelsgroßprojekten. Gegenstand der landesplaneri- halb der landesplanerisch ermittelten maximal verträglichen Ver-

kaufsflächen. Entsprechend der LEP-Ziele ist das projektierte Mö-

6.2 Städtebauliche Verträglichkeitsanalyse

belhaus (Wohnkaufhaus) mit einer projektierten Verkaufsfläche im Kernsortiment Möbel (inkl. Badeinrichtung, Leuchten) von 19.050 m² (Beeinträchtigungsverbot) sowie den Randsortimenten (projektiert: 6.450 m² Verkaufsfläche) als landesplanerisch verträglich einzuschätzen. Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass das Einzelhandelsvorhaben das städtebauliche Gefüge des zentralen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich nicht be- Fazit: einträchtigen darf. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versor- Die Prüfung der landesplanerischen Verträglichkeit erfolgte anhand gungskerns der Standortgemeinde oder anderer Zentraler Orte soder Kriterien der Neufassung vom 22.08.2013. wie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in der Nach den aktuellen Kriterien der Handlungsanleitung unter Zugrun- Regel wesentlich beeinträchtigt, wenn in Folge der Ansiedlungen delegung des LEP 2013 ist das geplante Möbelhaus (Wohnkauf- oder Verkaufsflächenerweiterungen ein Umsatzverlust in zentrenhaus) in der geplanten Dimensionierung landesplanerisch zulässig. oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als 10 % zu vermuten ist. Der Standort ist als städtebauliche Randlage zu typisieren (vgl. Kap. 4.3) und entspricht für ein derartiges Vorhaben den Zielen Eine Berechnung der Umsatzumverteilungseffekte stellt einerseits des LEP. Die zulässigen Abschöpfungsquoten der einzelnen Bran- auf die Neuumsätze ab, andererseits ist auch immer zu diskutieren, chen werden nach Maximalwerten zum Teil deutlich unterschritten. ob der dann größere Gesamtbetrieb insgesamt stärkere Wirkungen Negative Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf erzielt. Dies kann jedoch bei der zu prüfenden Vorhabengröße aus den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbe- Gutachtersicht ausgeschlossen werden. reich, sind u. E. nach Berechnung der landesplanerischen Maximalverträglichkeit in allen Sortimentsbereichen nicht zu erwarten. 6.2.1 Vorbemerkung

Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkung, die in Mio. € und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jede Umverteilung eine unzumutbare Auswirkung, denn die Reduzierung von Umsätzen in bestehenden Wettbewerbslagen allein ist bauplanungsrechtlich irrelevant.36 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die so genannte „städtebauliche Effekte“ nach sich zieht (z. B. das Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen aufgrund ihrer Magnet-

Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu § 34 BauGB

funktion, eine nachfolgende Verödung einer Innenstadt, Unterver- 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassorgung der Bevölkerung, etc.).37 sen. Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Die CIMA, wie auch viele andere Experten, hält die alleinige Orien- Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsgebiet eines tierung an einen Grenzwert grundsätzlich für problematisch und Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust plädiert für eine ganzheitliche Sichtweise, bei der in Gutachten auzwischen 10 % und 20 % städtebaulich relevant.38 ßer dem prognostizierten Kaufkraftabfluss auch andere Kriterien für Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz ent- die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen eines Vorhabens nehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die herangezogen werden41. In Anlehnung an ein Urteil des OVG Müns- Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes ha- ter gehen wir davon aus, dass Umsatzverlagerungen zwischen 7 % ben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zu- und 12 % abwägungsrelevant sind und in einer Gesamtbetrachtung mutbare Auswirkungen markieren.39 unter Berücksichtigung sämtlicher (städtebaulicher) Kriterien abgewogen werden müssen42. Unzumutbar im Sinne eines „Hindernisschwellenwertes“ ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist Der quantitativen städtebaulichen Auswirkungsanalyse werden die in erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % Kapitel 2 tatsächlich vor Ort prognostizierten Umsatzerwartungen beträgt. der geplanten Ansiedlung zu Grunde gelegt. Genannt wird – allerdings abhängig unter anderem vom maßgebli- Für die Wirkungsanalyse von Vorhaben ist aus Gutachtersicht in eichen Sortiment – ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %.40 nem „Worst-case-Szenario“ mit dem wahrscheinlichen Umsatz bzw. dem angenommenen Zielumsatz zu rechnen. Zur Simulation der Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom 10.03.2004, 2 B derzeit realisierten Ist-Umsätze der Bestandsbetriebe werden vom 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu Gutachter betreiberspezifische Flächenleistungen angenommen, die an die in Nürnberg vorhandene Wettbewerbs- und Kaufkraftsituation angepasst und durch „Vor-Ort“-Recherchen des CIMA-Teams er- 37 gänzt wurden. OVG Greifswald, U. v. 15.4.1999, 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v. 6.6. 2005, 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, 337. OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom 08.01.1999, 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüne- Vgl. Schmitz, H.: Die Bedeutung von Einzelhandelsgutachten in der verwaltungsburg, B. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg www.dbovg.niedersachsen.de. gerichtlichen Auseinandersetzung. In: G. Heinritz / F. Schröder: Der gekaufte 40 Verstand. Was taugen Gutachter- und Beraterleistungen im Einzelhandel? Geogr. OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = Handelsforschung Bd. 5, München 2001, S. 79 – 90. BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom 07.06.2000, 26 N 99.2961, NVwZ-RR Vgl. OVG NRW Az. 7a D 60/99.DE vom 7.12.2000, S. 53ff. 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62.

