Anlage: Text der Satzung und der Begründung zur Änderung

Satzung zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 4477 für ein Gebiet zwischen Tillystraße, Wallensteinstraße, Gustav-Adolf-Straße und der Straße Am Tillypark („TillyPark“) Vom …………..…… Die Stadt Nürnberg erlässt gemäß Beschluss des Stadtplanungsausschusses v om ....................... auf Grund von § 10 und 13 a des Baugesetzbuch s (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), Art. 3 des Bay erischen Naturschutzgesetzes (BayNatSchG) in der Fassung der B e- kanntmachung vom 23. Februar 2011 (GVBl. 2011 S. 82), Art. 81 und Art. 58 Abs. 1 Satz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588) , zuletzt geändert durch Art. 78 Abs. 4 des Gesetzes vom 25. Februar 2010 (GVBl. S. 66) und Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der B e- kanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796), zuletzt geändert durch § 10 des Gesetzes vom 27. Juli 2009 (GVBl. S. 400) folgende Satzung zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 4477 für ein Gebiet zwischen Tillystraße, Wallensteinstraße, Gustav-Adolf-Straße und der Straße Am Tillypark („TillyPark“) vom 29. September (Amtsblatt S. 479): Artikel 1 Der Bebauungsplan Nr. 4477 vom 29. September 2003 (Amtsblatt S. 479) wird wie folgt geä n- dert: 1. In den als Änderungsbereichen gekennzeichneten Teilbereichen a) Teilbereich A zwischen Tillystraße, Wallensteinstraße, der Polizei und der Erschlie- ßungsstraße 5 b) Teilbereich B zwischen Haupterschließungsstraße „Tillypark“, THW, Polizei, Gustav - Adolf-Straße und der Straße „Am Tillypark“ werden die Festsetzungen im Planteil des Bebauungsplanes Nr. 4477 durch die Festse t- zungen des Planteils dieser Änderungssatzung vom 4. Oktober 2011 ersetzt. Der Planteil ist Bestandteil der Satzung. 2. § 2 des textlichen Teils der Bebauungsplansatzung Nr. 4477 wird wie folgt geändert: a) Vor Nr. 1 wird folgende Nr. 1 a eingefügt: „1 a. Art der baulichen Nutzung: 1 a.1 Im allgemeinen Wohngebiet WA sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen im Sinne des § 4 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO) auch nicht ausnahmsweise zulässig. 1 a.2 In den eingeschränkten Gewerbegebieten GE (e) 1, GE(e) 2 und GE(e) 3 sind Tankstellen (§ 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) nicht z ulässig. Vergnügungsstätten (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) sind auch nicht ausnahmsweise zulässig. Im Übrigen sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen) zulässig, deren Geräusche die in der folgenden Tabelle angeg ebenen Emissionskontingente L EK nach DIN 45691 weder tags (6.00 – 22.00 Uhr) noch nachts (22.00 – 6.00Uhr) überschreiten: Teilfläche Emissionskontingente LEK in dB(A) tags (6.00 – 22.00 Uhr) nachts (22.00 – 6.00Uhr) Teilfläche GE(e) 1 57 40 Teilfläche GE(e) 2 57 40 Teilfläche GE(e) 3 64 55 Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691: 2006 – 12 Abschnitt 5.1“ b) Die bisherige Nr. 1 wird Nr. 1 b. c) An die neue Nr. 1 b wird folgender Satz angefügt: „Im Mischgebiet MI 2 und im eingeschränkten Gewerbegebiet GE(e) 1 gilt eine abwei- chende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO. Innerhalb der überbaubaren Grun d- stücksflächen sind durchgehende Baukörper - auch über 50 m Länge - zulässig.“ d) Die Nr. 2 wird wie folgt geändert: aa) In Satz 3 werden die Wörter „Ar t. 6 Abs. 4 und 5 durch den Wortlaut „ Art. 6 Abs. 5 und 6“ ersetzt. bb) In Satz 4 werden die Wörter „Art. 6 Abs. 9“ durch den Wortlaut „Art. 6 Abs. 1 Satz 2“ ersetzt. cc) In Satz 5 werden die Wörter „ im Gewerbegebiet mit der Bezeichnung GE 4 die Anwendung von Art. 6 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO)“ durch den Wortlaut „in den eingeschränkten Gewerbegebieten GE (e) 1, GE(e) 2 und GE(e) 3 die Anwendung von Art. 6 Abs. 5 BayBO“ ersetzt. 1 Die DIN ist in der Planauflage bei den Bebauungsplänen einzusehen. dd) In Satz 6 werden nach „MI 8“ die W örter „sowie im allgemeinen Wohngebiet WA“ eingefügt und die Wörter: „Art. 6 Abs. 4 und 5 der Bayerischen Bauor d- nung (BayBO)“ durch den Wortlaut „ Art. 6 Abs. 5 und 6 BayBO“ ersetzt. e) Nr. 5 wird wie folgt neu gefasst: „Von der Gustav -Adolf-Straße und der Straße "Am Tillypark" dürfe n keine dire k- ten Zufahrten zu den eingeschränkten Gewerbegebieten angelegt werden.“ f) Nr. 6 wird wie folgt geändert: aa) In der Überschrift zu Nr. 6 entfällt der Zusatz „/ Verkehrslärm“. bb) Die Festsetzungen der bisherigen Nr. 6 werden Nr. 6.1. cc) Nach der Nr. 6.1 werden folgende Nrn. eingefügt: „Nr. 6.2 In dem im Planteil mit LSM gekennzeichneten Bereich ist eine durchgehende Lärmschutzmaßnahme in Form einer Wand oder g e- schlossener Gebäudefassaden mit einer Mindesthöhe vo n 6,70 m über Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss (OKFFBEG) des jeweils nächstliegenden Gebäudes im allgemeinen Wohngebiet zu errichten. Nr. 6.3 Für ruhebedürftige Räume entlang der straßenzugewandten Fass a- den zur Gustav -Adolf-Straße und der Straße „Am Tillypark“ sind passive Lärmschutzmaßnahmen auf der Grun dlage der VDI - Richtlinie 27192 zu berücksichtigen. Hinweis: Der ausreichende Lärmschutz ist mit den Bauvorlagen durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen. g) Nach Nr. 7 wird eine neue Nr. 7a eingefügt: „Nr. 7 a Genehmigungsvorbehalt in den eingeschränkten Gewerbegebieten Im Hinblick auf die festgesetzten Emissionskontingente ist für Betriebe und Anlagen in den Gewerbegebieten ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen.“ h) Nr. 8.3.1 wird wie folgt neu gefasst: „8.3.1 Anteil der zu begrünenden Flächen In den nachfolgend genannten Gebieten ist mindestens der nachfolgend b e- nannte Anteil der jeweiligen Baufläche gärtnerisch zu gestalten und zu erhalten: - Flächenanteil Gewerbegebiete GE (e) 1, 2, 3 : 10% - Flächenanteil Mischgebiete MI 1 + MI 7: 25% - Flächenanteil Mischgebiete MI 2 - MI 6 + MI 8: 20% - Flächenanteil Wohngebiet WA: 30% - Flächenanteil Gemeinbedarfsfläche: 20% 2 Die VDI- Richtlinie ist in der Planauflage bei den Bebauungsplänen einzusehen. i) Nr. 8.3.2 wird wie folgt neu gefasst: „8.3.2 Flächenbefestigungen Die im Planteil dargestellten ebenerdigen Stellplätze im Bereich der Mischge- biete und des allgemeinen Wohngebiets sind mit wasserdurchlässigen Oberfl ä- chen auszuführen. Die im Planteil dargestellten Fußwege im Bereich der Mischgebiete sind mit wasserdurchlässigen Oberflächen auszuführen. Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete sind die Stellplätze mit wasse r- durchlässigen Oberflächen auszuführen.