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Umlegung „Gaulnhofer Straße“ SS
Bebauungsplanverfahren 4482, Gebiet nördlich der Gaulnhofer Straße, westlich des
Main-Donau-Kanals
l. Bezugnehmend auf den bisherigen Schriftverkehr bzw. auf die stattgefundenen
Unterredungen in o.a. Angelegenheit wird die nachfolgende Stellungnahme seitens Geo
„mit Verzögerung“ mitgeteilt. Wir bitten hierfür um Entschuldigung; die Ursachen hierfür
sind insbesondere u.a., dass die diffizile Wertermittlung aufgrund der Vorgaben -
Verrechnung von „$ 1a Flächen“, Auswirkungen der Hochspannungsleitung, der
Fernwasserversorgung, Wertabschläge entlang der Gaufnhofer Str. etc.- auch eine
vorläufige Bewertung der Einlage- und Zuteilungsflächen einen hohen Zeitaufwand
erforderte und eine Vielzahl von Besprechungen und Abstimmungsgesprächen notwendig
machte,
Im Einzelnen wird zum Bebauungsplan Nr. 4482 wie folgt Stellung genommen:
Die Gegenüberstellung von „Kostenfaktoren“ für die Stadt Nürnberg bezüglich der
Bodenordungsmaßnahme „Städtebaulicher Vertrag‘ und „Umlegungsverfahren gem. 8 45 ff
BauGB“ erübrigt sich, nachdem aufgrund der Eigentümerstruktur ausschließlich das
Umlegungsverfahren als geeignetes Instrument der Planungsrealisierung in Frage kommt
und bei den beteiligten Grundstückseigentümern keine Bereitschaft zu erkennen ist, einem
städtebaulichen Vertrag zuzustimmen. Im übrigen müßten vor Billigung des
Bebauungsplanes die vertraglichen Voraussetzungen vorliegen. Hinzu kommt, dass das
Jugendamt mittlerweile auf anteilige Kindergartenplätze (resultierend aus dem
Planungsbereich) verzichtet hat.
Aufgrund der überschlägig ermittelten Einlage- und Zuteilungswerte errechnet sich für das
Umlegungsverfahren „Gaulnhofer Straße“ folgende Bilanz:
Einlagewerte
Bereits vorhandene öffentliche Straßen- und 5.654 m? €
Verkehrsflächen
Grünflächen bzw. „begünstigtes Agrarland“:
Bereich der 220 kV-Leitung gemäß des gültigen
Bebauungsplanes Nr. 4145 als Kleingartenanlage dargestellt
Bereich eines zusätzlichen Schutzstreifens „Elektrosmogzone“
von 46 m ab Achsenmitte der Hochspannungsleitung in den
Bereich des „Rohbaulandwertes“ eingreifend 17.036 qm 367.165 €
Rohbaulandwert 36.624 qm 7.522.000 € (unterschiedlich bewertet) 024 ernennen
59.314 qm ca. 7,9 Mio. €
Nachdem die Planungen des Bebauungsplanes 4482 den Nachweis von ökologischen
‚Ausgleichsflächen ausschließlich im Planungsbereich festsetzen — und insoweit der
Umlegungsausschuss der Stadt Nürnberg diese Vorgaben durch entsprechende
Beschlüsse im Zuge der Bodenordnung zu realisieren hat, ist vorgesehen, den beteiligten
Grundstückseigentümern baureife Grundstücke mit folgenden Qualitätsmerkmalen
zuzuteilen:
- Die Baugrundstücke sind hinsichtlich Grunderwerb und Freilegung für Verkehrs- und
Grünflächen erschließungsbeitragsfrei ( & 127 Abs. 2 Nrn. 1-3 i.V. mit & 128 Abs. 1 Nr. 1
BauGB).
- Die Baugrundstücke werden bezüglich der für Zwecke des Naturschutzes erforderlichen
Flächen beitragsfrei zugeteilt (8 1 a Abs. 31.V. mit$ 9 Abs 1 a BauGB).
Dies bedingt jedoch eine wertmäßige „Umlage“ für die einzelnen Grundstückseigentümer
hinsichtlich der Bewertung der Einlagegrundstücke im Umlegungsverfahren. Der
Bewertungsabschlag („Dämpfung des Einlagewertes“) für die „Bruttorohbaulandflächen“
beträgt ca. 30 €/m?
und errechnet sich wie folgt:
Kosten der Flächen für $ 1 a BauGB: ca. 1,2 Mio. €
dividiert durch die Einlagefläche Rohbauland
Demgemäß reduziert sich der o.a. Einlagewert auf ca. 6,7 Mio. €
Zuteilungswerte
Öffentliche Verkehrsfläche 9.144 qm
Ausgleichsfläche nach 8 1 a BauGB 23.404 qm Nettobaulandfläche 22.750 qm
ca. 8,1 Mio. €
Das Umlegungsverfahren „Gaulnhofer Straße“ ist insoweit wie folgt zu bilanzieren: Einlagewert ca. 6,7 Mio. € Zuteilungswert ca. 8,1 Mio. €
Umlegungsvorteil ca. 1,4 Mio. €
Dieser Betrag beinhaftet jedoch die „Verwaltung“ von vorgesehenen „ökologischen
Ausgleichsflächen“ und reduziert sich insoweit auf einen „tatsächlichen“ Umlegungsvorteil
von ca. 200.000 €.
Wie bereits ausgeführt, gelangt die Stadt Nürnberg jedoch sowohl in den Besitz der
notwendigen örtlichen Verkehrs- und Grünflächen (ca. 3.500 m?) als auch in den Besitz
der notwendigen ökologischen Ausgleichsflächen (ca. 23.400 m?). Zusätzlich ersparen
sich die beteiligten Grundstückseigentümer Vermessungskosten, Notariatskosten,
Grundbucheintragungsgebühren etc.
Nicht unerwähnt soll bleiben, dass die Stadt Nürnberg (fiskalisches Vermögen) als
Grundstückseigentümer mit einem Einlagewert von ca. 420.000 € beteiligt ist, dieser
Anspruch auf Verwertung von baureifen Grundstücken innerhalb des fiskalischen
Vermögens wird nur durch Rechtskraft des Bebauungsplanes und dem Abschluß des
Umlegungsplanes „Gaulnhofer Straße“ gewährt und entspricht in etwa der Zuteilung von 5
Reihenhausgrundstücken mit entsprechenden Stellplätzen.
Das Schreiben des Wasser- und Schiffahrtsamtes Nürnberg vom 17.05.04 wurde zur
Kenntnis genommen und diesbezügliche Wünsche werden im Zuge der Durchführung des
Umlegungsverfahrens abgeklärt.
Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass, um Missverständnissen vorzubeugen, die
derzeit vorliegende Begründung zum Bebauungsplan auf Seite 18 „Auswirkungen der 220
kV-Freileitung“ von einem Geringstabstand zur geplanten Wohnbebauung von ca. 47 m
und im Vermerk von Stpi vom 27.02.2004 von 46 m ausgegangen wird. Der
vorbeschriebene Abstand sollte stadtintern, weil auch bewertungsmäßig relevant,
endgültig festgelegt werden.
Il. Stpl/3S-1
Nürnberg, 11.06.2004
Amt für Geoinformation und Bodenordnung
Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses
(4466)