6.2.2 Annahmen zur quantitativen Wirkungsanalyse um einen vorgeschädigten oder einen stabilen Bereich handelt und das Vorhaben die Funktionsfähigkeit der Zentren beeinträchtigen Grundsätzlich kann angenommen werden, dass die Flächenleistung kann. des Vorhabens sich einerseits an der lokalen Situation in Nürnberg Die zahlreichen untersuchten Sonderstandorte mit ähnlichen Angeund andererseits an der außergewöhnlichen Marktstellung und Leisbotsstrukturen in Nürnberg und der Region müssen vor diesem tungsfähigkeit des Unternehmens IKEA orientieren wird. Für die Wir- Hintergrund aus städtebaulicher Sicht anders bewertet werden, da kungsanalyse von neuen Ansiedlungsvorhaben ist in einem worstsie i.d.R. ebenfalls keine Funktion innerhalb eines Zentralen Versorcase-Szenario mit dem maximalen, erzielbaren Umsatz zu rechnen. gungsbereiches übernehmen. Zur Simulation der derzeit realisierten Ist-Umsätze der Bestandsbetriebe werden vom Gutachter betriebsspezifische Flächenleistungen Die im Folgenden dargestellten Umsatzverlagerungswerte stellen aufgrund der Wettbewerbssituation und Kaufkraft in der Region an- immer Maximalwerte im Sinne eines worst-case dar, der spezifische genommen. Unternehmerreaktionen (z. B. Änderung der Positionierung, Sortimentsanpassungen, Modernisierungen, Marketing, etc.) im Sinne ei- Wir gehen davon aus, dass das geplante IKEA Einrichtungshaus eines verhaltenstheoretischen Ansatzes nicht berücksichtigt. Für die ne im Vergleich zu den Durchschnittswerten stark erhöhte Flächen- Entscheidung einer Betriebsaufgabe, -verlagerung oder Änderung leistung generieren kann. Bereits in Kap. 2.3 wurden diese erhöhten wesentlicher Betriebsmerkmale spielen vom untersuchten Vorhaben Leistungskennziffern dargestellt. Die Standortvoraussetzungen und unabhängige, interne wie externe Faktoren eine wesentliche zusätzdas zu erwartende Betriebskonzept lassen erwarten, dass sich am liche Rolle (z. B. Standortfaktoren, Unternehmensnachfolge, Standort nach einer gewissen Anlaufzeit von üblicherweise 1 bis 3 Standortpolitik, etc.). Jahren betreiberspezifische Leistungswerte erreichen kann. Die Verträglichkeitsprüfung simuliert demnach einen Zustand, der mutmaß- Wie in Kap. 1 in den methodischen Vorüberlegungen bereits erläulich erst in einem gewissen Abstand nach Betriebsaufnahme er- tert, beschränkt sich die städtebauliche Verträglichkeitsuntersureicht wird. chung auf das Kernsortiment Möbel (nicht zentrenrelevant) sowie die maßgeblich vorgesehenen zentrenrelevanten Randsortimente Viele Experten halten die alleinige Orientierung an einem Grenzwert grundsätzlich für problematisch und plädieren für eine ganzheitliche Sichtweise, bei der in Gutachten außer dem prognos-  Haus- und Heimtextilien, Bettwaren tizierten Kaufkraftabfluss auch andere Kriterien für die Bewertung  Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf der städtebaulichen Auswirkungen eines Vorhabens herangezogen  Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren (inkl. werden. Wir sehen jegliche quantitative Bewertung nur im Zusam- Aufbewahrung, Wohnaccessoires, Dekoration/ Kunstgewerbe) menhang mit einer qualitativen Einschätzung der städtebaulichen Situation als sinnvoll an und haben dazu in Kap. 5 jedes einzelne Für die ebenfalls vorgesehenen zentrenrelevanten Randsortimente Zentrum ausführlich untersucht. Zu den dort angewandten Bewer- Nahrungs- und Genussmittel, Spielwaren, Haushaltselektronik „weiße tungskriterien gehören insbesondere die Fragen, ob es sich bei Ware“, Wanduhren und saisonal wechselnde „freie Sortimente“ haldem zu untersuchenden Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt

ten wir eine detaillierte Überprüfung der Auswirkungen für nicht er- 6.2.3 Umsatzverlagerungen und Wirkungsanalyse forderlich, da diese lediglich auf deutlich untergeordneter Verkaufsfläche mit geringem Anteil am Gesamtumsatz innerhalb des Einrich- Sortimentsspezifisch prognostizieren wir durch das Planvorhaben tungshauses geführt werden. Die insgesamt eher geringen Abschöp- die folgenden maximalen Umsatzverlagerungen und Abschöpfungsfungsquoten für die untersuchten zentrenrelevanten Sortimente mit quoten an den untersuchten Standorten: deutlich größerem Volumen bestätigen diese Annahme zur Gering- Tab. 22 Umsatzverlagerungen Möbel fügigkeit der Auswirkungen.

Für alle untersuchten Branchen ist auch wesentlich, dass der Vorhabenträger IKEA in seinen Einrichtungshäusern ausschließlich Handelsmarken führt, die bei anderen Anbietern nicht erhältlich sind.