“ k) Nr. 8.4.3 wird wie folgt neu gefasst: „8.4.3 Im allgemeinen Wohngebiet sind die Dachflächen von Garagen mit einer exten- siven Dachbegrünung (Kraut - und / oder Grasvegetation) auszustatten und konstruktiv entsprechend auszubilden. Dachflächen in den eingeschränkten Gewerbegebieten sind zu mindestens 65 % mit einer extensiven Dachbegrünung (Kraut - und / oder G rasvegetation) auszustatten und konstruktiv entsprechend auszubilden.“ l) Nr. 8.5 wird wie folgt neu gefasst: „8.5 Die Ausgleichsmaßnahmen sind gemäß des auf der Grundlage des § 11 BauGB zwischen der Stadt Nürnberg und der Alpha Projektentwicklung GmbH & Co . KG geschlossenen städtebaulichen Vertrags vom 21.03.2003 (URNr. 1455 B/2003) sowie des Nachtrag s zum städtebaulichen Vertrag vom 19.07.2007 (URNr. S 1085/2007) durchzuführen.“ Artikel 2 Diese Satzung tritt mit der Bekanntmachung im Amtsblatt in Kraft. Artikel 3 Die Verwaltung wird ermächtigt, die Bebauungsplan -Satzung mit dem Planteil in der sich aus dieser Änderungssatzung ergebenden neuen Fassung unter Verzicht auf die Wiedergabe der gesetzlichen Grundlagen im Einleitungssatz mit neuem Datum neu zu fassen und die Neufa s- sung bekannt zu machen. Nürnberg, Stadt Nürnberg Dr. Ulrich Maly Oberbürgermeister Begründung zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 4477 Für ein Gebiet zwischen Tillystraße, Wallensteinstraße, Gustav-Adolf-Straße und der Straße Am Tillypark („TillyPark“) in zwei Teilbereichen Anlagen: Ausgleichsbilanz der Einzelflächen (WGF vom 24.05.2007) Zusammenfassende schallimmissionsschutztechnische Untersu- chung Ing. Büro Sorge vom 27.06.2007 (nur im RIS) Stadtplanungsamt, 04.10.2011 i.V.. gez. (Schlick) Baudirektor 2 / 16 Begründung zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 4477 („TillyPark“) Für ein Gebiet zwischen Tillystraße, Wallensteinstraße, Gustav-Adolf- Straße und der Straße Am Tillypark 1. Allgemeines / Verfahren Am 28.04.2005 hat der Stadtplanungsausschuss beschlossen, gemäß § 2 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB), den Bebauungsplan Nr. 4477 zu ändern. Die Änderung des Bebauungsplans ist erforderlich, um die bauliche und sonstige Nu t- zung der Grundstücke im Planungsbereich nach Maßgabe des BauGB vorzubereiten und zu leiten. Rechtsgrundlage für die Änderung des Bebauungsplans sind das BauGB und die aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften. Zuständig für die Aufste l- lung von Bebauungsplänen ist die Gemeinde. Das Verfahren ist in den §§ 1 bis 10 BauGB geregelt. Das Verfahren wurde bis zum Vorentwurf im Regelverfahren bearbeitet: Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung und frühzeitige Behördenbeteiligung wurden durchgeführt, ein erster Entwurf des Umweltberichts wurde erstellt. Es wurde die Möglichkeit untersucht, das Verfahren g emäß § 13 a BauGB als B e- bauungsplan der Innenentwicklung in Verbindung mit § 13 BauGB im beschleunigten Verfahren durchzuführen. Die Überprüfung durch das Umweltamt hat ergeben, dass erhebliche Auswirkungen hinsichtlich des Lärmschutzes nicht auszuschließen seien. Daher könne das beschleu- nigte Verfahren nicht durchgeführt werden. Das Verfahren wird dennoch gemäß § 13a als Bebauungsplan der Innenentwicklung in Verbindung mit § 13 BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt: Die verfahrensmäßigen Schritte zur vollständigen Ermittlung des Abwägungsmaterials sowie die Öffentlichkeitsbeteiligungen werden trotz des beschleunigten Verfahrens na- hezu ohne Abstriche durchgeführt. Der Entwurf des Bebauungsplans bewältigt den Lärmschutz und das Ausgleichserfo r- dernis weitgehend. Es steht nicht zu befürchten, dass a bwägungserhebliche Belange durch die Wahl des beschleunigten Verfahrens nicht im notwendigen Umfang ermittelt oder berücksichtigt werden. Die Änderung des Bebauungsplans Nr. 4477 / “TillyPark“ trägt einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von A r- beitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum und zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben Rechnung und ist damit ein typisches Beispiel für die sin n- volle Innenentwicklung der Stadt. Für derartige Situationen wurde das Instrument des beschleunigten Verfahrens vom Gesetzgeber eingeführt. Die Position des Umweltamts, dass Lärmimmissionen oberhalb der Orientierungswerte der DIN 18005 den generellen Ausschluss des vereinfachten Verfahrens nach § 13 a Abs. 1 Nr. 2 nach sich zögen, würde bedeuten, dass in Nürnberg k aum ein Verfahren oberhalb der 20.000 m2 überbaubarer Grundstücksfläche nach den neuen Vorschriften behandelt werden könnte, da gerade in den dicht besiedelten Bereiche n die Orienti e- rungswerte der DIN zu oft schon im Bestand überschritten sind. Auch die weiteren Voraussetzungen gemäß § 13 a Abs.1 BauGB sind erfüllt. Das Ve r- fahren wurde mit dem Billigungsbeschluss vom 12.07.2007 umgestellt. Der bereits e r- stellte Umweltbe richt vom 21.11.2006 wurde bei der durchgeführten Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit mit ausgelegt. 3 / 16 Zur Sicherung der mit der Änderung des Bebauungsplans verfolgten Ziele w urde der ergänzende städtebauliche Vertrag mit der Firma alpha Projektentw icklung City-West GmbH & Co.KG (alphaGRUPPE), Nürnberg fortgeschrieben. 2. Anlass zur Aufstellung – Planungsziele Für den seit 08.10.2003 rechtsverbindlichen Bebauungsplan (B -Plan) Nr. 447 7 / “TillyPark“ wurde mit Beschluss vom 28.04.2005 ein Änderungsverfahren eingeleitet. Die Änderung des Bebauungsplans Nr. 4477 ist im Hinblick auf eine geordnete städt e- bauliche Entwicklung erforderlich. Ziel und Zweck der Änderung ist die Anpassung an die tatsächliche Entwicklung sowie die Schaffung der planungsrecht lichen Vorausset- zungen für marktgerechte Wohn- und Gewerbegebiete. Für eine sinnvolle städtebauliche Weiterentwicklung des Gebiets wird eine bisher nicht im Geltungsbereich gelegene Fläche (östlich des bisherigen GewerbeGebiets GE 4), die bis vor kurzem n och von der Bundeswehrverwaltung genutzt wurde, als eing e- schränktes Gewerbegebiet in den Geltungsbereich mit einbezogen. Die zügige Entwicklung des Gebiets liegt im öffentlichen Interesse. Die zentral und verkehrlich gut gelegenen Flächen bieten ein erheb liches Potential für Wohnen und Arbeiten. Der Bebauungsplan Nr. 4477 soll in zwei Teilbereichen geändert werden: - Teilbereich A – begrenzt durch die Tillystraße, Wallensteinstraße, die Polizei und die Erschließungsstraße 5 - betrifft die Anpas sung an da s geänderte Verkehrssystem sowie die Aufhebung von alten Baulinien Nr. 1252 im Bereich der Einmündung Tillystraße. - Teilbereich B – begrenzt durch die Haupterschließungsstraße „Tillypark“, das THW, die Polizei, die Gustav-Adolf-Straße und die Verbindungsspange „Am Tillypark“ - be- trifft die Anpassung an das geänderte Verkehrssystem, di e Einbeziehung eines Grundstücks in den Geltungsbereich sowie die teilweise Umwandlung von Gewer- begebiet in eingeschränktes Gewerbegebiet und in ein allgemeines Wohngebiet. 