Quelle: eigene Berechnungen 2014

Die Umsatzverlagerungen im Kernsortiment Möbel konzentrieren erfüllt, ist die städtebauliche Verträglichkeit des Vorhabens dadurch sich regional erwartungsgemäß in erster Linie auf die vergleichba- nicht in Frage gestellt. ren Agglomerationen, das heißt nicht integrierte Sondergebietsstan- Weitere erhöhte Abschöpfungsquoten von 8,8 bis 9,9 % betreffen dorte in Nürnberg und Fürth. In Fürth wird dabei als einzigem unjeweils die nicht integrierten Gewerbegebietslagen der regionalen tersuchtem Standort mit 15,1 % eine Abschöpfungsquote deutlich Zentren Altdorf, Feucht, Lauf, Neumarkt, Roth, Schwabach und über der 10 %-Schwelle erreicht. Dies liegt in erster Linie am dort Stein, da hier entweder großflächige Möbelanbieter und/oder Baubereits vorhandenen IKEA, der bislang auch Nürnberg und das südmärkte mit entsprechenden Angeboten ansässig sind. Städtebaulich liche Mittelfranken im Einzugsgebiet hat, was zukünftig bei verrelevante Auswirkungen sind an allen untersuchten Standort daraus gleichbarem oder gar besserem (moderner Markt) Angebot nicht nicht zu erwarten. mehr der Fall sein dürfte. Wesentlich geringer wären die anderen Fürther Anbieter (Höffner, Flamme, etc.) betroffen. Selbst in dieser Die städtebaulich interessanteren Zentralen Versorgungsbereiche in Größenordnung hat die Umsatzverlagerung für Fürth allerdings kei- der Region haben nur mehr eingeschränkte Angebote im Kernsorne städtebauliche Relevanz. Der Anbieter und Vorhabenträger IKEA timent Möbel. Die dortigen Anbieter sind zudem meist spezialisiert möchte beide Standorte nebeneinander arbeitsteilig zur besseren auf gehobene bis hochwertige Waren und bestimmte Teilsegmente Abdeckung des Einzugsgebietes betreiben, das Angebot bliebe (z. B. Küchen). Die ermittelten Abschöpfungsquoten sind entspredemnach erhalten. Zudem sind selbstverständlich keine schützens- chend gering und reichen im Höchstwert bis 6,5 %, was keinerlei werten Zentralen Versorgungsbereiche betroffen. städtebaulich relevante Auswirkungen ableiten lässt. In Nürnberg liegen die entsprechenden Werte zwischen 2,9 % (Leipziger Platz) In Nürnberg selbst liegt die prognostizierte Abschöpfungsquote für und 4 % (Aufseßplatz). Der innerstädtische Möbelhandel hätte Umdie zusammengefassten nicht integrierten Sondergebietsstandorte satzverlagerungen bis zu maximal 3,3 % zu erwarten. bei 9,4 %. Nominal steht dahinter eine durchaus erhebliche, theoretische Umsatzverlagerung bis zu 15,7 Mio. € pro Jahr. Der dar- Aufgrund der großen Reichweite des Möbelsortimentes gehen wir aus resultierende, verschärfte Wettbewerb spielt sich hauptsächlich davon aus, dass 9,5 Mio. €, also knapp 18 % des gesamten Plazwischen den auch bundesweit konkurrierenden Anbietern numsatzes von Wettbewerbern außerhalb des Untersuchungsgebie- XXXLutz/Mömax, Segmüller, Poco und Roller ab. Dem gegenüber tes umverlagert werden könnten (z. B. Regensburg, Ansbach, steht allerdings auch ein positiver Umsatzeffekt für die Bestandsbe- Hirschaid, Bayreuth, Ingolstadt, Eching). Aufgrund der breiten Streutriebe, der mit der Stärkung des Nürnberger Südens als Möbel- ung ist jedoch davon auszugehen, dass diese Umverteilungen lokal Standort einhergeht. Die prognostizierte Abschöpfungsquote kann jeweils lediglich geringe Wirkung auf die Wettbewerbsintensität haan den Nürnberger Sondergebietsstandorten zu betrieblichen An- ben und keine städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind. passungen wie etwa Modernisierungen einzelner Wettbewerber oder Intensivierung des Marketings führen. Betriebsaufgaben sind allerdings eher unwahrscheinlich. Da keiner der untersuchten Betriebe städtebauliche Funktionen in einem Zentralen Versorgungsbereich

Tab. 23 Umsatzverlagerungen Glas, Porezellan, Keramik (GPK) Der zentrenrelevante Branchenbereich GPK hat einen seiner Ver- Prognoseumsatz im Sortimentsbereich Glas, Porzellan, Keramik, triebsschwerpunkte bereits in den großflächigen Wohnkaufhäusern Geschenkartikel, Haushaltswaren (inkl. Aufbewahrung, Wohnaccessoires, der Region, die im Wettbewerb mit den verbliebenen innerstädti-

Dekoration/ Kunstgewerbe) 5,3Mio. €

schen Anbietern stehen. Die nominal und relativ größten Umsatzvorhabenrelevanter Umsatzverlust Abschöpfung verlagerungen sind daher auch in diesem Bereich auf die ver- Standort / Zentrum Ist-Umsatz in Mio. € in % in Mio. € gleichbaren Anbieter an den nicht integrierten Standorten in Nürn- Nürnberg: A-Zentrum Innenstadt (ZV) 25,3 0,7 2,7 berg und Fürth konzentriert. Aufgrund des insgesamt eher geringen Nürnberg: B-Zentrum Aufseßplatz (ZV) 2,7 0,1 1,9 Umsatzvolumens werden allerdings Abschöpfungsquoten von maxi- Nürnberg: B-Zentrum Frankenzentrum (ZV) 3,6 0,1 2,7 Nürnberg: B-Zentren Leipziger Platz/Äußere Bayreuther Str. (ZV) 2,0 < 0,1 1,3 mal 5,9 % nicht überschritten. Nürnberg: C-Zentren (Nahversorgungszentren) 5,8 0,1 1,8 Nürnberg: sonstige integrierte Lagen 1,1 < 0,1 1,0 Auch wenn GPK nicht zu den innerstädtischen Leitsortimenten ge- Nürnberg: nicht integrierte Lagen 35,6 2,1 5,9 Altdorf: Innenstadt (ZV) 1,6 < 0,1 0,3 hören, sind sie für den Branchenmix und die Attraktivität der Zen- Altdorf: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,1 < 0,1 0,4 tren noch durchaus von Bedeutung. Dort, wo sich die Angebote Feucht: Innenstadt (ZV) 0,3 < 0,1 0,2 Feucht: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,7 < 0,1 0,2 teils auf hochwertige Fachgeschäfte und Spezialanbieter (z. B. Mar- Fürth: A-Zentrum Innenstadt (ZV) 6,1 < 0,1 0,1 kenshops von WMF etc.) und Randsortimente der großen Waren- Fürth: C-Zentren (Nahversorgungszentren) 3,8 < 0,1 0,1 Fürth: sonstige Lagen im Stadtgebiet 17,8 1,1 5,9 häuser konzentrieren, lassen sich Abschöpfungsquoten von maximal Hersbruck: Innenstadt (ZV) 1,0 < 0,1 0,1 3,0 % (z. B. in Röthenbach) feststellen. In Nürnberg selbst liegen Hersbruck: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,2 < 0,1 0,2 die Werte bei maximal 2,7 % (Innenstadt). Alle genannten Werte Hilpoltstein: Innenstadt (ZV) 0,0 < 0,1 0,2 Hilpoltstein: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,4 < 0,1 0,0 lassen aber allenfalls eine geringe Intensivierung des Wettbewerbs Lauf a. d. Pegnitz: Innenstadt (ZV) 0,2 < 0,1 0,1 und mäßige wirtschaftliche Auswirkungen auf die Bestandsanbieter Lauf a. d. Pegnitz: sonstige Lagen im Stadtgebiet - - - Neumarkt i. d. Oberpfalz: Innenstadt (ZV) 4,6 < 0,1 0,0 erwarten. Sie liegen mit einer großen Sicherheitsmarge deutlich un- Neumarkt i. d. Oberpfalz: sonstige Lagen im Stadtgebiet 6,9 0,1 1,5 terhalb der Schwelle zur Abwägung möglicher städtebaulicher Aus- Roth: Innenstadt (ZV) - - - Roth: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,7 < 0,1 0,4 wirkungen, so dass wesentliche Beeinträchtigungen der Funktionsfä- Schwabach: Innenstadt (ZV) 1,7 < 0,1 0,1 higkeit der Zentralen Versorgungsbereiche aus Gutachtersicht aus- Schwabach: sonstige Lagen im Stadtgebiet 6,2 0,1 0,8 Stein: Innenstadt (ZV) 0,5 < 0,1 0,1 zuschließen sind. Stein: sonstige Lagen im Stadtgebiet - - - Röthenbach a. d. Pegnitz: Innenstadt (ZV) 0,2 < 0,1 3,0 Röthenbach a. d. Pegnitz: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,8 < 0,1 0,1

Umsatzverluste im erweiterten EZG 0,6 Umsatzverluste außerhalb 0,4 Quelle: eigene Berechnungen 2014

Tab. 24 Umsatzverlagerungen Heimtextilien ren. Die Abschöpfungsquoten liegen mit 6,6 % und 7,3 % aber in Prognoseumsatz im Sortimentsbereich Haus- und Heimtextilien, Bettwaren: 3,3Mio. € einem sehr moderaten Bereich, der eine gewisse Wettbewerbsintensivierung erwarten lässt. vorhabenrelevanter Umsatzverlust Abschöpfung Standort / Zentrum Ist-Umsatz Die deutlich anders positionierten Anbieter in den Zentralen Verin Mio. € in % in Mio. € sorgungsbereichen mit meist höherwertiger Markenware, dürften von Nürnberg: A-Zentrum Innenstadt (ZV) 10,6 0,3 3,1 den möglichen Umsatzverlagerungen kaum betroffen sein. Prognos- Nürnberg: B-Zentrum Aufseßplatz (ZV) 1,2 < 0,1 2,7 Nürnberg: B-Zentrum Frankenzentrum (ZV) 2,3 0,1 2,9 tizierte Abschöpfungsquoten bis zu maximal 3,6 % lassen nur die- Nürnberg: B-Zentren Leipziger Platz/Äußere Bayreuther Str. (ZV) 0,5 < 0,1 0,7 sen Schluss zu. Wesentliche negative Beeinträchtigungen (z.B. Funk- Nürnberg: C-Zentren (Nahversorgungszentren) 2,1 < 0,1 1,6 Nürnberg: sonstige integrierte Lagen 0,9 < 0,1 3,6 tionsverlust, Betriebsschließungen etc.) sind daher nicht zu erwar- Nürnberg: nicht integrierte Lagen 20,1 1,3 6,6 ten. Altdorf: Innenstadt (ZV) 0,7 < 0,1 0,1 Altdorf: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,1 < 0,1 1,0 Feucht: Innenstadt (ZV) 0,0 < 0,1 1,7 Feucht: sonstige Lagen im Stadtgebiet - - - Fürth: A-Zentrum Innenstadt (ZV) 2,6 < 0,1 0,1 Fürth: C-Zentren (Nahversorgungszentren) 0,9 < 0,1 0,4 Fürth: sonstige Lagen im Stadtgebiet 10,7 0,8 7,3 Hersbruck: Innenstadt (ZV) 0,5 < 0,1 0,1 Hersbruck: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,1 < 0,1 0,3 Hilpoltstein: Innenstadt (ZV) - - - Hilpoltstein: sonstige Lagen im Stadtgebiet - - - Lauf a. d. Pegnitz: Innenstadt (ZV) 0,1 < 0,1 0,3 Lauf a. d. Pegnitz: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,1 < 0,1 0,5 Neumarkt i. d. Oberpfalz: Innenstadt (ZV) 2,1 < 0,1 0,2 Neumarkt i. d. Oberpfalz: sonstige Lagen im Stadtgebiet 2,6 0,1 2,6 Roth: Innenstadt (ZV) - - - Roth: sonstige Lagen im Stadtgebiet 1,5 < 0,1 0,2 Schwabach: Innenstadt (ZV) 1,2 < 0,1 0,3 Schwabach: sonstige Lagen im Stadtgebiet 2,1 < 0,1 0,3 Stein: Innenstadt (ZV) - - - Stein: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,3 < 0,1 1,2 Röthenbach a. d. Pegnitz: Innenstadt (ZV) 0,7 < 0,1 1,8 Röthenbach a. d. Pegnitz: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,5 < 0,1 0,7