3. Grundlagen der Planung 3.1. Bestandsanalyse Teilbereich A Im nordwestlichen Teilbereich sind das Demenzzentrum der Diakonie (MI 3 / MI 4) und eine Einrichtung für betreutes Wohnen des Evangelischen Siedlungswerk s (ESW) im Mischgebiet 2 bereits fertig gestellt. Die ursprüngliche Planung sah keine direkte Erschließung der Bauflächen MI 2 und MI 4 von der Wallensteinstraße aus vor, sondern lediglich eine Fuß - und Radwegever- bindung mit verkehrsbegleitenden Grünflächen. 4 / 16 Ebenso war die Erschließungsstr aße 5 lediglich als Fuß - und Radwegeverbindung mit verkehrsbegleitenden Grünflächen geplant. Die hinzu kommenden Verkehrsflächen wurden bereits realisiert. Teilbereich B Der südöstliche Änderungsbereich war ursprünglich für eine gewerbliche Nutzung vo r- gesehen. Zur Verbesserung der Erschließungssituation und zur Einbeziehung des ehemaligen Bundeswehrgrundstücks (Fl.Nr. 75/49) , wurde zwischenzeitlich die u r- sprünglich als Stichstraße geplante Erschließungsstraße 2 bis zur Gustav-Adolf-Straße durchgebunden. 3.2 Planungsrechtliche Vorgaben Die Änderungen des Bebauungsplans basieren auf den vom Verkehrsausschuss b e- schlossenen Straßenplänen und berücksichtigen bereits in Angriff genommene Investi- tionen. Die betreffenden Flächen sind im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) als gemisch- te Baufläche dargestellt. Im Bereich des TillyParks sind bereits Wohngebiete, ein Di s- countmarkt und Einrichtungen für soziale Zwecke sowie Gemeinbedarfseinrichtungen entstanden. Diese werden nun durch eine weitere Wohnbebauung sowi e gewerblich genutzte Bereiche entlang der Gustav-Adolf-Straße ergänzt. In der Gesamtbetrachtung wird damit die Vorgabe des Flächennutzungsplans erfüllt. In der Umsetzung auf der Ebene der Bebauungsplanung ist die Differenzierung in Wohngebiete und Gewerbege- biete erforderlich, da so auf die unterschiedlichen Bedürfnisse der Nutzungen eing e- gangen werden kann. Mischgebiete, die Wohnen und Gewerbe auf demselben Grun d- stück zusammenführen sind inzwischen die Ausnahme. Trotz der differenzierenden Festsetzungen ist jedoch der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt (§ 8 Abs. 2 BauGB). Im Änderungsbereich werden die bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4477, rechtsverbindlich seit 08.10.2003 (Amtsblatt S. 479), aufgehoben und durch die Festsetzungen der Änderungssatzung ersetzt. Da das Verfahren zunächst im Regelverfahren nach BauGB begonnen wurde, war g e- mäß § 2 Abs. 4 BauGB für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen, in der voraussichtliche erhebliche Umwelt auswirkungen ermittelt w er- den. Eine Umweltprüfungsstudie (UPS) wurde im Rahmen d er frühzeitigen Behörden- beteiligung erstellt. Durch die Umstellung auf das beschleunigte Verfahren ist der Umweltbericht als gesondertes Dokument en tbehrlich. Wichtige Ergebnisse wer den in dieser Begründung aufgeführt. 4. Planungskonzept Teilbereich A Städtebauliches Konzept Der nordwestliche Teilbereich ist bereits abschließend bebaut. Das Demenzzentrum der Diakonie (MI 3 / MI 4) und eine Einrichtung für betreutes Wohnen des Ev angeli- schen Siedlungswerks (ESW) im Mischgebiet 2 sind fertig gestellt. Für das ESW und die Diakonie wurde eine neue Zufahrt von der Wallensteinstraße aus mit einer gemein- samen Eingangssituation (Straßenplan Vpl Nr. 2.034.2.15 vom 01.03.2004) gescha f- 5 / 16 fen. D ie im öffentlichen Straßenraum festgesetzte Grünordnung wurde überwiegend auf Privatflächen verlagert. Die ehemaligen Kasernengebäude entlang der Tillystraße (MI 6) w urden umgebaut. Hier entstanden loftartige Eigentumswohnungen sowie Penthousewohnungen. Im MI 1 wurde Reihenhausbebauung realisiert. Verkehrskonzept Aufgrund der realisierten Bauanträge wurden Änderungen im Bereich des Verbi n- dungswegs zwischen der Erschließungstrasse und der Tillystraße notwendig. Im Teilbereich A wurde auf Wunsch des Inves tors eine zusätzliche Erschließung in Höhe der Wallensteinstraße Nr. 64/70 für das ESW und die Diakonie geschaffen (siehe Straßenplan Vpl Nr. 2.034.2.15 / AfV-Beschluss vom 01.04.2004). Im Bereich des MI 1 und MI 4 (der Bauvorhaben Erweiterungsbau - ESW und der Rei- henhausbebauung) wurde die Möglichkeit geschaffen, die Garagen bzw. oberi rdischen Stellplätze direkt anzufahren. Die Erschließung dieser Parkplätze erfolgt über die Str a- ße Tillypark und die Erschließungsstraße 5. Schleichwegeverkehr zwischen der Straße Am Tillypark und der Tillystraße wird durch entsprechende Beschilderung sowie Sper r- pfosten ausgeschlossen. Für die übrigen oberirdischen Stellplätze für den Altbaub e- stand und den Bauabschnitt 1 der ESW erfolgt die Zufahrt über die Tillystraße. Teilbereich B Städtebauliches Konzept Im südöstlichen Änderungsbereich ist auf Teilflächen der ehemaligen Gewerbeflächen GE 2 / G E 3 eine Wohnbebauung entst anden. Die Art der Nutzung wird dem Pl a- nungsziel entsprechend in „allgemeines Wohngebiet“ gemäß § 4 BauNVO geändert. Die für diesen Tei lbereich vorgesehene verdichtete Reihenhausbebauung schöpft das zulässige Höchstmaß der baulichen Nutzung voll aus. Die verdichtete Bebauung folgt dem Ziel des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und leistet damit einen Bei- trag zur Innenentwicklung der Stadt Nürnberg. Im zentralen Quartier (WA) sind durch eine 2-3 geschossige Reihenhausbebauung 5 1 Wohneinheiten entstanden. Auf die Festschreibung der Reihenhauszeilen im B e- bauungsplan wurde verzichtet. Zum einen ist nach d en bisherigen Planungen des I n- vestors keine Aufteilung des Baugrundstücks geplant, die Häuser sollen nach Wohne i- gentumsgesetz (WEG) behandelt werden, was die Festsetzung von Hausgruppen aus- schließt. Zum anderen werden damit flexible Festlegungen getroffen, die auch bei eventuellen Änderungen im letztlich umzusetzenden Baukonzept noch Bestand haben können. Auf den westlich der Gustav -Adolf-Straße und nördlich der Straße „Am Tillypark“ gel e- genen Flächen sowie dem neu in den Bebauungsplan einbezogenen ehemaligen Bun- deswehrgrundstück ist gewerbliche Nutzung vorgesehen. Das Konzept des Investors sieht einen Nutzungsmix aus Handel und Dienstleistung aus dem Bereich des Kfz- Gewerbes sowie verschiedener Non -Food-Angebote im Bereich der Nahversorgung sowie eine Systemgastronomie vor. Durch das Ausschöpfen der Höchstgrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO soll eine flexible Nutzung der Flächen gewährleistet werden. 