Umsatzverluste im erweiterten EZG 0,4 Umsatzverluste außerhalb 0,2 Quelle: eigene Berechnungen 2014

Auch im Sortimentsbereich der Heimtextilien hat sich bereits ein Standortmuster zugunsten der großen Wohnkaufhäuser in den nicht integrierten Lagen entwickelt, weshalb die Auswirkungen sich auf die bereits bekannten Standorte in Nürnberg und Fürth konzentrie-

Tab. 25 Umsatzverlagerungen Papier- und Schreibwaren zeigt zunächst, dass der IKEA-Standort in Fürth und die damit ver- Prognoseumsatz im Sortimentsbereich Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf: 2,8Mio. € bundene Angebotsüberschneidung eine Abschöpfungsquote von bis zu 11,6 % erwarten lässt. Betriebliche Auswirkungen sind daraus vorhabenrelevanter Standort / Zentrum Ist-Umsatz Umsatzverlust Abschöpfung jedoch wie oben bereits erläutert, nicht zu erwarten. in Mio. € in % in Mio. € Die großflächigen Möbelanbieter in Nürnberg haben wegen des e- Nürnberg: A-Zentrum Innenstadt (ZV) 7,0 0,4 5,6 Nürnberg: B-Zentrum Aufseßplatz (ZV) 1,5 0,1 4,2 her reduzierten Angebotes dagegen eine deutlich geringere Um- Nürnberg: B-Zentrum Frankenzentrum (ZV) 1,8 0,1 4,6 satzverlagerung (8,4 %) zu erwarten. Hier konzentrieren sich die Nürnberg: B-Zentren Leipziger Platz/Äußere Bayreuther Str. (ZV) 1,2 0,0 0,7 Nürnberg: C-Zentren (Nahversorgungszentren) 3,9 0,1 2,9 Auswirkungen bei den sonstigen nicht integrierten Standorten doch Nürnberg: sonstige integrierte Lagen 4,8 0,1 2,9 eher auf Bau- und Fachmärkte in Gewerbegebietslagen. Da diese Nürnberg: nicht integrierte Lagen 6,7 0,6 8,4 Altdorf: Innenstadt (ZV) 0,4 0,0 0,7 Anbieter in der Region stärker gestreut sind als großflächige Mö- Altdorf: sonstige Lagen im Stadtgebiet - - belanbieter, verteilt sich auch die Umsatzwirkung entsprechend Feucht: Innenstadt (ZV) 1,0 0,0 4,2 Feucht: sonstige Lagen im Stadtgebiet - - - breit auf die Orte mit entsprechendem Angebot (z. B. Neumarkt, Fürth: A-Zentrum Innenstadt (ZV) 2,4 0,1 5,2 Schwabach, Roth, Lauf). Die ermittelten Abschöpfungsquoten sind Fürth: C-Zentren (Nahversorgungszentren) 0,0 0,0 2,6 Fürth: sonstige Lagen im Stadtgebiet 1,7 0,2 11,6 für diese allesamt nicht integrierten Standorte städtebaulich nicht Hersbruck: Innenstadt (ZV) 1,5 0,1 4,8 Hersbruck: sonstige Lagen im Stadtgebiet - - - relevant. Hilpoltstein: Innenstadt (ZV) 0,3 0,0 3,9 Hilpoltstein: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,5 0,0 4,7 Für die untersuchten Zentralen Versorgungsbereiche lassen sich Lauf a. d. Pegnitz: Innenstadt (ZV) - - - Abschöpfungsquoten von maximal 7,0 % (Roth) ermitteln, ein Wert Lauf a. d. Pegnitz: sonstige Lagen im Stadtgebiet 1,7 0,1 7,2 Neumarkt i. d. Oberpfalz: Innenstadt (ZV) 1,7 0,1 4,9 der an der unteren Abwägungsschwelle möglicher städtebaulicher Neumarkt i. d. Oberpfalz: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,6 0,1 9,1 Auswirkungen liegt und aufgrund der quantitativen Bedeutung der Roth: Innenstadt (ZV) 0,4 0,0 7,0 Roth: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,1 0,0 9,7 Branche für die Attraktivität der Innenstadt keine erheblichen städ- Schwabach: Innenstadt (ZV) 1,7 0,1 6,6 tebaulichen Auswirkungen erwarten lässt. In den meisten untersuch- Schwabach: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,5 0,0 9,3 Stein: Innenstadt (ZV) - - - ten Zentren liegen die Werte sogar noch deutlich darunter wie Stein: sonstige Lagen im Stadtgebiet - - bspw. in der Nürnberger Innenstadt (5,6 %). Röthenbach a. d. Pegnitz: Innenstadt (ZV) - - - Röthenbach a. d. Pegnitz: sonstige Lagen im Stadtgebiet 0,1 0,0 1,9 Fazit Umsatzverluste im erweiterten EZG 0,3 Umsatzverluste außerhalb 0,2 Aus der städtebaulichen Überprüfung der zentralen Versorgungsbe- Quelle: eigene Berechnungen 2014 reiche im Kerneinzugsgebiet und der prognostizierten Umsatzverla- Die von IKEA angebotenen Sortimente im Bereich Papier-, Schreib- gerungen aus dem Planvorhaben ergeben sich keinerlei Hinweise waren und Bürobedarf konzentrieren sich weniger auf die in den auf mögliche städtebauliche Auswirkungen. Lediglich im nicht zenkleineren Fachgeschäften geführten Schreibwaren sondern eher auf trenrelevanten Kernsortiment Möbel ist für die vorhandenen Agglo- Aufbewahrungssysteme und Büromaterial, wie sie ansonsten in spe- merationen in Nürnberg und Fürth eine deutliche Intensivierung des zialisierten Fachmärkten, Baumärkten und Warenhäusern angeboten Wettbewerbs verbunden, die als städtebaulich neutral zu bewerten werden. Das räumliche Muster der möglichen Umsatzumverteilung ist.