6 / 16 Verkehrskonzept Die Haupterschließung des Bebauungsplangebiets erfolgt über die bestehende Str aße Am Tillypark, die untergeordnete Erschließung über die Straße Tillypark. Das Baugebiet „Tilly Park“ wurde mittlerweile durch die Verlängerung der Erschli e- ßungsstraße 2 zusätzlich an die Gustav -Adolf-Straße (Ring) angebunden (siehe Str a- ßenplan Nr.2.826.2.5 / AfV -Beschluss vom 22.07.2004). Die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzte Stichstraße mit Wendeanlage (Erschließungsstraße 2) wurde hierbei bis zum Ring verlängert. Um sicherzustellen, dass durch die gewerbliche Bebauung keine negativen Auswi r- kungen im B ereich der Zufahrt zum TillyPark zu erwarten sind, wurde die Belastung insbesondere durch den Kundenverkehr auf den gewerblich genutzten Flächen gutach- terlich1 untersucht. Das Gutachten zeigt, dass das prognostizierte Verkehrsaufkommen an der Einmü n- dung Am Tillypark/Tillypark bewältigt werden kann. Die Stellplätze im allgemeinen Wohngebiet werden teilweise auf zentralen privaten Stellplätzen bereitgestellt. Teilweise sind diese den Häusern zugeordnet. Für den g e- werblich genutzten Bereich werden die erford erlichen Besucherstellplätze im Vorfeld der Gebäude nachgewiesen. An der Wallensteinstraße / Von-der-Tann-Straße befindet sich in ca. 500 m Entfernung die nächste U -Bahn Station. Bushaltestellen befinden sich in der Wallensteinstraße Höhe Hausnummer 70 sowie im Kreuzungsbereich Gustav-Adolf-Straße / Am Tillypark. Hier kann eine fußläufige Anbindung an das eingeschränkte Gewerbegebiet GE(e) 2 geschaffen werden. Konzept zur Grünordnung Die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans vom 08.10.200 3 zur Grünordnung werden weitgehend übernommen. Änderungen ergeben sich in den unter 5.8 angeführten Punkten. Die Änderungen stellen jedoch keine neuen Inhalte dar, so n- dern lediglich Anpassungen an die geänderten Planinhalte. Im Teilbereich B ergeben sich Änderungen bezüglich grünordnerischer Inhalte durch die Einbeziehung des ehemaligen Bundeswehrgrundstücks sowie durch die Änderung der Nutzung von Gewerbeflächen zu Wohnbauflächen. Im Bereich des ehemaligen Bundeswehrgrundstücks befindet sich ein wertvol ler Al t- baumbestand, der weitgehend erhalten werden soll. Zwischen dem a llgemeinen Wohngebiet und dem unmittelbar angrenzenden Gewe r- begebiet GE(e) 1 wird eine zusammenhängende Grünfläche eingefügt. Die Grünfläche grenzt das Wohnquartier eindeutig gegenüber den Gewerbeflächen ab und bildet gleichzeitig die Eingrünung der Lärmschutzmaßnahmen des GE(e) 1. Die privaten Grünflächen sind aus ökologischen Gründen sowie zum Erhalt der klim a- regulierenden Funktionen gärtnerisch anzulegen und auf Dauer zu unterhalten. Die festgesetzten Grünflächenanteile stehen somit keinen weiteren Nutzungen zur Ver- fügung. 1Verkehrsuntersuchung für den Einmündungsbereich Tillypark/A m Tillypark, Gauff-Ingenieure, Nürnberg vom 09.05.2007 7 / 16 Der Planungsraum wurde aus dem gültigen Flächennutzungsplan entwickelt. Dem Vermeidungsgebot wurde somit durch eine geeignete Standortwahl Rechnung getr a- gen. Durc h die Konzentration der baulichen Maßnahmen wird zwischen den Baufe l- dern eine zusammenhängende Zone von Freiflächen ermöglicht. Soweit möglich, we r- den erhaltenswerte Bäume in die Planung einbezogen. Immissionsschutz Die Schallsituation wurde zuletzt in der zusammenfassenden schalltechnischen Unter- suchung des Ingenieurbüros IFB Sorge 2 vom 27.06.2007 untersucht. Das Gut achten fasst die Bauflächen GE(e) 1 und GE(e) 2 zur Baufläche GE(e) I zusammen, da hier die gleichen Emissionskontingente zur Verfügung st ehen. Die im Gutachten mit II b e- zeichnete Fläche betrifft das ehemalige Bundeswehrgrundstück, welches im B e- bauungsplan als GE(e) 3 bezeichnet ist. Die Anlagen im Gutachten bezeichnen diese Flächen eindeutig. Die Berechnungen wurden auf der Grundlage der geltenden Regelwerke unter Berück- sichtigung A -bewerteter Schallpegel mittels eines Schallimmissionsprognose- programms (Software: IMMI Version 5.3.1c) berechnet. Reflexionen an Gebäuden bzw. Wänden werden berücksichtigt. Zugrunde gelegt wurden glatte Wände m it einem Ref- lexionsverlust von AL = - 1dB. Pegelminderungen auf dem Schallausbreitungsweg durch die schallabschirmende Wir- kung von Hindernissen werden in dem dreidimensionalen Geländemodell ebenfalls r e- gelgerecht berücksichtigt. Gerechnet wurde auf der Gru ndlage der bereits vorliegenden Planungen für die Ba u- grundstücke, um auch die konkreten Auswirkungen auf die beabsichtigten Bauvorh a- ben abschätzen zu können. Die Berechnungen eignen sich trotzdem zur Abstraktion auf die getroffenen Festsetzungen. Die Lärm belastung des Wohngebiets bis zur Errichtung der vorgesehenen Lär m- schutzmaßnahme wurde in einem vorausgehenden Gutachten3 untersucht. Die Lärmschutzmaßnahme ist als Festsetzung im Plan enthalten. Ihre zeitnahe Real i- sierung wurde im städtebaulichen Vertrag abgesichert. Dort ist festgelegt, dass spätes- tens drei Jahre nach Bezug der ersten Wohneinheit im allgemeinen Wohngebiet eine Lärmschutzwand hergestellt werden muss, falls keine schallabschirmende Bebauung im Gewerbegebiet GE(e) 1 realisiert wird. Die Kosten der Wand w urden zudem über eine Bürgschaft gesichert, so dass die E r- richtung der Maßnahme hinreichend sichergestellt ist. Mit der Bebauung sowohl des Gewerbegebiets als auch des Wohngebiets wurden auch die Lärmschutzmaßnahmen erstellt, die Regelungen der Satzung und des Ve r- trags sind im Rahmen der Genehmigung nach § 33 BauGB umgesetzt worden. 2zusammenfassendes schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros IFB Sorge, Nürnberg vom 27.06.2007 Nr. 8245.6 3 schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros IFB Sorge, Nürnberg vom 21.11.2006 Nr. 8245. 8 / 16 Verkehrsgeräuschimmissionen Nachfolgende Verkehrsprognosedaten wurden für die schallimmissionsschutztechn ischen Berechnungen berücksichtigt: Straße durchschnittliche tägliche Verkehr sstärke DTV in Kfz/24 h Nachtanteil in % maßgebender LKW-Anteil in % tags nachts Gustav-Adolf-Straße 55.000 10 10 7 Wallensteinstraße 17.533 8 10 8 Tillystraße, südlicher Abschnitt 400 10 6 2 Tillystraße, nördlicher Abschnitt 2.000 8 3 2 Verbindungsspange 7.000 6 6 4 Die zulässige Höchstgeschwindigkeit auf o.g. Straßen wird mit VPKW/LKW = 50 km/h berücksichtigt. Die Korrektur für unterschiedliche Straßenoberflächen (nicht geriffelter Gussasphalt, Asphaltbeton, Splittmastixasphalt) beträgt Dstro = 0 dB. Zum Schutz des allgemeinen Wohngebiets vor dem Verkehrslärm ist eine aktive Lärm- schutzmaßnahme in der Form eines L -förmigen Gebäudes mit mind. 6,7 m Höhe in Richtung Wohngebiet und 7,3 m in Richtung Gewerbegeb iet notwendig. Bezugshöhe ist die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss (OKFFBEG) des jeweils nächstliegenden Gebäudes im allgemeinen Wohngebiet. Alternativ kann ein Teilstück durch eine Lärmschutzwand hergestellt werden, welche ebenfalls mind. eine Höhe von 6,7 m in Richtung Wohngebiet aufweisen muss. Planungsalternativen Seit der Beschluss zur Aufstellung der Änderung zum Bebauungsplans Nr. 4477 im April 2004 gefasst wurde, sind verschiedene Planungskonzepte angedacht und wieder verworfen worden. Beispielsweise wurden fächerförmige Gebäuderiegel (Wohnbeba u- ung) entlang der Gustav -Adolf-Straße geprüft. Diese Wohnnutzung ist in Bezug auf Verkehrslärm problematische r zu sehen als der vorliegende Entwurf . Jene Variante wurde vom Investor aufgegeben. D ie vorliegende Variante setzt nun ein Konzept um, welches auf konkreten Realisierungsabsichten für Wohnbebauung, Nutzungen aus der Automobilbranche und aus dem Non-Food-Bereich basiert. 5. Erforderliche Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung Im B ebauungsplan Nr. 4477 wurde der gesamte Bereich südlich der Erschließung s- straße 2 als Gewerbegebiet festgesetzt. Nachdem der Investor auf einem Teil Woh n- bebauung realisieren möchte, wird im Teilbereich B das zentrale Quartier als allgeme i- nes Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Dies entspricht dem Planungsziel ei- ner verdichteten Wohnbebauung. 9 / 16 Da in den umliegenden Bereichen bereits Handels - und Dienstleistungseinrichtungen vorhanden bzw. planerisch zulässig sind, ist das zu planende WA -Gebiet ganz auf das Wohnen ausgerichtet. Hier sind die nach der BauNVO eigentlich ausnahmsweise z u- lässigen Nutzungen aus § 4 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 BauNVO (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) generell ausgeschlossen. Rechtsgrundlage hierfür bildet § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO. D ie Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebiets bleibt trotz der Ausschlüsse gewahrt. Die verbleibenden Bauflächen im Teilbereich B werden als eingeschränktes Gewerbe- gebiet (§ 8 BauNVO) gemäß § 1 Abs. 4 und 5 BauNVO festgesetzt. Die Einschränkun- gen beziehen sich auf die zulässigen flächenbezogenen Schalleistungspegel sowie den Ausschluss der un geeigneten Nutzungen Tankstellen und Vergnügungsstätten. Sowohl der Ausschluss bestimmter Nutzungen als auch die Einschränkungen des Emissionsverhaltens dienen dem Schu tz der angrenzenden Wohnbebauung vor übe r- mäßigen Lärmbelastungen. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Die beabsichtigte Änderung betrifft u.a. auch die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im allgemeinen Wohngebiet. Das höchstzulässige Maß der baulichen N utzung wird im allgemeinen Wohngebiet durch die festgesetzte Grundflächenzahl in Verbindung mit der als höchst zulässigen Zahl der Vollgeschosse (II) bzw. der maximal zulässigen Traufhöhe (6,5 m) bestimmt. Mit Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4 un d einer Geschossflächenzahl von 1,2 wird das nach § 17 Abs. BauNVO zulässige Höchstmaß für die Bebauung im al l- gemeinen Wohngebiet voll ausgeschöpft. Das entspricht der Zielsetzung des spars a- men Umgangs mit Grund und Boden. Die innerstädtische, gut erschlos sene Lage soll möglichst effektiv genutz t werden. Südw estlich der Straße Tillypark wurde verdicht ete Einfamilienhausbebauung sehr nachgefragt und angenommen. Dies soll hier fortg e- setzt werden. Für die Bereiche GE(e) 1, GE(e) 2 und GE(e) 3 wird die Grundflächenzahl gemäß den bisherigen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans (Bauflächen GE 2 und GE 3) beibehalten und auf 0,8 sowie die Geschossflächenzahl auf 2,4 festgesetzt. 5.3 Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen Im Teilbereich B sind sow ohl im allgemeinen Wohngebiet wie auch in den eing e- schränkten Gewerbegebieten die überbaubaren Grundstücksflächen in Form von Ba u- grenzen möglichst großzügig angelegt, um bei der Realisierung der Bebauung von der Möglichkeit des Freistellungsverfahrens nach BayBO umfassend Gebrauch machen zu können. Die städtebauliche Situation ist robust. Die breit angelegte und großzügig b e- grünte Straße Tillypark schafft einen starken Rahmen, der in der Lage is t, auch städte- baulich heterogene Konzepte zusammenzubinden und verträglich zu ordnen. Im allgemeinen Wohngebiet gilt die offene Bauweise. Der seitliche Grenzabstand g e- mäß Art. 6 (Abstandsflächen) der BayBO ist einzuhalten. Durch diese Festsetzung wird eine kompakte Bebauung ermöglicht, ohne dass durch die verdichtete n Bauformen nachteilige Auswirkungen auf die Wohnqualität zu erwarten sind. In den Mischgebieten mit der Bezeichnung MI 2 und im eingeschränkten Gewerbeg e- biet GE(e) 1 gilt eine abweichende Bauweisein in der Form, dass die Länge der G e- 10 / 16 bäude mehr als 50 m b etragen kann, soweit die festgesetzte maxim ale GRZ nicht überschritten wird. Damit soll ermöglicht werden, aus städtebaulichen Gründen vo r- handene Bebauungsstrukturen fortzusetzen bzw. aus Lärmschutzgründen im Gewe r- begebieten GE(e) 1 eine durchgehende Beba uung zu ermöglichen. Der seitliche Grenzabstand gemäß Art. 6 (Abstandsflächen) der BayBO ist jedoch einzuhalten. Durch diese Bauweise soll eine flexible Nutzung ermöglicht werden, die jedoch eine geschlossene Bauweise vermeidet. Im eingeschränkten Gewerbegebiet GE(e) 1 ist aus lärmtechnischen Gründen an der Grenze zum allgemeinen Wohngebiet die Errichtung einer durchgehenden Lär m- schutzmaßnahme (Gebäude oder Wand) mit einer Mindesthöhe von 6,70 m über Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss des angrenz enden Gebäudes im all- gemeinen Wohngebiet notwendig. Die Lärmschutzmaßnahme ist spätestens 3 Jahre nach Bezug der ersten Wohngebäude im allgemeinen Wohngebiet zu realisieren. Die Gebäudehöhe wird in den Gewerbegebieten - gemäß den bisherigen Festsetzu n- gen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans - auf max. 22,50 m Traufhöhe begrenzt. Im GE(e) 1 wird die Traufhöhe aus Schallschutzgründen auf eine Mindesthöhe von 6,70 m festgesetzt, um einen ausreichenden Schallschutz zu gewährleisten (siehe auch Punkt 5.8 Lärmschutz). 