7 Abschließende Bewertung und Empfehlung

Das an der Regensburger Straße 420-422 geplante IKEA Einrich- Aus gutachterlicher Sicht steht abgesehen von den genannten tungshaus mit einer projektierten Gesamtverkaufsfläche von Nachbesserungen und dem noch offenen Hindernis der Standort- 25.500 m² wurde in 3 Stufen an den Kriterien der Landesentwick- frage außer Zweifel, dass das Projektvorhaben am Standort nach lungsplanung, der möglichen städtebaulichen Auswirkungen und den allen Kriterien städtebaulich verträglich und aus handelsökonomi- Vorgaben des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt scher Sicht empfehlenswert ist. Nürnberg aus dem Jahr 2013 überprüft. Das Ergebnis ist: Begründung (1) Das Vorhaben stimmt hinsichtlich der Lage im Raum, Lage in  IKEA ist als Branchenführer im Möbeleinzelhandel ein attraktider Gemeinde und zulässige Verkaufsfläche weitgehend mit ver Anbieter mit einem überdurchschnittlichen Einzugsgebiet. den Kriterien des Bayerischen Landesentwicklungsprogramms Die bestehende Filiale des Unternehmens in Fürth ist nicht in von 2013 (LEP) überein. Lediglich das Kriterium der Anbindung der Lage den Verdichtungsraum zufriedenstellend zu versoran den ÖPNV ist gegenwärtig nicht ausreichend erfüllt. Dieser gen. Ein überdimensioniertes Einzugsgebiet und Engpässe in Mangel kann jedoch im Zuge einer Projektentwicklung behoben der Geschäftsabwicklung sind die Folge. werden und stellt kein grundsätzliches Hindernis für das Vor-  Als größtes Oberzentrum ist die Stadt Nürnberg im Verdichhaben dar. tungsraum nicht nur aus Sicht der Landesplanung sondern (2) Die Analyse der städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens auch aus handelsökonomischen Aspekten der geeignete haben keinerlei Hinweise auf mögliche Beeinträchtigungen Standort für ein solch außergewöhnliches Einzelhandelsprojekt Zentraler Versorgungsbereiche im Kerneinzugsgebiet ergeben. mit einem regionalen Einzugsgebiet bis zu 60 Minuten. Der durch das Vorhaben intensivierte Wettbewerb spielt sich  Der Standort ist aus handelsökonomischer Sicht (Fernwirkung, vorwiegend zwischen vergleichbaren Konzepten und Standorten Erreichbarkeit, Flächenverfügbarkeit, etc.) für ein solches Vorin der Region ab, die größtenteils den nicht integrierten Lagen haben geeignet und u. E. auch städtebaulich nach den Kritezuzuordnen sind. rien der Landesentwicklungsplanung durchaus angemessen. (3) Das Projekt entspricht in seiner Ausrichtung und Größenordnung wesentlichen Zielvorgaben des Einzelhandels- und Zen-  Für die Stadt Nürnberg ergäbe sich durch ein solches Vorhatrenkonzeptes der Stadt Nürnberg. Der anvisierte Standort ben mit einem jährlichen Prognoseumsatz von 76,8 Mio. € bei wird dort jedoch im Rahmen der Gewerbeflächensicherung für insgesamt moderaten Umverteilungen im Stadtgebiet eine eine Einzelhandelsentwicklung im Grundsatz ausgeschlossen, deutlich erhöhte Kaufkraftbindung. Hinzu kommt ein nicht wenn auch nicht direkt als solcher benannt. Ob die Vorteile quantifizierbarer Imagefaktor durch die mögliche Ansiedlung einer solchen Projektentwicklung für die Stadt Nürnberg eine des Branchenführers mit einer entsprechenden Bekanntheit bei Ausnahmeregelung rechtfertigen, muss in der weiteren Projekt- den Verbrauchern. Hiervon kann auch der ortsansässige Einabstimmung mit der Stadt geklärt werden. zelhandel profitieren.