5.4 Anbaufreiheit / Zufahrten Um die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs in der Gustav-Adolf-Straße und der Straße Am Tillypark zu gewährleisten, dürfen keine direkten Zufahrten in die Gewerb e- gebiete erfolgen. Um die ordnungsgemäße Funktion de r Knotenpunkte Gustav -Adolf-Straße / Erschli e- ßungsstraße 2 sowie des Knotenpunkts Tillypark / Am Tillypark zu gewährleisten, we r- den Zufahrtsbereiche festgesetzt. Mit der Festsetzung wird sichergestellt, dass die für den ordnungsgemäßen Verkehrsfluss notwendigen Aufstellflächen in den Knotenpunk- ten nicht beeinträchtigt werden. 5.5 Garagen und Stellplätze Garagen und Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulä s- sig. Die Festsetzung großzügiger Baugrenzen ermöglicht eine weitgehend freie Anord- nung der privaten Stellflächen in Zuordnung zu den Wohnungen bzw. Betrieben. Um in den eingeschränkten Gewerbegebieten und im allgemeinen Wohngebiet die Auswirkung der Versiegelung auf Natur und Landschaft, insbesondere auf den Grun d- wasserhaushalt zu reduzieren, wird für die Stellplätze die Herstellung einer wasse r- durchlässigen Oberfläche (Rasenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen) festg e- setzt. Die Dachflächen von Garagen sind mit einer extensiven Dachbegrünung (Kraut - und / oder Grasvegetation) auszustatten und konstruktiv entsprechend auszubilden. 5.6 Lärmschutz / Gewerbe- und Verkehrslärm Der Bebauungsplan trifft eine Reihe von Festsetzungen, um den Schutz vor unzumu t- baren Geräuscheinwirkungen zu gewährleisten. Die Tabelle gibt einen Überblick: 11 / 16 Lärmart Maßnahme Verkehrslärm Schallschutzmaßnahme mit mind. Höhe von 6,70 m Nachweis des ausreichenden Schallschutzes nach VDI - Richtlinie 2719 wurde im Bauantragsverfahren erbracht Gewerbelärm Ausweisung der Flächen als Gewerbegebiet mit Einschr än- kungen Festsetzung von Emissionskontingenten Der Nachweis der Einhaltung der schallimmissions - schutztechnischen Anforderungen für schutzbedürftige Au f- enthaltsräume im Gewerbegebiet nach TA Lärm Die Ergebnisse der Berechnungen zu den Auswirkungen der Verkehrsgeräuschimmis- sionen auf die geplante Wohnbebauung sind im aufgeführten Gutachten, das einen Bestandteil der Bebauungsplanbegründung bildet, dargelegt. Der im allgemeinen Wohngebiet zu beachtende Orientierungswert tags/nachts von Low = 55/45 dB(A) wird wie folgt eingehalten bzw. überschritten: - Bei einer Bebauung E+l+D (Haustyp 141) wird tags der Orientierungswert im DG z. T. um bis zu 5 dB überschritten. Nachts wird der Orientierungswert im DG um bis zu 7 dB überschritten. - Für die Berechnungshöhe 5 m (OG bzw. DG vom Haustyp 81) wird in weiten Bere i- chen der Orientierungswert um bis zu 4 dB(A) sowohl tags als auch nachts übe r- schritten. Da in den Obergeschossen Überschreitungen der Orientierungswerte auftreten, sind passive Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz von Aufenthaltsräumen vorzusehen. In Abhängigkeit von der Orientierung der Aufenthaltsräume sind Außenlärmpegel im DG von bis zu 55 dB(A) während der Nachtzeit möglich, so dass gemäß VDI 2719 im ungünstigsten Fall ein resultierendes Schalldä mmmaß für die Außenhülle vor Aufen t- haltsräumen von ca. R'w,res = 36 dB erforderlich wird. Nach heutigem Baustandard sind daher max imal Fenster der Schallschutzklasse 3 erforderlich. Für alle Schlafrä u- me, d.h. Schlaf- und Kinderzimmer im DG am o. g. Gebäude sollten zusätzlich Schall- dämmlüfter vorgesehen werden. Der ausreichende Schallschutz wurde auf der Grund- lage der VDI-Richtlinie 2719 im Bauantragsverfahren nachgewiesen. Zudem wurde die Lärmschutzmaßnahme mit einer Höhe von 6,70 m über dem umg e- benden Gelände festgesetzt. Die textlichen Festsetzungen in § 2 Nr. 6., Lärmschutz/ Verkehrslärm, wurden entsprechend ergänzt. Gewerbegeräuschimmissionen Die von Norden auf das Wohngebiet einwirkenden Geräuschimmissionen des techn i- schen Hilfswerks wurden in früheren Untersuchungen detailliert betrachtet und es wu r- de festgestellt, dass beim Übungsbetrieb – hierzu zählen auch die sogenannten Bewe- gungsfahrten - des Technischen Hilfswerkes und bei Realisierung der neuen Übung s- halle die zulässigen Immissionsrichtwerte im Wohngebiet unterschritten werden. Die Einsatzvorbereitung, die Bestückung der Fahrzeuge, sowie die Instandsetzung und Wartung der mitgeführten Ausrüstung und Aggregate wird hauptsächlich in den Hallen durchgeführt. 12 / 16 Zum Schutz der Wohnbebauung wird die Nutzung als Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) mit Einschränkungen gemäß § 1 Abs. 4 und 5 BauNVO festgesetzt. Die Einschränkun- gen beziehen sich auf die zulässigen Emissionspegel sowie den Ausschluss un geeig- neter Nutzungen wie etwa Tankstellen und Vergnügungsstätten. Damit zukünftig vom Gewerbegebiet keine wesentlich störenden Geräusch emissionen ausgehen, müssen max imal zulässige Emissionskontingente festgesetzt werden. Hierbei wird die Vorbelastung im Umfeld des Gebiets grundsätzlich mit berücksichtigt. Der in einem allgemeinen Wohngebiet zulässige Orientierungswert/Immissionsrichtwert tags von LIRW = 55 dB(A) wird mit den Emissionskontingenten um mind. AL = 2 dB unterschritten. Unter dieser Voraussetzung werden folgende Emissionskon tingente für die gesamte Betriebsgrundstücksfläche zugrunde gelegt: Teilfläche GE(e)l gemäß schalltechn. Untersuchung (entspricht GE(e) 1 und 2): tags 6.00 - 22.00 Uhr L,FSP = 57 dB(A) nachts 22.00 - 6.00 Uhr L,FSP = 40 dB(A) Teilfläche GE(e)II gemäß schalltechn. Untersuchung (entspricht GE(e) 3): tags 6.00 - 22.00 Uhr LIFSP = 64 dB(A) nachts 22.00 - 6.00 Uhr LIFSP = 55 dB(A) Die Berechnung der o. g. Emissionskontingente wurde ohne Zusatzdämpfung unter Berücksichtigung der Ausbreitung mit einer Vollkugelfläche (4 Pr²) gemäß den Empfeh- lungen des Landesamts für Umwelt durchgeführt. Unter Beachtung der festgesetzten Emissionskontingente kann erreicht werden , dass die jeweils zulässigen Orientierungswerte bzw. Immissionsrichtwerte nach TA Lärm eingehalten bzw. unterschritten werden. Für die Teilfläche GE(e) I (entspricht GE(e) 1 und 2) kann nachts nur ein sehr niedriges Emissionskontingent festgesetzt werden. Für schutzbedürftige Aufenthaltsräume im Gewerbegebiet gelten die Immi ssions- richtwerte nach TA Lärm . Die Einhaltung der o. g. schallimmissionsschutztechnischen Anforderungen ist vom Bauherrn in eigener Verantwortung sicher zu stellen.. 5.7 GRÜNORDNUNG Erhalt von Bäumen Innerhalb des GE(e) 3 (ehemaliges Bundeswehrgrundstück) befindet sich wertvoller Baumbestand, der erhalten werden soll. Zur Sicherung wird der Bereich als private Grünfläche festgesetzt, die Baugrenze wird mit entsprechendem Abstand festgelegt. Die Bodenfläche der Kronentraufbereiche ist dauerhaft von Beeinträchtigungen freiz u- halten, insbesondere sind Abgrabungen oder Aufschüttungen zu vermeiden. Verkehrsbegleitende Grünflächen Zur grünordnerischen Gliederung und Gestaltung werden zu den öffentlich wirksamen Räumen der Gustav -Adolf-Straße und der Straße Am Tillypark die flächigen Gehölzpflanzungen beibehalten. 