 Der Wettbewerb im Kernsortiment Möbel ist im Verdichtungsraum zwar bereits intensiv. Die ermittelten Umsatzverlagerungen für die größeren Konkurrenten liegen jedoch in einem Bereich, bei dem man von einer Koexistenz der Konzepte ausgehen kann.  Sämtliche untersuchten Zentralen Versorgungsbereiche haben auch in den zentrenrelevanten Sortimenten nur mit mäßigen Umsatzabschöpfungen zu rechnen, die deutlich unterhalb der anerkannten Schwellenwerte liegen, die städtebauliche Auswirkungen vermuten lassen. Wesentliche städtebauliche Effekte (z.B. Funktionsverlust Zentraler Versorgungsbereiche) können somit gutachterlich ausgeschlossen werden.

8 Anhang

8.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials

Das Marktgebiet für den Einzelhandel der Stadt Nürnberg wurde doch nur diejenigen Orte, aus denen ein nennenswerter Anteil der mit dem computergestützten Simulationsmodell HUFF berechnet. verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraft (mindestens 10 %) realistischerweise nach Nürnberg fließen kann. Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer wird nach der folgenden Formel berechnet:  Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, KK(Nürnberg) / E(Nürnberg) * 100  Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich, Dabei ist: Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der KK(Nürnberg) = Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Nürnbergs in ‰ Kaufkraft, der einzelhandelsrelevanten Gesamtkaufkraft der BRD Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zent- E(Nürnberg) = Einwohnerzahl Nürnberg in ‰ der Einwohnerzahl ralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche. Gesamtdeutschlands

Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus: Die Kaufkraft bezeichnet diejenigen Geldmittel, die für den Konsum  der Attraktivität der Konkurrenzorte, zur Verfügung stehen. Das sind die Nettoeinkommen abzüglich der Kosten für Miete, Reisen und andere Konsumzwecke (Dienstleistun-  der geographischen Lage der Konkurrenzorte, gen etc.) sowie der Spareinlagen. Laut einer aktuellen Untersu-  der Einwohnerzahl im Einzugsbereich, chung des Kooperationsinstituts der CIMA, MB-Research, liegt die  den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und einzelhandelsrelevante Kaufkraft je Einwohner in Deutschland im  den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr 2014 bei 5.668 €. Diese Kaufkraft wird gleich 100,0 gesetzt. Jahr. Ein Ort mit einer Kaufkraftkennziffer von 110,0 hat somit ein Pro- Kopf-Potenzial von rd. 6.235 €, ein Ort mit einer KKZ von 90,0 hat entsprechend ein verfügbares Pro-Kopf-Einkommen von rd. 5.101 €. Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel (nicht je- In das Simulationsmodell wurden neben der Stadt Nürnberg weitere doch für die landesplanerische Abwägung!) sind die jährlichen Ver- Kommunen einbezogen. Das tatsächliche Einzugsgebiet umfasst jebrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten

vor, die aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigen- Charakteristisch für den kurzfristigen Bedarf (v. a. Lebensmittel) ist, erhebungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatun- dass vergleichsweise häufig kleine Mengen eingekauft werden und gen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Ver- ein dichtes Netz von Verkaufseinrichtungen auch in kleineren Ortbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, Brennstoffe schaften die Erledigung zahlreicher Einkäufe ermöglicht. Im mittelund Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Ver- und langfristigen Bedarfsbereich (Textilien, Elektrogeräte, Möbel sandhandels an den Verbrauchsausgaben, so dass nur der Pro- usw.) befinden sich Versorgungseinrichtungen in der Regel in den Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in größeren zentralen Orten. Einkäufe werden häufig mit dem Auto die Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, durchgeführt und sind seltener als im kurzfristigen Bereich. Dem steht entsprechend dieser Verbrauchsausgaben-Ermittlung pro Jahr Einkauf geht in der Regel auch ein intensiverer Auswahl- und Verein Betrag in Höhe von 5.668 € für Ausgaben im Einzelhandel zur gleichsprozess voraus. Die ausgegebenen Beträge pro Einkauf sind Verfügung: dabei erheblich höher. Tab. 26 Verbrauchsausgaben in Deutschland 2014 Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben. Unter der Berücksichtigung branchenspezifischer Verkaufsflächenproduktivitäten lassen sich schließlich aus den Umsatzpotenzialen die erforderlichen Verkaufsflächen ableiten.

Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014

8.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen

Situation

Im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung wurde in Nürnberg und Umgebung im August 2014 eine Bestandserhebung der vorhabenrelevanten Sortimente durchgeführt worden. Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhebung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden Merkmalen:  Lage des Betriebes (Ortskern, integrierte Lage, sonstiges Gebiet/ nicht integriert/ Gewerbegebiet)  Branche  Betriebstyp  Verkaufsfläche  Sortimentsniveau  Allgemeiner Zustand des Betriebes, differenziert nach Innen- und Außengestaltung Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe mit mehreren Sortimentsbereichen (z. B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen vorgenommen. Insgesamt erhebt die CIMA folgende 32 Branchen:

Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Supermarkt Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Le- Kriterien (vgl. auch letzte Seite): bensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche  Bedienungsform bereits höherer Nonfood-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 % (z.B. Spar, Edeka, Tengelmann).  Preisniveau Lebensmittel-Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen  Sortimentstiefe und -breite ca. 700 und 1.200 m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes  Verkaufsfläche Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv, weiter zunehmender Nonfood- Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen: Umsatzanteil (Aldi, Lidl, Norma). Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebranchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche bensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Beratung und Kundenservice (Als Filialisten sind z.B. Benetton oder Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Gebrauchsgüter), Nonfood- Fielmann zu nennen). Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 30 - 60 % (Kaufland). Fachmarkt Meist großflächiges Nonfood-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsmit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel fähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) um- Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. fangreiche Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil ca. 35 - 50 Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarkt- %, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort häufig peripher, zentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fach- großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen (Globus, Real). marktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauwei- Warenhaus In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 m², in zentse. raler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sor- Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhan- timent, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, delsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleis- Kaufhof). tungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fach- Kaufhaus In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 m², in zentmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes raler Lage, breites, tiefes Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Ge- Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil meinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung. (C&A, H&M). Oft werden bestehende Einkaufszentren auch weiterentwickelt und vergrößert, mit der Folge, dass sich eine gravierende Veränderung der Wettbewerbssituation ergeben kann (z.B. Olympia- Einkaufszentrum in München, Brückencenter in Ansbach).

8.3 Begriffsdefinitionen

Abschöpfungsquote Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des Bedeutung: kurz-, mittel- und langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungs- Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, faktor) bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungsdass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende Kauffähigen Umsatzpotenzial, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erkraftbindung in €-Werten einen erheblichen Umfang erreichen kann. zielt wird. Berechnung: Kaufkraft (nominal / real) Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend Bedeutung: erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche/eines Ortes dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatz- Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den potenzial dieser Branche/des Ortes. privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und Einzugsgebiet aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen Bedeutung: und der Tilgung von Schulden. Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem we- Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche sentlichen Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotenzi- Niveau von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue als. Untersuchung von MB Research, Nürnberg, belegt dabei deutliche Berechnung und Abgrenzung: Unterschiede. Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.  die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den Kaufkraftkennziffer (KKZ) zentralen Einkaufsorten in der Region; Bedeutung:  die Marktpotenziale der Gemeinden des potentiellen Einzugsge- Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im biets; Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe der  die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte; Gemeinde).  die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereit- Berechnung: schaft für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs. Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und

durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein be- Einfluss von Entfernung und Attraktivität der Konkurrenzzentren = stimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen. Distanz-Matrix-Modell nach HUFF). Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei Umsatzkennziffer (UKZ) 10.226 €, so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von Bedeutung: 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 ent- Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner sprechend die KKZ 90,0. (also nicht den Umsatz pro Einwohner!). Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Be- Marktpotenzial wohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Um- Bedeutung: satzkennziffer Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kriteri- Das Marktpotenzial bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf um für die Beurteilung seiner Standortattraktivität. Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus Berechnungsbasis: dem Einzugsgebiet). Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) Berechnung: örtliche Ein-zelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzel- Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittli- handels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der chen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der KKZ wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt ver- BRD, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes. glichen und auf die Ein-wohnerzahl des Ortes bezogen.

Umsatzpotenzial (bindungsfähiges) Einzelhandelszentralität Bedeutung: Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vor- Das bindungsfähige Umsatzpotenzial bezeichnet den Umfang des Umsatzes, den ein Ort auf Basis seinen eigenen, lokalen Marktpo- handenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, tenzials, abzüglich der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse der Bewohner des Einzugsge- die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so biets, rechnerisch erreichen kann. existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes Berechnung: ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Vom ermittelten lokalen Marktpotenzial wird der zu erwartende Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quanti- Kaufkraftabfluss der örtlichen Bevölkerung abgezogen und der zu tät an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung erwartende Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet hinzugerechnet und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. (Ermittlung des zu erwartenden Kaufkraftzu- bzw. -abflusses über

8.4 Zentrenrelevanz der Sortimente

Die nachfolgende Abbildung zeigt die zur Einordnung der Zentrenrelevanz der zu beurteilenden Sortimente maßgebende, im Rahmen des Einzelhandels- Zentrenkonzeptes für die Stadt Nürnberg im Jahr 2012 erarbeitete „Nürnberger Sortimentsliste“.

Abb. 39 Nürnberger Sortimentsliste

Quelle: Dr. Acocella, Gutachten Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Nürnberg 2012

8.5 Gravitationsmodell der CIMA

Zur Prognose der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden Veränderungen von Kaufkraftströmen und den daraus resultierenden Umsatzverlagerungen haben sich in der Einzelhandelsforschung und -begutachtung mathematisch-statistische Modelle bewährt, die entsprechend der Methodik zur Abgrenzung von Markt- und Einzugsgebieten auf gravitationstheoretischen Ansätzen basieren. Die CIMA hat auf der Basis des ursprünglich von D. L. Huff entwickelten Modells ein eigenes, rechnergestütztes Simulationsmodell entwickelt, bei dem verschiedene, für den Untersuchungsraum relevante Kennwerte berücksichtigt werden können. Dieses erweiterte, differenzierte Modell berücksichtigt folgende Einflussgrößen:  Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,  Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten mit Hilfe von Routenplanern) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,  Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,  Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche. Die Ergebnisse einer solchen Modellrechnung sind umso zuverlässiger, wenn einzelne Parameter mit Hilfe empirischer Erkenntnisse kalibriert werden. Der Vorteil einer mathematischen Modellrechnung für die Handelsforschung liegt in der Simulationsfähigkeit. Sofern ein ausreichend kalibriertes Modell vorhanden ist, lassen sich damit zukünftige Kaufkraftströme unter Einbeziehung (noch) nicht realisierter Wettbewerber im Marktgebiet berechnen und somit mögliche Kaufkraftabflüsse quantifizieren. Diese Umsatzverlagerungen sind nach wie vor ein wichtiger Indikator für die Verträglichkeitsanalyse eines Einzelhandelsvorhabens.