13 / 16 Private Grünfläche Zur grünordnerischen Abgrenzung und Gestaltung der Gewerbefläche GE(e) 1 sind zur angrenzenden Wohnbebauung hin flächige Strauch - und Baumpflanzungen vorges e- hen. Entsprechend der Festsetzung im Plan sind die Flächen ausschließlich mit heimi- schen, standortgerechten Gehölzen zu bepflanzen. Die Flächen sind durch geeignete und regelmäßige Pflegemaßnahmen dauerhaft zu erhalten. Überbaubare Grundstücksfläche Für die einzelnen Gebiete werden jeweils prozentuale Grünflächenanteile festgesetzt. Dadurch wird der Notwendigkeit einer flexiblen Bebaubarkeit Rechnung getragen und zugleich ein qualitativer und quantitativer Mindeststandard für die Freiflächengestaltung festgelegt. Dachbegrünung Wesentliches Element der Grünordnung innerhalb der Gewerbegebiete ist die extens i- ve Begrünung von Dachflächen. Bei der zu erwartenden Bebauungsdicht e innerhalb der Gewerbegebiete verbleiben nur geringe Grundstücksanteile zur Anlage von Grü n- flächen. Die Dachbegrünung ist daher geeignet , grünordnerisch höherwertige Flächen zu schaffen. Eingriff in Natur und Landschaft, Ausgleich Grundlage der Ermittlung des Ausgle ichsbedarfs ist weiterhin die Eingriff -Ausgleichs- Berechnung zum rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 4477 und dem zugeordneten städtebaulichen Vertrag. Tabelle zur Ausgleichsberechnung zum Satzungsbeschluss 4477: Bereich Wertpunkte Bestand Wertpunkte Planung Wertpunkte Differenz Baugebietsflächen 19.195 18.594 -601 „Am Tillypark“ 1.742 718 -1.024 Gustav-Adolf-Straße 1.115 1.084 -31 Erschließung 1 3.864 3.651 -213 Erschließung 2 160 43 -117 Gesamtsumme 26.076 24.090 -1.986 Für die Ausgleichsberechnung wird wie bisher das Maß der baulichen Nutzung und die im Bebauungsplan festgesetzten grünordnerischen Maßnahmen herangezogen. In der Gesamtbilanz ergibt sich im Vergleich zum Satzungsbeschluss des Bebauungs- plans Nr. 4477 keine Veränderung der Wertpunktedifferenz. 14 / 16 Tabelle zur Ausgleichsberechnung zum Änderungsverfahren: Bereich Wertpunkte rechtsverbindli- cher BPlan Wertpunkte Änderung Wertpunkte Differenz Baufeld Ost 1.516 1.464 - 52 Erschließung 1 2.698 3.803 + 1.105 Am Tillypark 1.743 1.054 - 689 Gustav-Adolf-Str. 1.115 1.085 - 30 Baufeld Norma 2.562 681 - 1.881 Baufeld EIWO 4.894 3.385 - 1.509 Änderungsbereich Nord 2.405 3.213 + 808 Änderungsbereich Nord 3.250 3.977 + 727 Änderungsbereich Ost 7.863 7.492 - 371 Gesamtsummen 28.046 26.154 - 1.892 Im Vergleich zum rechts verbindlichen Bebauungsplan Nr. 4477 ergibt sich keine Ver- schlechterung der Ausgleich ssituation. Weitere Ausgleichsmaßnahmen sind daher nicht veranlasst. 6. Zusammenfassung Umweltbericht Für den seit 08.10.2003 rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 4477 / „TillyPark“ wur- de am 28.04.2005 ein Änderungsverfahren eingeleitet. Die letzte Fortschreibung des Umweltberichts mit Stand vom 21.11.200 6 wurde durch das Umweltamt vor der Bete i- ligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit s- beteiligung erarbeitet und beschreibt und bewertet die Umweltauswirkungen wie folgt: Boden und Wasser: Erhebliche nachteilige Auswirkungen werden nicht erwartet. Die Untersuchung und Sanierung von Altlasten kann eine Verbesserung im Vergleich zur vorherigen Situation bewirken. Durch die Umwidmung von Gewerbe - zu Mischgebiet sind ggfs. erhöhte Anforderungen an die stoffliche Bodenbeschaffenheit zu stellen. Die Gewährleistung dieser Ansprüche erfolgt im Rahmen des städtebaulichen Vertrags mit dem Vorhabenträger. Pflanzen und Tiere: Die Neubebauung des Gesamt gebiets ist bereits so weit fortg e- schritten, dass erhebliche Auswirkungen auf die minimalen Restbestände der u r- sprünglich vorhandenen Pflanzen- und Tierwelt nicht mehr zu erwarten sind. Erholung und Landschaft: Im Änderungsbereich Nord werden die Grundzüge der Grünordnung zur Gestaltung und Durchgrünung mit Baumreihen und Alleen sowie der Erhalt von wertvollem Bau m- bestand im Rahmen der einzelnen Bauprojekte im Wesentlichen umgesetzt, so dass die Auswirkungen hier nicht erheblich sind. Im Änderungsbereich Süd sind jedoch g e- genüber den grünordner ischen Maßnahmen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans 4477 Einschränkungen (u.a. Erhalt von Baumgruppen) erkennbar, hier werden die Auswirkungen als erheblich eingestuft. Mensch (Lärmbelastung): Eine Lärmbelastung durch die geplante Änderung ist möglich. Die ausführliche Darstel- lung der lärmbezogenen Auswirkungen im Gebiet erfolgt im städtebaulichen Teil der Darstellung. 15 / 16 Klima: Speziell im Wohnungsbau sind heute hohe Energiestandards unter wirtschaftl i- chen Bedingungen möglich. Entsprechende Maßnahmen sollten umgesetzt werden. Kultur- und Sachgüter: sind nach bisherigem Kenntnisstand nicht betroffen. 7 Beteiligungen Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstige r Träger öffentlicher Belange fand vom 28.04.2005 bis einschl ießlich 31.05.2005 statt. Dazu legte das Umweltamt einen Umweltbericht, Stand 24.03.2005 vor. Insbesondere die Aussagen zur Lär m- problematik haben im weiteren Verlauf der Planung zu Änderungen im Entwurfsko n- zept geführt. Vom 23.05.2005 bis einschließlich 2 0.06.2005 fand die frühzeitige Beteiligung der Ö f- fentlichkeit statt, zu der ein Umweltbericht in der Fassung vom 12.05.2005 vorlag. Ä u- ßerungen gingen keine ein. Nach weiteren Änderungen, die die Grundzüge der Planung nicht berührten, wurde d ie betroffene Öffentlichkeit vom 02.08.2007 bis einschließlich 23.08.2007 gemäß § 13 Abs.2 Nr. 2 erster Halbsatz BauGB durch Anschreiben , sowie durch Bekanntmachung im Amtsblatt beteiligt. P arallel dazu wurden die berührten Behörden und die sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 3 erster Halbsatz BauGB um Stel- lungnahme gebeten. Einwände wurden nicht vorgebracht. 8. Planrechtfertigung / wesentliche Auswirkungen der Planung / Bewältigung städ- tebaulicher Konflikte Der Bebauungsplan Nr. 4477 / „TillyPark“ wurde aufgestellt, um auf der von der Bu n- deswehr aufgegebenen Fläche eine verträgliche Mischung aus nicht erheblich beläst i- gendem Gewerbe und Wohnen zu realisieren. Dazu wurden Mischgebiete und Gewer- begebiete ausgewiesen. Die Mischgebiete wurden he rvorragend angenommen, es wurden ein Discountmarkt, zahlreiche Reihenhäuser, ein Demenzzentrum und eine A nlage für betreutes Wohnen gebaut. Die erhaltenswerten Kasernengebäude w urden in loftartige Wohnungen umgenutzt. Deutlich wurde, dass der Schwerpunkt d er Entwicklung stark im Bereich der Wohnnutzung und der damit verbundenen Folgenutzungen liegt, während die Nachfrage nach gewerblich zu nutzenden Flächen weniger ausgeprägt ist. Um die westlich der Straße Tillypark erfolgreiche Entwicklung des Gebiets im südöstli- chen Bereich fortzusetzen, war die Änderung der Gewerbegebietsfestsetzung im Tei l- bereich erforderlich. Da das zu realisierende Vorhaben bekannt ist, wäre eine Auswe i- sung als Mischgebiet „Etikettenschwindel“. Die folgerichtige Ausweisung als allgem ei- nes Wohngebiet (WA) und die entsprechende Einstufung der DIN 18005 führen dahin, dass aufgrund der Nähe zu der stark belasteten Hauptverkehrsstraße (Ring) die Orien- tierungswerte der DIN 18005 für Schallimmissionen überschritten werden. Die sinnvollen planerischen Möglichkeiten zur Bewältigung des Lärmproblems wurden ausgeschöpft: Als Abschirmung zur Gustav -Adolf-Straße verbleibt ein Bereich als ei n- geschränktes Gewerbegebiet, das in seinem zulässigen Emissionskontingent auf die angrenzende Wohnbebauung ab gestimmt ist. Es schirmt durch Gebäude und dazw i- schen liegende Wandscheiben mit einer Höhe von mindestens 6,7 m das Wohngebiet 16 / 16 zur Hauptverkehrsstraße hin ab. Die zulässige Höhe im WA wurde deutlich, auf 2 Vol l- geschosse, herab gesetzt. Trotz der beschriebe nen Maßnahmen w urden für das Wohngebiet Ü berschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 von 1 bis 7 dB(A) prognostiziert. Die Ausweisung als allgemeines Wohngebiet ist trotzdem gerechtfertigt. Innerstädt i- sche Lagen sind wieder gefragt. Die Ansied lung der Wohnbevölkerung in den gut e r- schlossenen Bereichen führt zu einer effizienten Nutzung der Infrastruktur und des ÖPNV. Viele PKW -Fahrten können dadurch vermieden werden, denn mit Inbetrie b- nahme der U -Bahnlinie 3 ist die Erschließung des Tilly Parks mit ÖPNV hervorragend gewährleistet. Die Ausweisung von Wohnbauland an den Rändern des Stadtgebiets, in Bereichen, in denen das Einhalten der Orientierungswerte keine Schwierigkeiten berei- tet, führt dagegen zu größerem Flächenverbrauch, einem ineffizienten Ausbau der Inf- rastruktur und einem vermehrten Verkehrsaufkommen. Dadurch wird der große Teil der städtischen Bevölkerung, der bereits in den durch Hauptverkehrsstraßen verlärmten Bereichen wohnt, zusätzlich belastet. In der Abwägung der Belange ist der Innenentwicklung der Vorzug zu geben, auch wenn die sicherlich sinnvollen Ansprüche an die Ausweisung neuer Wohngebiete im Hinblick auf den Lärmschutz nicht in dem Maße erfüllt werden können wie an peripheren Standorten. Durch die planerischen Maßnahmen ist die entstehende Situation wesentlich besser als an den alten Woh n- standorten entlang der Gustav-Adolf-Straße. Zudem weist die innerstädtische Lage vie- le weitere Vorteile auf, die die nachfragende Bevölkerung offensichtlich erkannt hat. Gesundheitliche Auswirkungen sind durch die erhöhten Lärmp egel nicht verursacht. In der Abwägung der Belange erscheint die Ausweisung als allgemeines Wohngebiet g e- rechtfertigt. Der ausführende Bauträger hat zudem durch Stellung und Höhenentwicklung der G e- bäude auf die Situat ion derart reagiert, dass an den real entstehenden Wohnhäusern die Werte deutlich besser eingehalten werden können als rein rechnerisch aufgrund der schematischen Festsetzungen. Das Gutachten zeigt, dass an allen Wohngebäuden des Haustyps 81 der Orientieru ngswert tags eingehalten bzw. im Dachgeschoss um nur 1 dB(A) überschritten wird. Nachts wird der Orientierungswert um maximal 4 dB(A) überschritten. Die Einhaltung maximaler Innenpegel von 30 dB(A) wurde mit den Ba u- vorlagen nachgewiesen. Die umweltfachliche Einschätzung, dass durch den Entfall von Baumgruppen eine e r- hebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbild s erfolgen würde, kann nicht nachvol l- zogen werden. Die Baumgruppen stellen im Zusammenhang mit der ehemaligen Ko n- versionsfläche noch keinen Landscha ftsbestandteil dar, der erheblich beeinträchtigt werden könnte. 9. Kosten / städtebaulicher Vertrag Zur Überwälzung der Kosten auf den Investor w urde parallel zum Bebauungsplan - Änderungsverfahren der zwischen der Fa. Alpha Pr ojektentwicklung City-West GmbH & Co. KG und der Stadt Nürnberg geschlossene städtebauliche Vertrag vom 21.03.2003 (URNr. 1455 B/2003) angepasst. Nürnberg, den 04.10.2011 Stadtplanungsamt gez. i. V.Schlick Baudirektor GUSTAV ADOLF STR ÄNDERUNGSBEREICH Nord ÄNDERUNGSBEREICH Ost ERSCHLIESSUNG 1 ausgeführt 2004 EIWO ausgeführt NORMA ausgeführt AM TILLYPARK ausgeführt BAUFELD OST in Planung ÄNDERUNGSBEREICH Nord ausgeführt P3-3 EINGRIFFSBILANZIERUNG BILANZIERUNG PLANUNG mit Änderungsbereichen 1:1000 26. April 2007 mh L00-66 P3-3v2 L:\l00-66\cad\ LEGENDE Verkehrs- und Bauflächen Freiflächen Intensivrasenflächen Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,08 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,09 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,1 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,2 Gemeinbedarfsfläche Durchlässige Beläge Wohngebiet Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,3 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,4 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,5 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,8 Grünanlagen Private Grünfläche Laubbaum Neupflanzung Private Grünfläche, groß MIT GRÜNORDNUNG FÜR EIN GEBIET SÜDLICH DER WALLENSTEINSTRASSE, ZWISCHEN DER TILLYSTRASSE IM WESTEN UND DER GUSTAV-ADOLF- STRASSE (B4) IM OSTEN UND NÖRDLICH DER VERBINDUNGSSPANGE "AM TILLYPARK" (EHEMALIGE INFANTERIEKASERNE) BEBAUUNGSPLAN NR. 4477 Bestandserhalt Einzelbäume heimisch Einzelgehölze, großfl. Hecken Einordnung nach Wertliste: 1.1 Einordnung nach Wertliste: 1.2, 2.3, 2.4 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,65 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,8 Einordnung nach Wertliste: 1.1 Einordnung nach Wertliste: 5.1 Einordnung nach Wertliste: 5.2 Einordnung nach Wertliste: 5.3 Einordnung nach Wertliste: 5.5 Einordnung nach Wertliste: 7.5 Einordnung nach Wertliste: 5.3;7.6 (jeweils Anteile) Einordnung nach Wertliste: 5.2;7.6 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,0 Versiegelt Einordnung nach Wertliste: 7.6 Bereichsabgrenzung Einzelgehölze, großfl. Hecken Einordnung nach Wertliste: 1.1, 2.3, 2.4 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,65 Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,228 Gewerbegebiet Einordnung nach Wertliste: 7.1;5.5;7.6 (jeweils Anteile) Punkte nach Wertliste (Punkte/m2): 0,06 Mischgebiet Einordnung nach Wertliste: 5.3;7.6 (jeweils Anteile)